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本文作者：邵玉 單位：沈陽理工大學應(yīng)用技術(shù)學院

一、引言

房地產(chǎn)金融風險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)在支持房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，由于決策的失誤、客觀環(huán)境的變化以及各種現(xiàn)實中無法確定的因素，而導致的金融機構(gòu)自身在資產(chǎn)、收益上可能的損失及其信譽上可能的損害。房地產(chǎn)金融風險是整個房地產(chǎn)金融體系所面臨的風險，而不是單指某項業(yè)務(wù)或某個金融機構(gòu)所面臨的風險。因為，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)與金融機構(gòu)之間存在著緊密的聯(lián)系、他們既相互影響又相互制約，一旦產(chǎn)生風險往往會相互連累。當某一個項目或金融機構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風險時，尤其是已經(jīng)受到較大損失時，公眾就可能對其他項目或金融機構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動性產(chǎn)生懷疑，因恐慌而擠兌，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，波及整個金融體系進而引發(fā)金融動蕩乃至金融危機的發(fā)生。另外，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能導致整個金融體系遭遇系統(tǒng)性風險，從而發(fā)生更大的損失。中國的房地產(chǎn)市場是以金融為支撐的市場，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房信貸，還有其他貸款總額的81%，其抵押物都是房產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的興衰和金融風險密切相關(guān)。房地產(chǎn)金融是一國房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要領(lǐng)域，對中國來說，更是一個有待深化的、嶄新的領(lǐng)域。正如香港商業(yè)專家梁振英先生所說的，走向國際化的中國市場把金融與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合起來，是劃時代的新命題。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，科學防范房地產(chǎn)金融風險，對于推動中國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展，加快中國城市化進程，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標都具有重大的理論意義與現(xiàn)實意義。在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)金融所面臨的風險是我們必須高度重視的問題。防范房地產(chǎn)金融風險，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)與國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的現(xiàn)狀而言，雖然各種風險還沒有充分暴露，但其中的種種現(xiàn)象實際上已經(jīng)預示著房地產(chǎn)金融風險無處不在，因此，更需要引起房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)各個方面的高度關(guān)注。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀

近年來，隨著我國經(jīng)濟實力的增強和城市化進程的推進，房產(chǎn)需求的大幅增加，使我國房地產(chǎn)金融所隱藏的各種風險逐漸浮出水面，具體來說，我國房地產(chǎn)金融風險分為以下幾類:

(一)政策與法律風險

目前，我國房地產(chǎn)金融存在著較大的政策風險與法律風險，如行業(yè)發(fā)展的變化、房地產(chǎn)業(yè)或給房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的金融機構(gòu)的管理不規(guī)范、國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)金融機構(gòu)的各種政策、法律、法規(guī)的變化都會使房地產(chǎn)金融遭受風險。另外，對我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展有巨大影響的工程規(guī)劃制度、土地供應(yīng)制度和土地出讓制度都存在很多不合理的地方，這些不足都提高了我國房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的機率。缺少相關(guān)政策也會給金融機構(gòu)帶來風險。如，我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得方式違規(guī)，還有的土地并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和鄉(xiāng)政府、企業(yè)簽個協(xié)議，然后向銀行貸款，因此，土地的取得隱藏著極大的法律風險。

(二)市場風險

由于我國房地產(chǎn)投資加速過快，導致房價過高，超越了居民承受能力，使消費者對金融市場的依賴程度增加，同時，空置面積總量過大，資金回籠慢，從而會給房地產(chǎn)金融市場帶來風險。近幾年來，我國房地產(chǎn)投資量大幅增加，房價上漲較迅猛，但與此相對應(yīng)的是商品房空置率也隨之增加。房地產(chǎn)價格上漲過快很容易造成房產(chǎn)的市價過度偏離其實際價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來巨大的損失。此問題在2008年尤為突出，因此部分地區(qū)出現(xiàn)了消費者觀望、開發(fā)商降價的局面。另外，中國房地產(chǎn)市場還存在外資大量涌入問題，由于外資的目的是短期持有，如果今后市場出現(xiàn)了問題或外資認為人民幣不會有再升值的空間，這時大量外資將兌換人民幣撤出中國市場，從而給國內(nèi)銀行帶來巨大風險。

(三)信用風險

我國土地儲備制度不完善，導致土地儲備貸款存在隱性風險。一方面，我國土地被政府部門高度壟斷，各級政府已將拍賣土地的收益作為地方財政收入的重要來源之一，因此地方政府出讓土地價格往往較高，相應(yīng)帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。土地開發(fā)與購置的融資需求十分巨大，還款則主要依靠土地出讓金。銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。當前主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種擔保方式，這兩種方式均存在較大的信用風險。另一方面，在房地產(chǎn)市場運行中，由于土地價格頻繁波動、房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善、虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款等，都會帶來信用風險。此外，在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，我國人民銀行已建立起的個人信用評級機制還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發(fā)放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷，因此存在較多的不確定性，仍面臨較大的信用風險。

(四)操作風險

由于我國現(xiàn)代銀行制度并不完善和缺乏相關(guān)制度的約束，在發(fā)生金融業(yè)務(wù)時，銀行信貸部門與個人在信貸操作過程中，很容易產(chǎn)生操作風險。主要表現(xiàn)為:一是商業(yè)銀行缺乏對國家宏觀調(diào)控政策和市場變化的敏感度，對房地產(chǎn)行業(yè)信息、價格的變化等掌握不及時、不全面，導致對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)及項目的判斷分析能力較弱，在一定程度上影響了銀行對市場機遇的把握和對風險的控制。二是商業(yè)銀行風險管理存在缺陷，缺少科學有效的風險監(jiān)控、預警、識別、處置等信貸管理機制。特別是個人住房貸款，由于個人誠信系統(tǒng)不完善，商業(yè)銀行缺乏對借款人資信調(diào)查的有效手段。三是有的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避自有資金比例管理，加大了銀行信貸操作難度。

三、防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議

(一)拓寬房地產(chǎn)融資渠道

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，具體可以考慮以下幾個手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。實施住房貸款證券化，不但可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會使整個資本市場與房地產(chǎn)金融市場有機互動，提高銀行資產(chǎn)的流動性，有效降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計，從而從根本上防范銀行的風險。#p#分頁標題#e#

(二)加強銀行內(nèi)部控制

要努力完善銀行內(nèi)部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內(nèi)控機制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風險隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風險預警機制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場預測、分析和監(jiān)測體系，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力，防范與控制市場風險。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經(jīng)營活動。此外，要加強銀行信貸從業(yè)人員的培訓，使其有良好的職業(yè)道德和風險意識，最大程度地規(guī)避信貸風險的發(fā)生。最后，應(yīng)根據(jù)國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風險預警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導致的金融風險。

(三)建立健全信用評級體系

建立健全的信用評級體系，有利于金融機構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行追蹤調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評定個人信用度，便于金融機構(gòu)預測貸款風險概率、分析貸款風險類別，有效預防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國銀行應(yīng)引進保險制度，應(yīng)該建立健全抵押保險制度和政策性擔保機制。這不僅有利于促進商業(yè)銀行在辦理抵押貸業(yè)務(wù)流程中操作的嚴格化、標準化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風險、信用風險和房地產(chǎn)市場周期波動風險。

(四)加強國家的宏觀調(diào)控和引導

我國政府要加強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學性和及時性，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國必須完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系。政府應(yīng)及時、準確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，從而實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。政府要引導土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機，還要設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制。比如為鼓勵持有人積極投資開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

(五)健全相關(guān)的法律法規(guī)體系

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，房地產(chǎn)金融尤其必要，我國應(yīng)根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險。2007年10月1日起開始實施的物權(quán)法就是完善與房地產(chǎn)金融相關(guān)法律的具體體現(xiàn)。具體說來，目前以下幾項法律法規(guī)急需要政府制定:房地產(chǎn)抵押貸款法———規(guī)范各金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)操作，保障有關(guān)各方的權(quán)益;公積金法———主要規(guī)定公積金的組織機構(gòu)和公積金的繳交、管理、使用、監(jiān)督、法律責任等;房地產(chǎn)抵押貸款保險法———為擔保機構(gòu)參與住房抵押貸款保險提供法律保障;房地產(chǎn)金融機構(gòu)組織法———規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的參與主體及各專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的組織和運作;消費信貸法———有利于從根本上規(guī)范住房市場和消費信貸行為，對于建立健康的房地產(chǎn)消費市場具有重要意義。