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摘要：近三十年來，由于我國房屋運營管理制度的重視和改革，房屋從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟和市場體制下的住房配給以及租賃的方式逐漸演變?yōu)閷τ趥€人的家庭私有房屋產(chǎn)權(quán)，因此也從單純用于生活和居住的場所而逐步衍生出多種商品的屬性，從物質(zhì)追求方面，它不僅體現(xiàn)著個人與家庭的關(guān)系和生活品質(zhì)，也成為社會地位體現(xiàn)以及家庭財富作為比拼的象征，從精神需求方面，居住者從單純公共區(qū)域管理需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷τ诜课葚敭a(chǎn)、房屋擁有者的生活標配需求，綜上所述，我國國民對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高度重視程度、接納程度及對于物業(yè)維權(quán)的程度隨之不斷提高和增長，并在全新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代對于物業(yè)的經(jīng)營管理提出了更卓越的技術(shù)要求，同時也為物業(yè)企業(yè)帶來了全新的發(fā)展機遇和更艱巨的挑戰(zhàn)。物業(yè)行業(yè)正面臨著三十年來從傳統(tǒng)走向創(chuàng)新，從封閉走向市場化、競爭逐步白熱化的階段，如何不斷提升物業(yè)企業(yè)的財務(wù)運營管理能力，如何制定適用于企業(yè)運營的財務(wù)管理策略、創(chuàng)造更高的真實利潤率，如何降低和規(guī)避內(nèi)部管理風險，這些都是物業(yè)行業(yè)在未來走向輝煌的重中之舉。本文主要運用了文獻分析研究、案例分析研究、數(shù)據(jù)分析等多種研究方法，將財務(wù)理論與企業(yè)實際情況相緊密結(jié)合，根據(jù)物業(yè)公司財務(wù)管理的發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，披露出目前企業(yè)財務(wù)管理過程中產(chǎn)生的一些突出問題及其原因，研究如何通過有效措施來改進和制定優(yōu)化財務(wù)管理方法的策略。

關(guān)鍵詞：財務(wù)預(yù)算管理；價值鏈；物業(yè)行業(yè)

引言

隨著公司新業(yè)務(wù)板塊的快速發(fā)展，為了進一步探索經(jīng)營管理發(fā)展的新路徑，大中型物業(yè)公司不斷進行業(yè)務(wù)梳理和組織變革，因此投入更多的人力、物力以及時間來試圖開拓一條有利于物業(yè)經(jīng)營管理快速發(fā)展的新途徑。針對這種復(fù)雜的情況，如何通過業(yè)務(wù)和財務(wù)大數(shù)據(jù)平臺的搭建打通企業(yè)內(nèi)部價值創(chuàng)造的通道和壁壘，其對研究和應(yīng)用具有重要的前瞻性和現(xiàn)實意義。本文提出了物業(yè)管理行業(yè)精細化的封閉式財務(wù)管理模式，前人在對物業(yè)各業(yè)務(wù)部門的財務(wù)管理上已經(jīng)提出了如何建立高效的部門內(nèi)控財務(wù)管理機制、建立較為完善的物業(yè)成本管理風險分析的機制及全面分析如何提升物業(yè)財務(wù)管理部門和人員的實際業(yè)務(wù)素質(zhì)的觀點進行研究，卻沒有充分考慮到各部門和物業(yè)公司本身的財務(wù)管理特征和要求，本文基于以預(yù)算管理為導(dǎo)向、內(nèi)部控制為核心、流程再造為牽引的管理模式，彌補了在物業(yè)管理模式中的缺陷和不足。

1案例分析

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年中國物業(yè)管理行業(yè)百強經(jīng)營收入均值達到10.40億元，百強總收入高達萬億，同比2018年增速超過30%；管理物業(yè)總面積達10,698億平方米，同比增長15.08%，頭部企業(yè)管理面積均值達4279萬平方米，市場占有率逐年提升；從業(yè)人口突破1000萬人。2020年春節(jié)假期爆發(fā)的疫情使大量的物業(yè)人始終堅守在一線，為千千萬萬個家庭保駕護航。隨著物業(yè)服務(wù)“最后100米”作用的凸顯，以共同抗擊疫情為契機，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也迎來了新的機遇。由于本文選用的案例公司處于組織變革中，對于各業(yè)務(wù)板塊進行重新劃分，并對財務(wù)組織及財務(wù)人員崗位職責進行了重新定義，使得業(yè)務(wù)發(fā)展過程中的財務(wù)管理問題逐步凸顯，剛剛進行業(yè)財一體化融合的案例物業(yè)公司，還有很多領(lǐng)域沒有進行深入挖掘，財務(wù)管理也需要隨著業(yè)財?shù)某浞秩诤稀⒖绮块T的充分溝通、協(xié)調(diào)和認同，使整個組織的戰(zhàn)略目標逐步邁向統(tǒng)一。

2全面預(yù)算管理理論

全面預(yù)算管理是企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略目標的制定和引導(dǎo)下，對公司未來整體經(jīng)濟事項戰(zhàn)略管理和財務(wù)管理工作的影響進行全方位、全維度的戰(zhàn)略制定和經(jīng)營活動的預(yù)測，同時通過設(shè)定經(jīng)營預(yù)算指標并對其進行實際執(zhí)行進度強有力的過程管控，通過實際完成情況與設(shè)定的經(jīng)營預(yù)算戰(zhàn)略目標進行實時的對照和執(zhí)行情況綜合分析，從而及時、隨時的掌握公司經(jīng)營發(fā)展進度，并為企業(yè)管理層對戰(zhàn)略管理活動的開展提供方向，有效地幫助企業(yè)管理層從最大程度上完成設(shè)定的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標，為投資者、債權(quán)人以及員工實現(xiàn)公司紅利的分配。20世紀中葉，以自然人的行為及行為產(chǎn)生原因作為主要研究對象的行為科學(xué)學(xué)派得到了充分發(fā)展，它起源于霍桑實驗，并證明工人不是被動的、孤立的個體，區(qū)別于把重點放在對“事和物”管理上的傳統(tǒng)古典管理理論，行為管理科學(xué)家則著重研究結(jié)構(gòu)和組織，注重研究人的心理因素及研究人在具體的組織和生活中的各種管理行為和方式，形成了“標準預(yù)算管理”的模式，在世界經(jīng)濟體間被大部分企業(yè)所廣泛接受和應(yīng)用，從而誕生了零基預(yù)算、彈性預(yù)算等百花齊放的預(yù)算控制管理方法。20世紀90年代后期，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)和新一代計算機的廣泛應(yīng)用及先進的現(xiàn)代信息化建設(shè)的發(fā)展和普及，企業(yè)資源管理計劃(ERP)隨之面世。企業(yè)資源管理計劃是將企業(yè)內(nèi)部整體資源分解成多個組織系統(tǒng)，彼此間相互協(xié)調(diào)及合作，然后再對企業(yè)進行價值鏈統(tǒng)籌管理，形成了以企業(yè)價值鏈系統(tǒng)為基本預(yù)算管理單元的企業(yè)預(yù)算統(tǒng)籌計劃管理模型。企業(yè)信息化預(yù)算管理方法主要是通過全面的預(yù)算業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)來設(shè)計和實現(xiàn)的，企業(yè)通過該系統(tǒng)可以進行全面預(yù)算管理工作，如下圖1所示，包括進行經(jīng)營活動的預(yù)算編制工作，涉及基礎(chǔ)業(yè)務(wù)及財務(wù)預(yù)算、投資及融資活動的預(yù)算等，同時，還可以通過系統(tǒng)進行預(yù)算指標的下達、監(jiān)督預(yù)算過程的實施、進行預(yù)算指標調(diào)整事項的評估，最后對預(yù)算執(zhí)行情況進行考核和評定。全面預(yù)算管理系統(tǒng)當前已在中國各大中型企業(yè)中得到了廣泛應(yīng)用，比如龍湖集團、華潤集團、阿里巴巴集團、中糧集團、中國建筑等一大批作為行業(yè)龍頭的大中型企業(yè)，都通過信息系統(tǒng)聯(lián)手景天華創(chuàng)管理咨詢有限公司成功的實施了全面的預(yù)算管理信息系統(tǒng)。下圖2為是景天華創(chuàng)公司專門為華為等企業(yè)用戶量身設(shè)計的以預(yù)算為基礎(chǔ)的全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)的流程圖。

3物業(yè)公司財務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

大中型物業(yè)公司通過建立財務(wù)共享服務(wù)中心，“解放”了一線財務(wù)運營人員處理財務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)工作，通過打造更加專業(yè)化的業(yè)務(wù)財務(wù)組織，讓財務(wù)人員通過貼近項目、了解并熟悉業(yè)務(wù)來提供專業(yè)化的服務(wù)；主要工作為根據(jù)公司戰(zhàn)略需求設(shè)定統(tǒng)籌并協(xié)調(diào)一線業(yè)務(wù)進行預(yù)算數(shù)據(jù)的編制、進行預(yù)算中運營結(jié)果的管控和執(zhí)行分析，最終將經(jīng)營結(jié)果匯報公司管理層；目前由于沒有預(yù)算系統(tǒng)，導(dǎo)致財務(wù)運營人員需要通過大量時間來搭建手工預(yù)算執(zhí)行分析表進行日常運營數(shù)據(jù)管控。大部分物業(yè)公司都是在每年11月初下發(fā)年度預(yù)算編制要求，主要基于兩個方面進行整體工作鋪排，首先是目標要求，集團總部負責原則和總體目標，各城市公司負責目標落地分解；預(yù)算的編制要求要圍繞目標，合理增長，盤清資源，有理有據(jù)；其次是進行編制過程中的組織分工要求，集團總部參謀部運營組負責制定總體目標并分解至各戰(zhàn)區(qū)、產(chǎn)品線；各城市公司負責本經(jīng)營體內(nèi)目標落地拆解，協(xié)調(diào)各部門組織本區(qū)域預(yù)算編制并持續(xù)更新；預(yù)算編制的時間鋪排為三輪時間，需要持續(xù)1至2個月時間。全面預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營的起點有其不可替代的決定性因素。物業(yè)行業(yè)由于入門門檻低，所需前期投入資金少，因此行業(yè)競爭尤為激烈，未形成成熟的行業(yè)體系，也未能在行業(yè)內(nèi)建立起行之有效的財務(wù)管理制度范本，致使大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)缺乏經(jīng)營管理意識，預(yù)算管理體系實施過程中缺乏有效的監(jiān)督管理，造成預(yù)算管理計劃與實際經(jīng)營情況偏離越大，耗時、耗力編制出來的財務(wù)預(yù)算變成流于形式的工作，執(zhí)行結(jié)果沒有參考價值，直接影響了物業(yè)行業(yè)的真實經(jīng)營情況及未來行業(yè)價值判斷。

4物業(yè)公司財務(wù)預(yù)算管理改進策略研究

大中型物業(yè)公司設(shè)有獨立的數(shù)據(jù)與信息化組織，用于公司體系內(nèi)各類業(yè)務(wù)、財務(wù)系統(tǒng)的搭建。現(xiàn)公司設(shè)有獨立運營的平臺，平臺中涉及業(yè)務(wù)、人力、財務(wù)、行政等各業(yè)務(wù)單元、各類經(jīng)營事宜、EHR事宜及財務(wù)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的處理，同時系統(tǒng)的維護都有運維技術(shù)人員進行定期的功能迭代、升級，以保證系統(tǒng)的正常運行。基于目前信息化發(fā)展迅速，物業(yè)公司都擁有應(yīng)用集成技術(shù)、數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)，并通過建立面向服務(wù)的信息化平臺和智能化識別技術(shù)及系統(tǒng)，無須通過引入外部預(yù)算系統(tǒng)，這樣也避免了外部系統(tǒng)和現(xiàn)有系統(tǒng)存在排斥和系統(tǒng)不兼容情況發(fā)生，反而增加預(yù)算支出費用還無法達到設(shè)想的效果。因此，在現(xiàn)有平臺和考慮其他系統(tǒng)兼容性的情況下可以再加入預(yù)算管理模塊系統(tǒng)，完善和打通各個業(yè)務(wù)、財務(wù)關(guān)節(jié)，真正完成一個閉環(huán)的業(yè)務(wù)財務(wù)管理體系。通過第二章文獻論述已知目前國內(nèi)外大型企業(yè)都通過全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)來實現(xiàn)預(yù)算全流程的管理工作，那么全面預(yù)算管理系統(tǒng)的搭建依靠信息化技術(shù)系統(tǒng)和業(yè)務(wù)一體化共享系統(tǒng)的建立來實現(xiàn)，通常需要進過可行性分析、再進行業(yè)務(wù)流程再造，最后整體構(gòu)建一體化系統(tǒng)。所以本文的邏輯建模思路是：根據(jù)前述基礎(chǔ)理論對全面預(yù)算管理進行系統(tǒng)和流程再造。首先需要進行需求性分析，即詳細解析出各業(yè)務(wù)單元、各后臺職能管理部的預(yù)算工作流程上，詳盡梳理傳統(tǒng)預(yù)算管理模式和改造后的預(yù)算管理模式（即共享服務(wù)預(yù)算管理模式）的業(yè)務(wù)流程，以及分析預(yù)算管理體系結(jié)構(gòu)的變化。需求分析的結(jié)果就是搭建邏輯模型，包括所需的技術(shù)功能和各業(yè)務(wù)維度數(shù)據(jù)。本文搭建系統(tǒng)應(yīng)用的需求分析方法是數(shù)據(jù)流圖法（即DFD）。依據(jù)前述再造后的預(yù)算管理流程及管理組織架構(gòu)調(diào)整，本文采用數(shù)據(jù)流圖法來構(gòu)建整個全面預(yù)算管理系統(tǒng)的邏輯模型。上圖表明了預(yù)算管理系統(tǒng)的傳輸、流轉(zhuǎn)過程，以及預(yù)算管理系統(tǒng)與企業(yè)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交換關(guān)系。作為全面預(yù)算管理系統(tǒng)是鏈接歷史數(shù)據(jù)和未來結(jié)算數(shù)據(jù)的樞紐，左側(cè)是各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的輸入數(shù)據(jù)，包括如營帳收費系統(tǒng)數(shù)據(jù)、黑貓停車場系統(tǒng)數(shù)據(jù)、預(yù)算需求數(shù)據(jù)以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)等，系統(tǒng)右側(cè)是預(yù)算輸出端數(shù)據(jù)，包括預(yù)算目標表、預(yù)算執(zhí)行表、預(yù)算差異分析表及預(yù)算考核結(jié)果表。根據(jù)上述預(yù)算管理體系的設(shè)計，并考慮到全面性、實用性等原則，結(jié)合信息化系統(tǒng)的技術(shù)特點，構(gòu)建了基于信息化系統(tǒng)的共享模式下的全面預(yù)算管理模型，根據(jù)下圖所示，主要包括技術(shù)層面、數(shù)據(jù)層面、服務(wù)層面、應(yīng)用層面和客戶層面等五個層次。物業(yè)公司傳統(tǒng)的全面預(yù)算管理體系就是以財務(wù)管理部作為預(yù)算的最終下發(fā)和考核方，且在沒有信息化系統(tǒng)監(jiān)督的模式下很難實時對預(yù)算執(zhí)行情況進行預(yù)警式分析，造成預(yù)算指標下發(fā)和考核中間缺失環(huán)節(jié)。通過全面預(yù)算管理體系的重構(gòu)可以看出，第一，通過調(diào)整預(yù)算的編制、下發(fā)組織，避免了層級較多的情況出現(xiàn)，第二，通過共享服務(wù)中心將預(yù)算、核算工作有機地分開且關(guān)聯(lián)，各司其職又相互以數(shù)據(jù)為載體來完成整個經(jīng)營活動的控制；第三，真正創(chuàng)造直接價值的業(yè)務(wù)部門擺脫了層層匯報的冗雜工作，真正投入到如何改善經(jīng)營的實際工作中；第四，屬地財務(wù)部再也不是“數(shù)據(jù)的驗尸官”的角色，而是通過運營管理職能把更多的精力投入到預(yù)算的控制、分析甚至是如何提供有效的財務(wù)政策支持上來，真正幫助業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的提升。

5結(jié)語

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，如何做好財務(wù)預(yù)算管理工作成為企業(yè)管理的核心部分，對于企業(yè)的生存和發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。本文首先概述了案例物業(yè)公司在財務(wù)管理過程中基于預(yù)算管理工作存在哪些問題，然后通過理論文獻回顧中闡述的先進管理理念進行組織權(quán)責設(shè)置、業(yè)務(wù)流程重構(gòu)，形成了全新的財務(wù)管理方法，用來指導(dǎo)X物業(yè)公司未來的財務(wù)管理工作。本文只是初步的探討了物業(yè)企業(yè)基于信息化系統(tǒng)、財務(wù)共享服務(wù)模式下應(yīng)用于全面預(yù)算管理工作的必要性、可行性，鑒于本人學(xué)術(shù)能力有限，對于流程再造和內(nèi)控管理涉及的業(yè)務(wù)場景細節(jié)沒有做深入研究，另外在信息化技術(shù)系統(tǒng)的應(yīng)用上仍需做進一步的創(chuàng)新和探索。

作者:郎贇 單位:福建世邦泰和物業(yè)管理有限公司北京分公司