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一、物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的問題

（一）管理層重視經(jīng)營績效不重視管理績效

在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的初期階段，與其他行業(yè)的發(fā)展一樣，走的是粗放型的路線，對于很多技術(shù)性和綜合性比較強(qiáng)但對業(yè)績沒有直接提升作用的工作不太重視，尤其是財(cái)務(wù)管理工作。從那個(gè)時(shí)候成長起來的企業(yè)管理者大多對公司的日常經(jīng)營工作抓得比較多，比如典型的衛(wèi)生清潔、安保工作、綠化和設(shè)備保養(yǎng)等日常工作。但是缺乏整個(gè)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略觀念，對企業(yè)沒有有效的市場定位，欠缺現(xiàn)代管理理念，認(rèn)知意識(shí)薄弱，不了解內(nèi)部控制對于公司未來發(fā)展的重要性，很多公司由上至下缺乏內(nèi)部控制意識(shí)，無法形成對企業(yè)人力，資金，設(shè)備等資源的優(yōu)化配置，無法形成對成本的有效控制，影響企業(yè)整體的最終業(yè)績。長期下去，就有可能導(dǎo)致一個(gè)嚴(yán)重后果：公司缺乏戰(zhàn)略定位導(dǎo)致企業(yè)沒有明確的發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有有效的管理、業(yè)務(wù)職能對其進(jìn)行支撐。一旦遇到發(fā)展瓶頸將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)較大波動(dòng)。因此，公司圍繞既定戰(zhàn)略發(fā)展，搞好財(cái)務(wù)管理工作的核心就必須要抓住內(nèi)部控制，這也是為了能夠更好的提升公司對于會(huì)計(jì)信息披露的質(zhì)量，確保公司的相關(guān)資產(chǎn)得以安全并完整的運(yùn)作，以及對于相關(guān)的法律法規(guī)不至于成為空頭文件，都能夠很好的去執(zhí)行，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

（二）財(cái)務(wù)管理工作中內(nèi)部控制缺乏有效性

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行業(yè)競爭越來越激烈，物業(yè)管理行業(yè)也不能例外，每天都會(huì)有新的情況出現(xiàn)，為了高效地應(yīng)對這些新情況，要求企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制機(jī)制。但現(xiàn)實(shí)情況卻是很多企業(yè)缺乏有效的內(nèi)控機(jī)制。即使企業(yè)建立了高效的內(nèi)部控制，也常常因?yàn)樵诒O(jiān)督，檢查，評估方面制度的缺失，使內(nèi)部控制機(jī)制淪為形式。還有一個(gè)問題就是內(nèi)部控制信息在企業(yè)傳遞中常常失真或受阻，尤其是財(cái)務(wù)信息，造成即使能夠有有效地分析出財(cái)務(wù)問題，也不能很好地執(zhí)行。從物業(yè)服務(wù)的角度來說，內(nèi)控制度的缺失，財(cái)務(wù)信息的失真，會(huì)帶來企業(yè)日常運(yùn)作的混亂，最終面臨的必將是業(yè)主的不滿，企業(yè)形象受損。例如：由于財(cái)務(wù)管理不完善，某物業(yè)服務(wù)公司在稅務(wù)局對其最近三年的收支情況進(jìn)行核查時(shí)，發(fā)現(xiàn)了開假發(fā)票，虛列成本費(fèi)用的現(xiàn)象，最終受到69萬元罰金的處罰。其實(shí)在我國這種案例并不少見，正如前文所說，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理發(fā)展滯后于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度，因此在企業(yè)內(nèi)部控制體系，資金運(yùn)作效率，財(cái)務(wù)制度規(guī)范方面等都存在或多或少的問題。這些問題若不及時(shí)解決，長期下去必將成為企業(yè)發(fā)展的制約。

（三）企業(yè)融資難，運(yùn)作資金水平低

任何公司的生存發(fā)展都需要充足資金的支持，物業(yè)管理公司在資金的籌集、使用與分配等環(huán)節(jié)，都與財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)。從目前我國的物業(yè)管理行業(yè)整體來看，資金運(yùn)作水平普遍不高，這充分體現(xiàn)了該行業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的局限。造成這種現(xiàn)象的原因眾多，主觀上來看，主要是這些公司的領(lǐng)導(dǎo)層不重視企業(yè)的資金運(yùn)作，在資金偏緊的情況下，無法對存量資金有效利用，經(jīng)常出現(xiàn)資金滯留，周轉(zhuǎn)過長的問題。客觀來講，一方面物業(yè)管理公司普遍都是中小企業(yè)，自身資金不足，又沒有房產(chǎn)等固定資產(chǎn)可以向銀行做抵押擔(dān)保，因此在資金欠缺時(shí)難以得到銀行貸款。另外，這些企業(yè)又沒有其他更多的籌資渠道，面對資金困境時(shí)很多時(shí)候只能望洋興嘆。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的改進(jìn)建議

（一）培養(yǎng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的文化，從領(lǐng)導(dǎo)到員工重視財(cái)務(wù)管理工作

眾所周知，一個(gè)企業(yè)的靈魂就是企業(yè)的文化。文化雖然是無形的，但是對企業(yè)的影響是無處不在的。要將財(cái)務(wù)管理工作貫穿企業(yè)工作的始終，首先就應(yīng)該樹立財(cái)務(wù)管理的文化，尤其對于物業(yè)管理公司更是如此，因?yàn)檫@些公司似乎天生有忽視企業(yè)管理的基因。要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)成本控制，日常支出，人員管理方面都有很大的影響作用。作為管理層，當(dāng)然比員工應(yīng)該有著更廣的眼界，可以認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制管理對物管企業(yè)是有利的。物業(yè)管理公司只有從文化上樹立財(cái)務(wù)管理的理念，從領(lǐng)導(dǎo)到員工層面樹立財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，才有可能在成本上控制支出，在服務(wù)上不斷創(chuàng)新，在人員管理上培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工，才能做到對的人在對的位置上為企業(yè)創(chuàng)造最大的價(jià)值。

（二）建立完善有效的企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制

在內(nèi)部控制建設(shè)上，企業(yè)應(yīng)該從五個(gè)要素抓起，也就是COSO內(nèi)部控制框架提出的控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、內(nèi)控活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)督這五個(gè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的基本要素。內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)并不是千篇一律的，它也要根據(jù)不同企業(yè)的經(jīng)營方式，貫穿到企業(yè)管理的方方面面。從控制環(huán)境來說，物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所服務(wù)客戶的變化和環(huán)境的變化不斷改進(jìn)工作方式，完善服務(wù)，控制成本。從風(fēng)險(xiǎn)評估來說，企業(yè)在重大資金使用，重大人事任免方面應(yīng)該保證決策公正，做好風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)控制。至于內(nèi)控活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)國家規(guī)范，同時(shí)結(jié)合企業(yè)實(shí)際建立切實(shí)有效的內(nèi)部控制體系，避免企業(yè)成為一言堂的企業(yè)。信息與溝通的要求使企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)外部的信息流通暢通無阻，企業(yè)內(nèi)部信息的暢通利于企業(yè)的管理工作的順利進(jìn)行，企業(yè)外部信息的暢通利于企業(yè)及時(shí)獲得市場信息，改進(jìn)內(nèi)部管理運(yùn)作。監(jiān)督要求企業(yè)形成有效的監(jiān)督體系，做好預(yù)算工作，保證審計(jì)的獨(dú)立性，切實(shí)有效地使財(cái)務(wù)管理工作落到實(shí)處，而不是淪為一紙空談。

（三）提高企業(yè)資金運(yùn)作水平，拓寬投融資渠道

物業(yè)管理公司要獲得長足的發(fā)展，除了受制于經(jīng)營水平以外，財(cái)務(wù)資金的制約也是一大因素。尤其是在我國對于一般的物業(yè)管理公司來說，通過內(nèi)部的利潤留存在支撐企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其一方面使得企業(yè)不能充分利用財(cái)務(wù)杠桿而發(fā)展緩慢，一方面也給企業(yè)帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)在資本市場融資受阻的情況下，企業(yè)應(yīng)該尋求和銀行等間接融資企業(yè)的長期合作，打破信息不對稱帶來的合同成本。這樣在企業(yè)需要資金來滿足自身發(fā)展時(shí)，可以通過銀行貸款來滿足。除此之外，用好存量資金也是資金管理水平中很重要的一環(huán)。物業(yè)管理公司的主要收入來自于業(yè)主繳納的管理費(fèi)用，這部分資金要管好用好，借助有效的內(nèi)部控制機(jī)制做好企業(yè)資金運(yùn)作的論證和監(jiān)督，避免資金浪費(fèi)和流失。

三、結(jié)語

隨著物業(yè)管理公司發(fā)展的日益規(guī)模化，集團(tuán)化，財(cái)務(wù)管理工作的重要性也越來越突出。城鎮(zhèn)化是我國的戰(zhàn)略目標(biāo)，我國的城鎮(zhèn)人口與日俱增，人民的生活水平也不斷提高，對物業(yè)服務(wù)的需求也更上一層樓，這就對物業(yè)管理公司提出了一定的要求。尤其對物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作提出了要求。可以預(yù)見，在未來只有內(nèi)部控制機(jī)制健全，財(cái)務(wù)管理工作突出，資金運(yùn)作優(yōu)秀的企業(yè)才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。這樣的企業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作的良好運(yùn)轉(zhuǎn)勢必將為企業(yè)人員管理、日常經(jīng)營管理工作帶來助力，從而推動(dòng)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高，提升企業(yè)的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化。尤其作為服務(wù)型企業(yè)，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的雙豐收。

作者：向茂琳 單位：四川正源實(shí)業(yè)有限公司