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概念規劃設計任務書范文1

隨著人們生活水平的提高和購房者對居住環境理解能力的進步，房產項目景觀的設計和營造成為房地產開發過程中不可忽視的一個環節。從房地產的整體開發的角度來分析，景觀設計和營建是體現開發商理念、傳達開發公司愿景的一個窗口，也是消費者理解房產項目的，對項目增強信心的紐帶。而景觀設計是營建成功景觀環境的基礎，它不僅在前期闡釋開發商對項目的期望，在后期也影響著工程的成本、進度以及質量。

對于項目，開發商常常將著眼點放在成本控制上，所以景觀設計對成本的影響是房產項目景觀專業需要重點控制的部分。

以下將就河北石家莊某項目為例，通過設計改造中對成本控制的把握，提出對成本控制的方法。

本項目位于河北省石家莊市，位于307國道南側。規劃用地內以兼容性的商業和住宅用地為主。項目分為兩期開發，本案例將就一期景觀設計管理進行討論。一期設計范圍包括:紅線范圍內規劃道路以北（下稱“北區”），規劃用地面積265067.2m2，容積率不大于2.4，綠化率不小于39%，地塊綠化面積為103387平方米。地塊呈不規則梯形狀，西北高，東南低，最大高差可達6米。

項目于07年末由當地開發商（以下稱河北開發商）開始策劃和規劃，后因種種原因于08年下半年易手給現有開發單位（以下稱現有開發商）。現有開發單位為合資企業，第一次在北方操作房產項目。

前期的規劃提出對景觀造價的估算是600萬左右（相當于每平方米景觀造價約為70元）。

現有開發商進入項目之后，即對項目進行了分析和定位。關于景觀設計，設計研發部門提出如下幾點意見：

1. 項目沒有明確的景觀風格，沒有特別有吸引力的賣點；

2. 沒有明確的路網規劃，道路凌亂不堪；

3. 停車位的大量設置破壞景觀的整體性和連續性；

4. 樓棟間距均等，不能形成相對集中的景觀區域；

5. 地面高差被忽略，會造成大量的土方改造，等等；

6. 景觀造價估算太低，會影響到施工質量從而影響樓盤品質。

總的來說，前期的景觀設計不能夠滿足居民日常出入、安全、以及營造美好景觀的目的。

5.2設計任務書的編制

研發部根據現場情況和策劃需求（策劃部門提出需有“北國江南”的風格或者其他適宜樓棟等距的景觀特點的風格）進行了設計任務書的編制。

設計任務書對項目情況進行了介紹，提供了水文地勘報告等必要的技術支持，對項目的定位作出明確規定：是主要針對本地中高收入者及京津冀范圍內中高收入者的樓盤，需有江南特色，需有水域，如有可能，水域應當盡可能大或者有水域的地方盡可能多。本項目最終將被打造成為“引領市場潮流的高檔社區”。

任務書中規定了在各個設計階段的設計內容、深度和設計周期以及成本控制目標：

在概念設計方案階段需由景觀設計公司根據開發商的風格方向提出兩到三個設計思路，并形成設計成果由甲方比選。設計周期為三周。

方案深化階段，景觀設計公司根據明確的概念方案方向，在造價限額中進行方案深化，提出主題景觀的深入設計以及相關的景觀元素，比如植物、燈具選型、各類設施的完善以及兒童、老人活動場所的布置等，形成多層次的空間。設計限額為150元/平方米左右，設計周期為四周。

初步設計和施工圖階段，進一步完善景觀設計，并完善景觀元素、構件等施工工藝。控制工程造價在單位平方150元以內。設計周期為八周。

有了明確的設計任務書，開發商和景觀設計公司的溝通更加有據可依，也更加通暢。

5.3 方案的設計和評審

景觀設計公司通過對項目的研究和理解，提出兩個方案，一個有“北國水鄉”理念，一個是“果嶺灣”概念。如下圖：

圖5.1“北國水鄉”方案圖5.2“果嶺灣”方案

設計研發部門協調決策層、策劃部門、工程部門、預算部門對項目進行了評審。針對兩個項目的特點，得出如下結果：

表5.1 比選方案對比表

序號 項目 北國水鄉 果嶺灣 備注

1 設計風格 有江南特色，應用大面積的水域串聯景觀 應用項目本身高差隨勢造景，形成大面積草坪，提出高爾夫概念

2 景觀均好性 各樓棟景觀效果均好 主次分明：中心廣場區域景觀突出，其余樓棟均好

3 道路系統 道路主次分明，主路在，消防道路曲折蜿蜒 道路主次分明，橫平豎直

4 停車位 取消了大部分停車位，不符合規劃要求 比較前期停車位有所增加，并隱藏于景觀之中

5 缺點 水面面積太大，會引起如下幾點問題：

1.在當地地下水位較低的情況下不宜蓄水，如果全部采用鋼混結構會增加景觀成本；

2.建造如此大的水域土方量也會上去；

3.水景水源是問題，夏季蒸發量和冬季排空后的景觀也是問。 1.道路太平直，而且主要道路穿過居住區中部，會有交通隱患；

2.主入口的交通大轉盤可能會引起交通混亂，建議改造；

3.未考慮古樹名木的保護；

4.可更多地通過植物造景，取消不必要的硬質構筑物。

通過比選，現有開發商傾向于“果嶺灣”方案并通知景觀設計公司進行方案深化。

5.4項目的協調溝通

在方案深化以及后續的初步設計以及施工圖設計中，各個相關專業對景觀設計提出專業意見，并溝通改進。

另外在中心廣場區域，因為所有的市政設施配套用房均在此處地下，故需要協調比較多的問題，比如：地下室荷載和水池之間的關系；地下變電所和水池之間的關系（有強制規范規定水池不能在變電所頂部）；水池近旁幾百年的古樹與中心廣場高差之間的處理等等。

根據這些現場問題，設計研發部門和景觀設計公司、相關專業設計公司進行了多次溝通，最終解決了上述種種問題：增加地下室頂板荷載，確保可以承載水池重量；微調水池位置，使水池和地下變電所關系符合強制性規范要求；地下室出地面建筑被當作景觀建筑來進行設計，力求與周圍景觀以及四界相鄰建筑協調；專門為古樹設置古樹廣場，用梯級降低的方式漸次過度將近兩米的高差。

這樣，因為設計研發部門及時有效地組織各專業的溝通，有效地提高了設計效率，節省了中間來回反復的時間，將景觀設計周期控制在既定時間范圍內。

5.5項目成本控制

在成本控制方面，由于前期開發商對項目的景觀造價估算為600萬，故而現有開發商決策層對設計研發部門就設計任務書造價的提升提出疑議。為消除疑議，設計研發部門邀請決策層以及預算、工程部門對周邊項目以及北京、上海的同檔次項目景觀進行考察，重點對于景觀營建成本進行了考察和測評。同時，設計研發部門對項目景觀元素所涉及到的材料成本也做了本土化的調查，并提交了相應的報告，說服決策層采用新的景觀設計限額。

在其后的施工預算中，本項目景觀施工費用約為1600萬，單方造價約為147元，控制在之前的限額之內。

參考文獻：

[1] 田彥.房地產營銷.北京：中國勞動社會保障出版社，2002

[2] 杜宇.試論房地產營銷策略.中國科技信息, 2006（4）：

概念規劃設計任務書范文2

建筑規劃保證了建筑設計的邏輯性和科學性，向下滲透到建筑設計環節，向上滲透于宏觀的總體規劃，起到承上啟下作用，是介于建筑設計和城市規劃中不可缺少的環節。建筑規劃對于開發商和建筑師來說，一方面建筑規劃避免了由于重大修改而造成精力的大量消耗；另一方面建筑規劃階段的引入使開發成本得到了很好地控制，投資目標變得更為明確，投資回報有了保證。對于不同的建筑設計項目的建筑規劃，在解決和研究問題方面存在著很大的差異。例如對于建筑規劃，可能側重于技術經濟指標、建設資金的有效利用、建設成本的控制、空間價值提升、土地利用、戶型規模的研究、社區主題的確立等。對于一些商業建筑來說，要考慮應變規則和市場的適應，可能比較多地做市場的研究和分析，規劃的內容出于經濟性和外觀的考慮，可能涉及標準層的布置、空間的分配和利用、柱網的選擇、空間的形象、建筑形體等。

二、建筑規劃與建筑設計之間的聯系

建筑物的布局結構可以保證使用功能的實現，每一種使用功能由于個人習慣、管理程序、專業特點等的不同，所需的空間結構存在著比較大的差異。建筑設計師在進行建筑設計時，對于建筑的使用者沒有進行全面地了解，進行建筑設計時也沒有根據使用者要求進行修正，這樣就很容易造成一些已經建設的建筑需要進行大量補充、修復、拆除，也就造成了不必要的時間、財力、物力、人力的浪費。

1.經濟因素對建筑規劃與建筑設計的影響

經濟因素對建筑規劃與建筑設計的影響。每一棟建筑都是在一定的經濟條件下進行的，都要求有一定的使用年限，要想在一定的時限內能夠很好地進行使用，就需要建造者進行一定的資金投入，對建筑師和規劃師的能力是一種挑戰。

2.我國的建筑設計比較偏重于共性的設計

我國的建筑設計內部更多地是共性東西的體現，建筑的外形側重于色彩的渲染以及外形的設計，而對于比較細致的設計是靠二次室內設計。目前，人們越來越追求個性的發展，但是目前的普遍模式已經不能滿足人們的差異化需求。

3.一些建造者進行了強制干涉

一些建造者可能是投資人、管理者、業主，有權利對指導思想的制定和方案的審批。同時建造者是可以參與到建筑設計，也可能就是使用者，但是最好不要進行強制干涉，盡可能不要去參與，可以提出一些可行性建議。雖然一些業主有較強的能力，但是對于一些設計概念還不能夠正確認識，還不能夠從整體設計進行宏觀性地把握。如果建造者進行強加干涉就會對設計方案缺乏連貫性和一致性，造成設計方案不成功。

4.建筑的直接使用人應當參與建筑任務書的擬訂

建筑設計任務書是建筑設計的一個比較重要的依據，業主對擬建的一些功能要求都是通過建筑任務書進行反映的，但是直接的使用者一般都沒有參與建筑任務書。不管是開發工廠、辦公大樓、住宅小區等其它公共建筑，一般由管理者和開發商完成建筑任務書的擬定。由于他們并不是最終的使用者，最終使用者的需求會與他們設計的建筑物存在著一定的差距。

三、認真做好建筑規劃與建筑設計的科學協調

建筑設計與建筑規劃是不能割裂的，兩者所設計的知識是交叉的，在統一建筑中涉及建筑規劃和建筑設計。在進行建筑規劃設計時，兩者是相互滲透的，它們是設計過程的兩個階段，規劃師進行建筑規劃時建筑物的功能要有拓展性、前瞻性，要考慮以后發展空間，還要滿足目前的需要。每一棟建筑反映著地域特色，要考慮地域的和諧和特點，完成社會功能。建筑規劃與建筑設計都包含著建筑布局的設計，要運用一定的技術手段完成建筑物的形體設計。

四、結語

概念規劃設計任務書范文3

關 鍵 字：房地產項目 全過程 工程質量 控制措施

中圖分類號：F235.91文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract： With the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China's real estate industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.

Key Words：Real estate project; The whole process; Engineering quality; Control measures.

1房地產項目全過程質量控制的運用及現狀

在通常意義上,全過程質量控制是指對產品或服務從其概念提出、策劃一直到完結整個過程的質量進行控制。此質量控制概念的提出,強調了對產品質量控制的全程性,彌補了現階段一些企業對前期和后期質量控制的認識不夠徹底的現狀。

1.1 全過程質量控制在房地產項目中的運用

進行全過程質量控制對房地產項目的完美實施意義重大。而現今房地產全面質量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統的穩定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點來講就是，現在的全過程質量控制已經不再單純地考慮房屋質量, 而是包括了其他各種有形或無形的質量[1-2]。現在要想實現房地產項目的完美竣工, 以前傳統的側重點如僅著重考慮施工階段質量控制，已經很難滿足市場的要求，如今項目前期的構思以及規劃設計階段的重要性同樣不可忽視。現在全過程質量控制的思路要求我們，必須將房地產項目的實施作為一個整體的過程進行綜合考慮。

1.2 房地產全過程質量控制現狀分析

全面質量管理理論是于1961年被美國學者費根堡姆提出的，歐美等國對房地產項目的質量控制一般包含三個方面：一是建筑工程承包商進行的自我質量檢測；二是建筑工程客戶業主進行的質量驗收檢查；三是相關部門機構及政府的監督檢查，以確保項目符合政府規定的選址規范及其他安全健康等方面的有關規定。我國自1978 年開始積極推行全面質量管理，但是通過實際調查研究發現，我國建筑施工質量控制工作仍處于初級階段，且我國房地產建筑企業過程質量控制水平參差不齊[3]。國內大多數施工企業在過程中很少用到質量控制，只是在施工完畢后對既定結果進行分析，在質量控制基礎工作上還存在許多欠缺。

2房地產開發各階段的質量控制措施

我們一般把一個房地產項目的整個過程劃分為四個階段: 項目開發者收集市場信息, 并將其形成項目構思；再以設計任務書的形式將項目構思傳達給設計方，并將要求轉換為具體的、有可操作性的實施方案；然后施工方按照實施方案進行施工,實現從方案到項目實體的轉化; 最后項目運營方對該項目實體進行操作、運轉、維護等活動以滿足用戶的需求[4]。然而, 對房地產項目進行質量控制是為了給用戶提供高質量的產品享受和服務,根據以上房地產項目開發過程的四個階段, 我們也可以將房地產項目的質量控制分為以下四個階段。

2.1 項目前期策劃階段質量控制

房地產業的日益成熟,使得很多開發商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對于很多大型房地產開發項目,都會事先請專業研究咨詢機構對其進行可行性研究。統計表明, 可行性研究工作的質量, 與投資的風險程度有直接的關系, 它關系到項目建設能否順利進行, 關系到房地產項目的質量是否可靠,關系到項目的最終效益目標能否達成等諸多問題。在項目開發前期階段, 質量控制的主要目標就是在項目質量目標、進度目標和成本目標三個方面尋找出一個有效的平衡點[5]。要想達到三個目標之間的平衡，就需要深入分析開發商對房地產項目的整體需求，全力做好市場調查工作。進行市場調研的目的是為了發現市場潛在的機會、探測投資空間、預測市場需求和判斷估測投資成本等。開發方案的設計，需要由專業人員進行一系列包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排以及環境保護評價等在內的活動。

2.2 項目規劃及設計階段質量控制

規劃設計階段的質量控制在整個房地產項目工程中起關鍵性作用。立項等有關內容完成后，整個項目中的很多參數都取決于設計，例如采用的工藝和裝備是否先進合理, 產品的品種質量和成本是否有市場競爭力，建筑結構是否合理、功能是否齊全，還包括建設速度快慢、投資多少、質量優劣、效益高低等各方面因素。規劃設計中一旦發生錯誤哪怕只是一點都會在計劃、施工、運行中被擴展放大，引發更大的失誤甚至是事故。因此，我們對設計過程中的質量控制進行了嚴格的要求.

（1）正確地編寫設計任務書。設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、編寫人的經驗和以往設計的歷史記錄為依據進行編寫。對設計進行質量跟蹤并對設計文件進行定期審核能夠有效地控制設計質量，同時在設計進行過程中和完成時，項目設計主管人員還應對設計文件進行細致的審核。

（2）建立質量監督責任制。開發商主管人員應該在項目經理的領導下，組織設計策劃并負責各專業之間的銜接，完成對設計過程的控制管理和監督檢查，確保設計產品滿足合同規定的質量要求。同時他們還應該負責組織或監督檢查各設計階段的評審驗證，控制設計變更并對設計關鍵點進行檢查，遇到對設計質量有重大影響的文件還應當親自組織或檢查。

（3）建設方各專業工程師要進行明確過程監控。建設方各專業工程師要對各階段設計細度和深度有清楚的了解，實現其設計特點的體現，并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制[6]。

2.3 項目施工階段的質量控制措施。

施工環節是建筑工程質量形成的關鍵環節, 是工程各參與方的質量控制工作的重點。由于房地產項目具有建設地點固定、施工人員流動、產品體積龐大、建設周期長、動用資金多、產品具有單件性等特點,施工過程中的質量控制需要根據具體的工程環境、工程性質等因素制定質量控制方案。 并在實施控制方案的過程中, 應時時注意施工環境的變化，并不斷修正合適的質量控制方案, 確保項目質量目標的實現。

（1）明確質量目標。項目投資人和項目團隊中應該增強質量成本意識，因此對質量投入的收益和費用進行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發項目全周期的成本觀念。

（2）制定項目建設實施的質量控制計劃。制定出實現質量目標的措施和方法,編制切實可行的質量計劃，明確項目團隊的相關質量責任。

（3）開發項目建設的施工過程質量控制。運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，或運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較，或運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤。最后得出施工單位現場項目部的下一步活動結果，是繼續按現階段施工順序作業，還是進行相關整改。當施工現場出現質量異常情況而且又未采取有效措施時，又或者是出現未經檢驗而擅自封閉、使用不合格原材料或構配件、未經同意擅自修改設計圖紙等情況時，應立即下達停工指令。并于糾正后再下達復工指令，而且在這之前要對工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進行現場取樣并送檢。

2.4 工程驗收質量管理

（1）分項工程驗收。對于重要的分項工程,應根據該工程施工的實際情況并對照工程合同的質量等級要求,按照有關質量評定標準進行驗收。在驗收時,必須嚴格按規范要求檢查點數,從而計算出檢驗項目和實測項目的等級包括優良中差的百分比,然后確定出該分項工程的質量等級,并以此為根據確定工程能否被驗收[7]。

（2）分部工程的驗收。這是以分項工程驗收為基礎的,根據已經確定的分項工程質量驗收結果,可得出該分部工程的質量等級從而確定能否驗收。同樣的,工程進行轉交時，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后轉交給安裝工程施工前,應對項目進行中間驗收,只有得到中間驗收的合格簽證后施工單位才能繼續施工。

（3）竣工驗收。竣工驗收是以上兩個驗收程序為基礎的，進行了對分項、分部工程質量等級的統計計算后,再結合使用功能的質量保證資料及單位工程觀感的質量評判,便可核查結構是否安全可靠,觀感質量是否合格, 從而最終確定此項目能否達到工程合同所要求的質量等級,最后再決定能否對其進行驗收。

3、結語

房地產項目的全過程質量控制是一個動態的發展過程, 在房地產項目開發建設中實施全過程質量控制,關鍵是要注重抓住各個環節的質量控制要點。在當今乃至未來社會中, 要想擁有絕對競爭力，只有抓好各環節的質量控制,才有可能提高開發商的工作效率，才能真正實現全過程的質量控制從而確保工作質量, 降低成本投入。本文在探討房地產項目全過程質量控制的基礎上，重點分析了進行全過程質量控制的措施方法與策略。

參考文獻：

[1] 吳堅.《房地產開發項目管理模式的選擇分析》[J].建筑管理現代化 2004,2.

[2] 蔣慶輝.《試論房地產企業的全面質量管理》[J].科技創業月刊2005,11.

[3] 朱廣安.《論現代化房地產項目管理的系統分析》[J]. 廣東科技 2007,03

[4] 尹訓和, 《對加強工程全過程質量管理的認識和探討》[ J].2010

[5] 孫鑫, 楊海紅. 《改進房地產項目質量管理體系的思考和對策》[J]. 2008

[6] 武利庭. 《房地產開發項目質量管理研究》[ D ]. 天津大學管理學院2009

概念規劃設計任務書范文4

【關鍵詞】園林景觀設計；問題；對策

1 前言

園林景觀設計與施工過程之間需要一個介入、銜接和管理的過程。但是，這個過程往往容易被忽視。作為可規避的隱患，由此造成的不協調乃至損失在業界仍然在簡單重復地發生。為了規避由于管理不足造成的各種損失，筆者呼吁業界重視園林景觀設計的介入和管理。

2 存在的問題

2.1 景觀設計前期階段的問題

景觀設計前期階段的主要問題是景觀設計單位介入整體規劃設計較晚，整體規劃與景觀設計單位或部門之間的協調不夠；部分項目景觀設計介入相對較晚，規劃設計中為景觀考慮不夠充分。常見問題有：1）規劃與建筑單位設計的高差關系考慮未充分結合現場，易造成現場的苗木無法保留或“生硬性”保留，與周邊道路或水資源脫節，部分區域景觀覆土不夠而必要位置無法種植大樹，或堆土坡后影響底層住戶視線，景觀標高系統過于簡單或出現尷尬局部。2）空間關系局部緊張或過于開敞，組團概念不夠清晰，入戶關系影響組團庭院或私家庭院，缺少必要的集中性空間等。3）基礎資料準備不全或不準確或不及時反饋，易造成設計報價不準確或設計范圍不明確、設計的不必要返工而導致設計師反感、設計成果與現狀條件或規劃設計意圖脫節、設計進度計劃不準確等。4）部分項目事前的產品研究階段未能有效、有針對性地分析本產品定位、產品意象、產品現狀的優劣勢、產品的基本要求，而是套用其他項目的景觀設計任務書，使得設計任務書針對性不強，未能起到事前指導景觀設計的效果而流于形式。5）無各專業設計或施工進度表，部分項目事前未安排各專業設計或施工協調的進度計劃表，導致具體管理人員不清楚管理的重點與難點，對于設計進度管理缺少概念，從而為專業設計或施工預留時間不夠，最終可能因為時間問題而影響產品品質。

2.2 景觀概念方案設計階段的問題

景觀概念方案設計階段重點把握景觀設計的方向，重點解決與限制性條件的符合性、建筑規劃不利因素的化解及功能的滿足、景觀平面布置與空間劃分的特性及合理性、與基地特性及產品定位（任務書）的吻合性。常見問題有：1）設計基礎資料不全或要求不明確。2）設計成果不全就安排評審會議。易出現豎向或交通等分析圖不夠或不準、景觀意象圖與平面圖不對應、意象圖片表達不夠、缺少必要的景觀斷面圖等問題。3）設計成果未調整到位或意見不明確就進入擴初設計。4）缺少最終彩色概念設計總平面圖。

2.3 景觀擴初設計階段的問題

景觀擴初設計階段重點把握焦點的因素有：景觀的尺度、合理性、可行性、耐久性與經濟性、鋪裝材料色彩等；重點解決與限制性條件的符合性、建筑規劃不利因素化解的合理性、與現場條件及建筑功能的符合性、與使用者的關聯性。常見問題有：1）設計成果延后、擴初成果不完整、未解決方案階段提出的問題，與建筑圖不符、與現場不符、標高不吻合、各專業缺少一張完整的總圖，焦點景觀圖紙不全，留有死角未設計，缺少必要的景觀剖斷面圖或缺少針對性詳圖等問題。2）無專業單位介入，無法達到預期效果或延誤設計最終成果與選材時間。

2.4 景觀施工圖階段的問題

由于有些設計方通常不提供水、電、結構設計，有時種植設計中部分品種或規格不符合當地情況，故部分項目會需要選擇施工圖單位進行深化。此階段重點應協調此解決材料的明確與選擇，與現場情況的結合以滿足可實施性，解決與建筑交接部位的銜接，在理解設計意圖的基礎上對種植提出建議或優化調整，解決水電結構設計與選材，解決與市政綜合管線的協調等。常見問題有：1）應重點把握焦點喬木的位置、規格，以及灌木質感、層次與色彩的搭配，常綠與落葉的搭配等；重點解決不同空間圍合或開放的組織、焦點與重點喬木位置的合理性及關聯性、不同層次景觀組合而造景等、不同視點的視線空間引導等。2）易出現未按調整后總圖修改種植設計，未延續方案階段的種植意象，未注意地庫與非地庫區種植的區別，與硬景劃分的特性空間特征不吻合，焦點喬木位置不明確或不合理，喬木規格不合理，缺少種植主次，缺少種植層次與關聯性，常綠與落葉、大葉與小葉、色彩搭配等不合理，地形處理不合理或不明確，與市政管井等設施設備沖突，留有死角未設計，缺少必要的景觀斷面圖等問題。3）施工圖設計單位介入太晚，影響總體實施進度。部分項目公司在擴初完成后才選擇施工圖設計單位，而開工前預留給施工圖設計單位的時間非常有限，造成設計單位無法發揮應有的作用。4）擅自修改或調整材料、細部，改變設計意圖。

3 對策建議

1）在景觀方案確定后就落實施工圖設計單位，便于其在擴初階段就了解總體景觀設計意圖。2）設計圖紙問題應早發現，早提出早協調。對于成本受限而需部分材料或細部替代的，應事前（擴初階段）做好材料調研與成本分析；材料替代應征得境外設計師的同意，必要時應做樣展示分析，對于重點部位（樣板區、商業街區、社區商業中心、重要軸線或廣場等）可通過實景效果圖進行效果探討，以避免設計意圖改變或偏離。3）項目景觀管理人員應經常到現場查看實際情況與建筑圖紙的差異性，應在擴初設計階段提前做好植物材料的調研與分析，可借助施工圖單位的專業能力提出優化調整建議，并及時與境外設計方溝通明確；對于無法達成共識的內容可借助集團內專家資源進行判定。4）項目景觀管理責任人應建立內部圖紙會審制度，定期復核建筑圖紙與現場情況的正確性，特別是涉及現場標高等的變化，并應及時告之設計師；圖紙應仔細復核，避免出現各專業都未設計的“真空”地帶。5）對于景觀設計而言，水景、燈光、雕塑等不是境外設計方的強項，若要達到良好的效果，建議在此階段設計前找尋專業單位介入，重點部位有專業單位負責深化，一般區域請專業單位提供專業顧問意見（包括意象圖片等），以保證設計協調的及時展開。此階段就可考慮燈具的選型與布點優化。

3.1 注重項目策劃設計實施全過程的參與

現代意義的園林景觀概念可以大至區域環境景觀規劃，在時空上的廣度和深度及內涵上有了很大的拓展。隨著學科之間的滲透交叉，專業間的協調參與越來越重要。具有建筑專業背景的設計師，往往會不自覺地突出建筑硬質景觀元素，把環境綠地作為建筑公共空間的外延；而具有園林專業背景的設計師往往會更注重自然環境和諧的綠色軟景觀元素，把建筑融合在自然的氛圍中。因此，在創造自然和諧、充滿活力的景觀空間中，就要重視專業之間的合作與溝通，有必要在城市規劃建設的項目策劃、設計、實施等個過程中強調園林景觀設計的參與協作。

3.2 環境設計要以“人”為中心

環境設計最終是為人服務的，是由具體的人使用的，所以設計必須研究人這個“主體”的需求，住宅區居民使用綠地的行為可大致分為以下幾大類：鍛煉閑與交往活動；群體與個體活動；安靜與喧鬧活動；兒童青少年、中年與老人活動。這幾類活動常常交叉進行，設計中充分考慮到不同的活動類型。使居民各得其樂，才能使“家園”概念落在實處。

4 結語

在進行住宅區的建筑時就應該加以重視住宅區園林景觀的設計，從長遠設計，并且在設計中充分運用生態學、美學和心理學等各種學科知識，以進一步完善園林景觀的設計。在這設計過程中，除了自身的鉆研外，還應該充分借鑒國外先進理論和實踐成果，使我國的園林設計工作更上一個臺階。

參考文獻：

概念規劃設計任務書范文5

關鍵詞：房地產；質量；監督；管理

Abstract: with the development of our country's rural urbanization, commercial housing demand is growing, China's real estate development market continues to expand, the real estate industry rapid development, real estate quality problems become the focus of attention of the people from all walks of life together. Quality problem once appear, will not only give the buyer bring economic loss and potential safety problems, also can give developers bring maintenance trouble and credit problems. So as KaiFaFang, must strengthen the quality supervision and management, the quality problem solving in its infancy. In this paper the development of real estate project quality supervision and management problems from the system, the design stage and construction stage, puts forward some Suggestions.

Keywords: real estate; Quality. Supervision; management

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

一、房地產項目質量管理的特點

房地產項目質量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性指在質量管理體系所涉及的范疇內，組織的相關方對組織的產品、過程或體系都可能提出要求，而產品、過程和體系又都必須具有其固有特性。時效性：由于組織工作的顧客群體和其他相關方對組織工作及其產品、過程和體系的需求和期望是不斷出現變化的，例如，原先被顧客認可認為質量好的產品會因為顧客滿意度的提高而不再受到顧客的認可。因此，組織應定期對質量進行評定，不斷地調整對質量的要求，相應地改進產品、體系或過程的質量，才能確保持續地滿足顧客和其他相關方的要求。相對性：組織工作的顧客和其他相關方可能對同一產品的功能提出來不同的需求；也可能對同一產品的同一功能提出不同觀

點的需求。需求不同，功能也就不同，只有滿足不同功能要求的產品才會被認為是質量好的產品。

房地產項目開發質量監督管理存在問題

（一）重事后整改輕事前控制

一些房地產企業沒有正確樹立事先質量控制的意識和概念，在工程施工質量管理過程中，只是在施工單位施工過程中或者施工完成后才針對發現問題進行補救，不僅影響了工程質量和工期，同時也增大了建筑成本。例如，在對主體施工單位的管道井蓋的標高定位問題方面，由于事先沒有充分考慮綠化景觀覆土對室外標高的影響，導致建設的所有管道進口偏低的問題。導致在后期景觀施工的覆土過程中，一些井口被埋沒。由于管道井的設計變更過多，而相關資料記錄整理工作跟不上，變更的和增加的管道井標識重復、不統一、數據混亂，導致工程驗收不能順利進行，只有進行二次施工調整，這不僅影響了工程的質量和進度，同時也增加了不必要的工程施工和管理成本。

（二）規劃、設計階段存在問題

現今的建設項目在初步設計過程中往往存在各專業協調不到位、設計深度不夠的現象，導致各專業在施工圖設計過程中遇到相互矛盾沖突的現象；施工圖設計是對初步設計的進一步細化，是施工過程的指導性文件，施工圖設計深度須嚴格執行國家及省市現行的有關主要法律法規等規程及工程建設強制性標準。個別建設項目在工程沒有地質勘察之前就進行施工圖設計，嚴重違反相關法律法規的規定；某些建設項目在規劃設計方案、初步設計和施工圖設計各個階段為追求速度，不能嚴格把控設計質量，不能保障設計與工程實際情況完美融合，使得后期施工過程中變更圖紙多于原設計圖紙的怪現象。另外在規劃、設計階段，目前，我國的建設監理參與的極少，主要是對項目施工階段的監理，如果建設監理能在規劃、設計階段就參與到設計中去，對提高房地產項目的產品質量及合理利用有效成本會具有極大的幫助和推動作用。

（三）實施階段存在的主要問題

重視驗收質量，輕視成品保護。一些房地產企業雖然重視對工程質量的管理，但只是對施工產品進行程序化的驗收，沒有樹立對產品的保護意識。這樣容易造成一個階段產品出現質量問題后，難以確認責任方，維修費用由后續施工單位承擔，影響后續施工單位的情緒，導致管理難度和協調成本的增加。

三、房地產項目開發質量監督管理措施

（一）建立開發項目質量管理責任制。

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目進度計劃，并組織實施；按進度計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目進度計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。

（二）做好設計階段監督管理

1、向不同的咨詢公司進行方案設計方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，綜合考慮各方案的優缺點，最終選定一個最優方案。

2、正確編制設計任務書。設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。

3、為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計檔進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，審核人員應以設計招標檔(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據，對設計檔進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。

4、建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系檔情況，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求。

5、建設方各專業工程師要編寫專業設計任務書，明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。作為建設方對設計監控一般都按專業監控，實行專業和項目組相結合的矩陣方式管理，要求設計單位的各專業部室和項目組與建設方相關專業人員和項目部形成對應銜接的工作關系，建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制。

做好施工階段監督管理

在施工階段管理員要做好質量監督管理工作，具體驗證是否存在下列質量問題。

1、結構質量監督管理

（1）模板工程模板軸線偏位、標高不準、支模過程中出現凸肚、縮頸和翹曲，致砼料澆灌振搗時出現漏漿、跑模、模板拆除后出現蜂窩麻面、孔洞、露筋或幾何尺寸超出設計尺寸等。

（2）鋼筋工程 使用再生鋼材現象，鋼筋抗拉強度達不到設計要求；鋼筋規格，布筋間距尺寸與設計圖紙不符；墻、柱、主筋偏位，樓板及懸挑板上筋下陷；同截面接頭過多，綁扎及焊接不符合規范要求，骨架歪斜和基礎鋼筋倒鉤板底鋼筋墊塊不足；板頂鋼筋馬凳支撐不足；梁內縱筋間距小，不便澆灌。 （3）混凝土工程

混凝土配合比不規范；混凝土振搗棒插入深度不到位，振搗不密實，對復雜的節點，如遇到鋼筋密集，不采取措施，不增加人工插釬搗實，出現蜂窩麻面、孔洞、混凝土柱爛腳等現象等。

（4）砌體工程

砌體灰縫砂漿飽滿度不足80%，豎縫內無砂漿，清水墻縮口大于2cm以上，混水墻豎縫相互搭接小于25mm，出現錯縫、留槎不妥、接槎不嚴、拉結筋長度、間距、數量不夠，造成墻體開裂等。 2、建筑質量監督

（1）伸縮縫、女兒墻、窗臺、飄板、外墻裝飾條，欄桿擋板等是否存在問題，樓梯處梁下、板下凈空高度是否滿足通行要求，門開啟方向是否符合疏散要求，工程消防安全專項是否存在問題。

（2）墻面空鼓多出現于面層與結合層之間，或結合層與基層之間，用小錘敲擊有空鼓聲，后期使用過程中會出現脫落，既影響墻面使用功能又影響建筑空間的美感。

（3）沿預埋件周邊,或預埋件附件出現滲漏水。管道通水后,衛生器具排水不通暢.

(4)暖氣在使用中,管道堵塞或局部堵塞,影響汽或水流量的合理分配,使供熱不正常。

3、電氣質量監督

（1）管路敷設

鋼管和PVC管壁厚不足，鋼管毛刺，鋼管防腐，線管堵塞，預埋線管處的裂縫，線管保護層不夠，金屬管未做跨接接地線或者不論材質一律焊跨接接地線以及鍍鋅管直接采用套管熔焊連接、套管連接不牢。

（2）配電箱箱體預埋

箱體電焊開孔、開長孔，管直入箱體，箱體壁厚、銹蝕、暗配電箱外殼變形，箱體內設置不全

（3）接地防雷

接地裝置的材料品種選擇不當；鋼材不是熱浸鍍鋅產品；材料的規格，尺寸（厚度或直徑）小；接地體（極）間距大，連接工藝不符合要求；接地裝置未按設計要求（點數和位置）設置測試點；防雷接地的人工接地裝置在經人行通道處的埋設深度不夠；接地線（PE）的截面積偏小。

（4）照明器具安裝

個別燈具的型號、規格、安裝位置、安裝高度不符合設計要求； 高度低于2.4m的燈具，其金屬外殼未做保護接地。應有專用接地螺栓，具有標識；當采用螺口燈頭時，相線未接于螺口燈頭中間的端子上，而將零線接在該端子上，極易造成人身安全事故。

開關、插座安裝開關不靈活或接觸不良，插座插孔太松或太緊，安全插座安全擋板損壞；插座接線不符合規范要求，①單相兩孔插座，面對插座的右孔或上孔與相線連接，左孔或下孔與零線連接；單相三孔插座，面對插座的右孔與相線連接，左孔與零線連接。②單相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地線接在上孔。插座的接地端子不與零線端子連接。同一場所的三相插座，接線的相序一致。③接地或接零線在插座間不串聯連接。

結論：房地產項目開發的質量監督管理是保證工程質量，降低成本投入，實現利益最大化的重要環節。因此，一定要抓住各個環節的質量控制要點，加強預防措施的落實。

參考文獻：

[1]吳堅.房地產開發項目管理摸式的選擇分析[J].建筑管理 現代化，2004,(02).

[2]朱廣安.論現代化房地產項目管理的系統分析[J].廣東科 技，2007,(03).

[3]伍明峰.談建筑電氣施工管理的幾點體會[J]建材與裝飾,2007(10) .

概念規劃設計任務書范文6

乙方：

江蘇萬誠置業有限公司（以下簡稱甲方）同南京開啟房地產投資咨詢有限公司（以下簡稱乙方），就雙方戰略聯盟合作達成以下合作意向：

一、 合作標的

1. 甲方開發的“錦繡華庭”項目待銷售的三、四組團 —— 位于江蘇省泗洪縣，規劃建筑面積約為11萬㎡（以下簡稱項目一）；

2. 甲方開發的“學府文苑”項目待銷售部分（未售出部分） —— 位于江蘇省泗洪縣，規劃建筑面積約為13萬㎡（以下簡稱項目二）；

3. 甲方名下待開發的“藍天花園”項目 —— 位于江蘇省泗洪縣，占地約174畝（以下簡稱項目三）；

4. 甲方名下待開發的“泗陽項目” —— 位于江蘇省泗陽縣，占地約450畝（以下簡稱項目四）；

5. 甲方開發的“銀都花園”項目商業裙房部分 —— 位于江蘇省泗洪縣，規劃建筑面積約為1萬㎡（以下簡稱項目五）。

二、 合作方式

1. 項目全程營銷（不含項目前期策劃），合作項目如下：

1） 項目一

2） 項目二

2. 項目全程營銷（含項目前期策劃），合作項目如下：

1） 項目三

2） 項目四

3. 項目全程策劃推廣及招商配合，合作項目如下：

1） 項目五

三、 合作期限

自各項目合作補充協議簽定之日起到該項目銷售率達到 95 %

四、 主要服務內容概述

1. 項目前期策劃

1） 項目開發定位及開發建議

2） 項目規劃設計任務書

3） 項目規劃方案調整及市場化建議

4） 項目核心形象設計及開發戰略

5） 項目產品外延提示及優化建議

2. 項目全程營銷

1） 項目全程策劃

a、 項目整體市場定位

b、 項目整體營銷概念定位

c、 項目整體營銷戰略

d、 公關活動的策劃組織

e、 階段性市場分析及連續性調研（含競爭對手分析）

f、 目標消費者分析

2） 項目整體銷售服務

a、 項目整體銷售總策略擬訂

b、 項目整體銷售戰略及戰術擬訂

c、 項目階段銷售策略的制定與執行（推盤策略、價格策略、周期策略）

d、 項目整體銷售體系建立

e、 銷售專業隊伍的組織與管理

f、 提供3名銷售管理人員、6名銷售接待人員參與項目整體的銷售服務

3） 項目整體形象推廣

a、 項目整體品牌形象定位

b、 廣告創意設計及廣告包裝體系建立

c、 廣告戰略組團計劃擬訂及執行

d、 媒介計劃擬訂與執行

3. 項目全程策劃推廣及招商配合

a、 項目整體營銷概念定位

b、 項目整體營銷戰略

c、 公關活動的策劃組織

d、 階段性市場分析及連續性調研（含競爭對手分析）

e、 目標消費者分析

f、 項目整體品牌形象定位

g、 廣告創意設計及廣告包裝體系建立

h、 廣告戰略組團計劃擬訂及執行

i、 媒介計劃擬訂與執行

j、 提供人員參與招商工作的執行配合

五、 主要商務條件

1. 項目策劃推廣服務費

按總銷金額的 0.5 %提取

2. 項目全程銷售

1） 銷售底均價

甲乙雙方可在項目正式開盤前1月最終商議確定

2） 傭金

a、 項目階段實際成交均價低于銷售均底價時，按總銷售金額的 2 %提取；