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作者：王新妹 沈煜 單位：江蘇省靖江市人民法院

安保責任被不合理擴大化實踐中，部分業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭遇權益損害時，認為物業(yè)服務方?jīng)]有盡到應盡的義務，因而應該由物業(yè)公司承擔責任。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六之規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害，應當依法承擔相應法律責任。”如何理解“相應”的法律責任？個人認為，物業(yè)管理職責范圍不可無限擴大理解，一旦將物業(yè)管理責任范圍擴大化理解，業(yè)主將對于自身及財產(chǎn)安全防范責任意識形成依賴性，造成物業(yè)管理公司風險加大，甚至社會矛盾加深：

一是物業(yè)服務合同不同于保管合同。前者職責管理范圍僅限小區(qū)公共場所，具體方式以區(qū)域巡視、對陌生人身份主動詢問、對違法違規(guī)行為及不法侵害視情況阻止或向有關行政管理或司法部門報告。可見，其對于業(yè)主個人人身、財產(chǎn)保護不存在直接義務。客觀上物業(yè)安保人員亦不具備過高的職業(yè)安保能力及法律賦予的司法保障職能，無論是從物業(yè)管理條例，還是從安保合同及安保人員收入均得以體現(xiàn)。安保人員更無法直接出入業(yè)主私人房屋內(nèi)，對業(yè)主人身財產(chǎn)安全無從談及保障。當然，不排除高檔小區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂高級別的安保協(xié)議，以高薪換取高級別的安全保障服務。

二是物業(yè)服務方并非直接責任人。一旦發(fā)生失竊情形，往往案件偵破久拖不決，客觀上對于業(yè)主的財產(chǎn)損害無法作出認定，而且小偷的盜竊行為給被害人造成損害后果，依法應由小偷承擔賠償責任，而非物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務屬防范性質(zhì)，與公安維護社會秩序，保護公民合法權益法定職責有根本性區(qū)別。如業(yè)主因不法侵害造成人身財產(chǎn)損失都由物業(yè)服務企業(yè)承擔，顯然有失公允。如現(xiàn)實中爭議最大的小區(qū)失竊，根據(jù)物業(yè)管理條例中物業(yè)公司合同義務約定，“對于物管區(qū)域內(nèi)違法行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止并向有關行政管理或司法部門報告”。物業(yè)是否盡了“相應”的責任，可以從以下幾個方面判斷：（1）是否有足夠的安保人員；（2）是否配備合格的安保設施設備；（3）是否有完善的安保制度，小區(qū)安保旨在維護小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全；物業(yè)管理方一般派專人巡視，對于存在的安全隱患及時清除，對于在小區(qū)活動的可疑人員有權訊問查明身份，以針對性措施，消除或減少安全風險。只要安保已經(jīng)盡到了相應的義務，就不應該由物業(yè)來承擔責任。

同樣，對于小區(qū)住戶違規(guī)搭建、裝修的情形，物業(yè)服務企業(yè)不具備行政執(zhí)法職能，更不具行政處罰職能，依照條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當制止并向有關行政管理部門報告。現(xiàn)實中業(yè)主因違規(guī)建造、裝修引發(fā)鄰里間通風、采光、財產(chǎn)損害糾紛，雖物業(yè)服務企業(yè)介入?yún)f(xié)調(diào)，往往受限于其服務企業(yè)的特質(zhì)，不具有行政權威性，雙方無法達成一致意見，而業(yè)主則可能遷怒于物業(yè)服務企業(yè)，拒不繳納物業(yè)管理費用。

部分業(yè)主個人素質(zhì)欠缺一是對業(yè)主與物業(yè)公司之間的平等合同關系欠缺認識。在物業(yè)費糾紛調(diào)解過程中，一些業(yè)主竟異口同聲的一句話是“你不過是我請的傭人，你給我做了哪些事情？”一句話將其內(nèi)心的優(yōu)越感表現(xiàn)的淋漓盡致。雖然物業(yè)服務人員確實是在為業(yè)主提供“服務”，但雙方是平等自主自愿的合同關系，只有業(yè)主和物業(yè)服務人員共同努力才能使現(xiàn)代小區(qū)的居住環(huán)境更為和諧美好。二是部分業(yè)主無故惡意拖欠物業(yè)管理費。由于物業(yè)管理尚在規(guī)范過程中，因客觀因素致使拖欠物業(yè)費情形時有發(fā)生。基于此類案件法律關系清楚，案件標的額不大，法院以創(chuàng)建和諧社會為契機，以鈍化業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾為目的，組織雙方進行聽證調(diào)解，往往以物業(yè)公司做出部分讓步止紛息訴。在法院樂見雙方協(xié)調(diào)解決糾紛的同時，無奈的發(fā)現(xiàn)少數(shù)當事人為達到讓物業(yè)公司放棄部分物業(yè)費的目的，故意虛構(gòu)損害事實甚至以經(jīng)調(diào)處的過往損失要求進行抵扣。法官在挫傷調(diào)解此類案件積極性的同時，對當事人視情況明理釋法，調(diào)判結(jié)合。

物業(yè)

因為物業(yè)本身的問題造成的物業(yè)管理糾紛案件往往較為復雜。一方面業(yè)主花費巨資乃至一生積蓄購得住房，但因房屋設計或者施工方面存在缺陷，無法安全入住，讓人心生同情；另一方面，開發(fā)商的參與往往只在售房階段，房屋售罄后便由物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)。在業(yè)主居住一段時間后，有些存在的房屋質(zhì)量問題就暴露出來，在無法直接與開發(fā)商對接的情況下，便想當然的認為物業(yè)服務企業(yè)應該對此承擔維修義務。事實上，物業(yè)費是用來支付物業(yè)公司管理社區(qū)項目的各項開支，包含人員工資、設備設施的維護保養(yǎng)費用、公共能源支出、清潔綠化費用等等，屬于日常費用。物業(yè)費除合同特別約定外，僅涉及公共物業(yè)及配套設施的維護和保養(yǎng)，包括外墻、樓梯、步行廊等，物業(yè)公司并不對房屋質(zhì)量承擔責任。針對房屋質(zhì)量問題或房屋損壞的情況，期望維權的業(yè)主也需要區(qū)分對待：

（一）當房屋尚在保修期之內(nèi)根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：建設承包單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。該維修責任在施工單位。建設部在《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中，還詳細規(guī)定了一些房屋各個部位、部件的保修期：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。開發(fā)商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過了。房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，若在保修期限之內(nèi)，應馬上找開發(fā)商要求處理。同時，應記明因為房屋質(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者要區(qū)分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發(fā)商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據(jù)，便于日后證明用。#p#分頁標題#e#

（二）當房屋已過保修期2008年2月1日起施行了《住宅專項維修資金管理辦法》。辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。專項維修基金用于建筑物中修以上或者設備設施的更新更換。由物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等，業(yè)主大會依法通過使用方案，物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案。專項維修基金的使用必需通過業(yè)主委員會審批，在房管部門的監(jiān)督下專款專用。專項維修基金在使用中如果出現(xiàn)不夠的情況，由全體業(yè)主補交費用。

物業(yè)服務方

物業(yè)服務企業(yè)終究是服務性行業(yè)，該行業(yè)發(fā)展缺乏統(tǒng)一的從業(yè)標準，導致企業(yè)良莠不齊。很多物業(yè)公司按部就班不思進取，對于部分業(yè)主提出合理的要求和建議不能主動做好服務、跟進工作，或者雖然提供服務但是沒有能夠解決實際問題，也未能及時對業(yè)主的訴求作出回復，導致業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生矛盾。假如，在小區(qū)公示欄對于小區(qū)重大管理事項及時公示，或者對于業(yè)主訴求進行書面記錄備案有據(jù)可查，那么業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間便少一份隔閡，多一份寬容，形成良好的溝通。由于物業(yè)管理費用收取困難，物業(yè)管理成本增加，部分物業(yè)服務企業(yè)無力聘請高素質(zhì)員工。事實上這些員工缺乏足夠的職業(yè)素養(yǎng)和溝通協(xié)調(diào)能力，導致物業(yè)服務企業(yè)收到業(yè)主投訴激增，從而使拒繳物業(yè)費的情形發(fā)生，陷入惡性循環(huán)。物業(yè)管理作為一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業(yè)，是住房制度改革深化的產(chǎn)物，是房屋管理與社區(qū)綜合服務合二為一的一種新模式。隨著我國法制的進一步完善，物業(yè)管理行業(yè)必將進一步規(guī)范。而營造宜居小區(qū)環(huán)境，則必須依靠小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理服務公司一起，嚴格遵守法律、切實履行合同，相互體諒、共同努力，從而最大程度的減少社會矛盾，共建和諧美好的社區(qū)。