前言：中文期刊網(wǎng)精心挑選了房地產(chǎn)管理法實施條例范文供你參考和學(xué)習(xí)，希望我們的參考范文能激發(fā)你的文章創(chuàng)作靈感，歡迎閱讀。

房地產(chǎn)管理法實施條例范文1

第一條  為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)法》）及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本條例。

第二條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地，必須嚴格依照國家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第三條  在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、中介服務(wù)，實施房地產(chǎn)管理，物業(yè)管理應(yīng)當遵守《城市房地產(chǎn)法》和本條例。

第四條  房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，依法納稅。

房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)當按國家有關(guān)國有資產(chǎn)管理的規(guī)定辦理。

第六條  國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政管理部門具體實施。

依法取得國有土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責管理，土地、工商、物價等有關(guān)行政管理部門依照各自的職責，密切配合實施。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)

第七條  縣級以上人民政府計劃、建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，定期信息，促進其健康發(fā)展。

第八條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

第九條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具備《城市房地產(chǎn)法》第二十九條規(guī)定的條件。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按下列程序進行：

（一）向工商行政管理部門申請企業(yè)名稱；

（二）向所在地建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)初審和復(fù)審；

（三）向省建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)審批，領(lǐng)取相應(yīng)的資質(zhì)等級證書；

（四）到工商行政管理部門登記注冊，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門備案。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得資質(zhì)等級證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。各地不得再要求辦理其他市場準入的證照。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對不符合原定資質(zhì)標準或不參加資質(zhì)核定的企業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門提出審查意見，報省建設(shè)行政主管部門審定后給予降級或吊銷資質(zhì)等級證書，并提請工商行政管理部門辦理變更或吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第十三條  省外企業(yè)到我省進行房地產(chǎn)開發(fā)，須向省建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)審查，并在一個月內(nèi)到項目所在地的建設(shè)行政主管部門備案。

第十四條  外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場管理條例》、《貴州省建設(shè)工程招標投標管理條例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。

項目竣工后，應(yīng)當按規(guī)定進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。

第三章  房地產(chǎn)交易

第一節(jié)  一般規(guī)定

第十七條  房地產(chǎn)交易是指房屋和基礎(chǔ)設(shè)施連同其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

第十九條  房地產(chǎn)交易市場是房地產(chǎn)交易當事人進行交易活動的場所。

設(shè)立房地產(chǎn)交易市場，需經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門批準，到工商行政管理部門進行市場登記，并報省建設(shè)行政主管部門備案。

第二十條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。

第二十一條  房地產(chǎn)交易人必須持有效證件，辦理登記、驗證、評估等有關(guān)手續(xù)，并簽定書面合同，按規(guī)定繳納稅、費。

房地產(chǎn)交易涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)先取得國有資產(chǎn)行政主管部門的批準后，方可進行。

房地產(chǎn)交易應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場進行。

第二十二條  國有房地產(chǎn)交易時必須進行價格評估。

其它房地產(chǎn)交易，建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門要求評估或交易當事人委托評估的，應(yīng)按規(guī)定進行評估。

房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)由依本條例規(guī)定成立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行。

第二十三條  房地產(chǎn)交易實行成交價格申報制度。房地產(chǎn)成交價格是繳納稅費的依據(jù)，房地產(chǎn)交易當事人對交易價格不得瞞報或作不實申報。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，當?shù)厥校h）人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市（縣）人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。

第二節(jié)  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第二十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進行轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)提前三個月通知承租人，同等條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應(yīng)與新的房屋所有權(quán)人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變原規(guī)定土地用途和規(guī)劃建設(shè)要求的，按《城市房地產(chǎn)法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條  商品房預(yù)售及其再轉(zhuǎn)讓按《城市房地產(chǎn)法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。

第三節(jié)  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的所得價款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押人憑有效證件，到建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當書面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押合同終止后，雙方當事人應(yīng)當在十五日內(nèi)到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第三十二條  抵押人不履行債務(wù)時，處分抵押房地產(chǎn)所得價款，按下列順序進行清償：

（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）支付房地產(chǎn)抵押應(yīng)當繳納的稅費；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務(wù)；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，依法拍賣該房地產(chǎn)后，所得價款應(yīng)在先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第四節(jié)  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人以營利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產(chǎn)法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。

房屋出租人應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

屬于土地使用權(quán)出租的，按國家有關(guān)土地管理的規(guī)定辦理。

第三十七條  房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。

土地收益的上繳辦法按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十八條  租賃期滿，繼續(xù)出租的房屋，應(yīng)重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險房屋的；

（七）設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第四章  中介服務(wù)管理

第四十條  房地產(chǎn)中介服務(wù)，指在房地產(chǎn)交易中，以營利為目的為當事人提供咨詢、價格評估、經(jīng)紀等有償服務(wù)的行為。

第四十一條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)法》第五十七條規(guī)定的條件。

第四十二條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，由當?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門進行資質(zhì)初審，報省建設(shè)行政主管部門審定，發(fā)給資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請營業(yè)登記。

設(shè)立土地中介服務(wù)機構(gòu)的，由土地管理部門按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十三條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的專業(yè)人員，應(yīng)經(jīng)建設(shè)行政主管部門會同土地行政管理部門組織專業(yè)培訓(xùn)，考核合格發(fā)給資格證書后，方可開展房地產(chǎn)中介服務(wù)。

第四十四條  省外入黔從事房地產(chǎn)中介活動的單位或個人，須到省建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)和資格審查，并到經(jīng)營地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門登記備案。

第四十五條  進行房地產(chǎn)中介服務(wù)可以收取經(jīng)營費，收費項目和標準由省物價部門會同有關(guān)部門核定。

第五章  房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第四十六條  本省實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第四十七條  城市房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責。

城市土地使用權(quán)的登記發(fā)證，按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。

其他任何單位無權(quán)發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證件和土地使用權(quán)證件。

第四十八條  在依法取得的國有土地上建成的房屋，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門申請登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，應(yīng)按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。

未按規(guī)定繳納稅、費的，不予辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經(jīng)縣級以上人民政府房改部門確認產(chǎn)權(quán)屬性和比例后，由出售單位持有關(guān)證明文件到當?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

第五十條  因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。

第六章  物業(yè)管理

第五十一條  物業(yè)管理，指以經(jīng)營方式對各類房屋建筑及其附屬設(shè)施，以及成片住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進行維護、修繕和管理的行為。

城市人民政府應(yīng)倡導(dǎo)和推進物業(yè)管理。

第五十二條  設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。

第五十三條  物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務(wù)。

第五十四條  物業(yè)管理的收費，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費管理條例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務(wù)性的由雙方商定。

第七章  法律責任

第五十五條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，未按土地管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責令其停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書進行房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門或土地行政管理部門責令其停止中介活動，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記的，由登記機關(guān)責令其補辦手續(xù)，并可對直接責任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時、質(zhì)量無保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定義務(wù)的。

對擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第六十一條  阻礙房地產(chǎn)行政管理人員依法執(zhí)行公務(wù)，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關(guān)予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十二條  各級人民政府及有關(guān)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、營私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十三條  實施處罰時應(yīng)出具處罰決定書；罰款應(yīng)使用按國家規(guī)定統(tǒng)一印制或監(jiān)制的罰沒收據(jù)。

罰沒收入應(yīng)全額上繳同級財政。

第六十四條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十六條  省人民政府可依據(jù)本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國家法律有關(guān)條文：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》：

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取執(zhí)照后的一月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條  商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條  商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)管理法實施條例范文2

1 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實維護農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達54%，遠高于機器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價值實現(xiàn)機制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)模化經(jīng)營程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險高”的現(xiàn)象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場中有序流動。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民收入增長。

在中國，土地是農(nóng)民的根本。對于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民對農(nóng)村集體土地依法享有的各種財產(chǎn)性權(quán)利。農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對自己所擁有的財產(chǎn)，通過行使對財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對所擁有的財產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財產(chǎn)性收入的多少。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國農(nóng)戶的財產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價值占其家庭財產(chǎn)價值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財產(chǎn)性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區(qū)越富裕，其居民的財產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個地區(qū)是否富裕的重要標志。

1.2 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的必然要求

社會主義市場經(jīng)濟制度是我國基本的經(jīng)濟制度，它要求市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。我國農(nóng)村土地管理制度形成于計劃經(jīng)濟時代，當時國家的建設(shè)規(guī)模有限，對農(nóng)民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場。以成本價征用農(nóng)民土地，再以市場價出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動力。政府過度介入經(jīng)濟生活，對市場經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用。現(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制落后于時代的發(fā)展，違背了社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時機深化重要領(lǐng)域改革，堅決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制，推進農(nóng)村土地資產(chǎn)市場化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場體系。

1.3 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟實力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。

改革開放以后，中國工業(yè)化和城市化進程在較短時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場。從土地市場體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當今中國最嚴重的社會經(jīng)濟問題之一。同時，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機會，實現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對于構(gòu)建和諧社會也具有特別重要的意義。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全

中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊。《中華人民共 和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。

“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實中找不到對應(yīng)的載體，以及其標志性權(quán)能被國家控制在手中和大部分權(quán)能實際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認為，集體就是國家；36%的農(nóng)民認為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。

周誠在《土地經(jīng)濟學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)雖然相對充分，但財產(chǎn)權(quán)嚴重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實現(xiàn)途徑和保護機制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細化經(jīng)營，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營愿望，但是小農(nóng)意識下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰；三是在對農(nóng)村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機制失靈

現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機制造成各項權(quán)利主體對土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源。農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國家對農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國家，但國家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展狀況。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織或村民委員會、社集體經(jīng)濟組織或村民小組。他們既是一個經(jīng)濟組織，負責經(jīng)營管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。

長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補償機制不符合市場經(jīng)濟體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會導(dǎo)致地價高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農(nóng)民對土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜。近年來，全國各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗爭活動以及其與地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴重沖突事件影響了社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。

2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺薄弱

農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟實現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運作和資產(chǎn)經(jīng)營狀況進行系統(tǒng)檢查、評估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計和評估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識和權(quán)利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題。

加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場價值。抽樣調(diào)查忠縣269個農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場價值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場價值。我國農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對農(nóng)村土地資產(chǎn)認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場條件等，在進行土地資產(chǎn)評估的時候，存在一定的障礙。

對重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認為，加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺建設(shè)是十分必要的，健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須 進行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，同時也表達了對現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場定價法；超過半數(shù)的受訪者認為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評估需要完善法律制度來支持。

2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低

目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財產(chǎn)性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經(jīng)濟學(xué)的一個基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財富，就應(yīng)該擁有更多的財產(chǎn)性收入。中國城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財產(chǎn)性收入較少。這個現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營、聯(lián)建分成和抵押等方式進入市場。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產(chǎn)收益流失。第二，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場，農(nóng)民以不合法方式爭取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規(guī)定的建設(shè)用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議

3.1 強化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體

黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。基層群眾自治是我國的基本政治制度。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟，加強農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應(yīng)當支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟和其他經(jīng)濟，承擔本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會應(yīng)當尊重并支持集體經(jīng)濟組織依法獨立進行經(jīng)濟活動的自主權(quán)，維護以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟社會改革發(fā)展的經(jīng)驗證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發(fā)揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢，也是壯大村級集體經(jīng)濟的客觀要求。我們要堅持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認識農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時俱進，推進農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強化村民委員會的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級所有，社為基礎(chǔ)”為“三級所有，村為基礎(chǔ)”。

3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資

開展農(nóng)村股份合作、推進“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值，嚴格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產(chǎn)價值，農(nóng)村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟，切實維護農(nóng)民土地權(quán)益？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值是壯大村級集體經(jīng)濟、切實維護農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺，推進農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個村民委員會的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價值，為加強農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級集體經(jīng)濟，切實維護農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟上得到有效實現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財產(chǎn)和財產(chǎn)性收入。

3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機制

《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長期以來，我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的要求未能滿足，嚴重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。國有土地所有權(quán)收益已上萬億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權(quán)收益管理，也要加強農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強社會調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認識農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實現(xiàn)路徑和方式，合理評估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展、加強農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實經(jīng)濟基礎(chǔ)。

3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估服務(wù)體系

價格是市場的靈魂，如何評估農(nóng)地資產(chǎn)價格，是推進農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農(nóng)村土地資產(chǎn)價值認識不足，農(nóng)地定級估價基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價機制，需要 深化研究。與發(fā)達的城市土地評估機構(gòu)相比，農(nóng)村土地價格評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前在推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價值評估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進。政府為城市國有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價格不僅能充分體現(xiàn)土地的價值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價值和代際補償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當適時制定符合社會主義市場經(jīng)濟體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級估價規(guī)范，建立農(nóng)村地價評估機構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級估價，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價格，壯大村級集體經(jīng)濟，切實維護農(nóng)民土地權(quán)益。

房地產(chǎn)管理法實施條例范文3

一、工作原則

（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實施。

（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項目建設(shè)的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對穩(wěn)定性及經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。

（三）結(jié)合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務(wù)。

三、征收范圍及對象

鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準。

違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準期限的臨時建（構(gòu)）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標準

通過有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理條例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開發(fā)及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當時取得國有土地使用權(quán)的土地成本價與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權(quán)證的，按實際發(fā)生的費用，憑原始憑證據(jù)實補退。

（二）房屋征收原則及補償標準

1.住房征收原則及補償標準

對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標準

對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對其進行現(xiàn)場評估，以評估價為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補償。

對具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當補償（補償標準詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。

（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，居民住房在本項目范圍內(nèi)回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時，被征收人根據(jù)補償安置協(xié)議簽訂時間的先后順序按規(guī)定選房。

②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標準

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優(yōu)惠購買。

③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。

2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準

居民個人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據(jù)，給予一次性貨幣補償，不進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

果木及青苗的補償標準：對具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國家有關(guān)規(guī)定給予補償（補償標準詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協(xié)議時，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權(quán)人。

（二）征收沒有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保法律執(zhí)行。

（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補償安置協(xié)議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費、工本費在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，對違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設(shè)征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟和法律責任。

（三）征收公告后，對仍在項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經(jīng)濟損失不予補償。

房地產(chǎn)管理法實施條例范文4

土地使用權(quán)出讓是指國家作為土地所有權(quán)人授權(quán)地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費為對價，獲得對指定地塊的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。自2000年以來，我國的土地市場進行了一系列卓有成效的改革，以市場為主導(dǎo)的土地出讓制度基本建成，全國各地都已經(jīng)逐步建立起了由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)的土地供應(yīng)機制，地方政府調(diào)控土地市場的能力逐步提高，土地市場取得了較大程度的發(fā)展。以廣西為例，已經(jīng)初步建成市場化為核心的土地配置機制，未來將進一步完善土地使用權(quán)市場公開交易制度，并配套完善相關(guān)決策、審批和操作制度。依法采取公開招標拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進網(wǎng)上交易和網(wǎng)上監(jiān)管，防止“暗箱操作”，著力解決國有建設(shè)用地出讓中規(guī)避招拍掛，違反規(guī)定設(shè)置出讓條件的問題，構(gòu)筑公平公正的市場機制。但筆者調(diào)查廣西國有土地出讓的市場及法規(guī)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)廣西國有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規(guī)范。

一、廣西現(xiàn)行的國有土地出讓市場現(xiàn)狀及法律制度

（一）廣西現(xiàn)行的國有土地出讓市場現(xiàn)狀1.地方政府在國有土地出讓過程中的雙重身份導(dǎo)致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經(jīng)濟行為不分根據(jù)我國當前的管理機制，國家雖是國有土地的所有權(quán)人，但授權(quán)市、縣一級政府土地管理部門來負責國有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國家土地所有權(quán)人的受托人與對土地出讓行為進行監(jiān)督的監(jiān)督者，即常說的既是運動員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據(jù)自己的利益出發(fā)，跨界，利用土地管理的權(quán)力來損害合同相對方的合法權(quán)益，既有違公平原則又損害了公平的市場競爭秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。2.土地招標、拍賣、掛牌交易程序未真正落實，土地出讓存在人為操縱現(xiàn)象根據(jù)規(guī)定，從2005年1月1日開始，工業(yè)用地和經(jīng)營性用地，須通過公開招標、拍賣和掛牌的方式轉(zhuǎn)讓。但有些地方政府從自己的利益出發(fā)，存在人為操縱土地出讓的現(xiàn)象。例如有的地方表面實行的是“招拍掛”形式，實際卻是按協(xié)議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實行土地出讓信息公開、地價評估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競標過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標價格。有的地方違規(guī)向用地單位變相減免出讓金。等等現(xiàn)象都表明在土地出讓環(huán)節(jié)雖然有法律的明文規(guī)定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經(jīng)，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競爭。3.不注重實施土地儲備制度，導(dǎo)致存量土地日漸減少調(diào)查表明，部分地方政府因不注重土地儲備和后續(xù)開發(fā)，導(dǎo)致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對土地的調(diào)控能力相當薄弱。同時，土地作為不可再生資源，在當前耕地面積不斷減少的情況下，更應(yīng)該注重土地的復(fù)墾和后續(xù)開發(fā)，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產(chǎn)能，但很多縣市都沒有執(zhí)行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預(yù)算管理，成為政府的額外財源2005年，財政部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中安排。但調(diào)查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時性支付、預(yù)算外支出的主要來源，導(dǎo)致本應(yīng)用于土地儲備、整理、征地補償?shù)馁Y金不當減少，進而損害到公共利益。

（二）廣西現(xiàn)有的國有土地出讓的法律制度現(xiàn)狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規(guī)非常少，主要有《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)土地監(jiān)察條例》，對土地的管理和利用主要是通過政府規(guī)章的形式出臺的，如《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》。考查廣西關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的法規(guī)體系，筆者存在的主要問題是相關(guān)單行規(guī)范的缺失，如廣西尚未對土地利用總體規(guī)劃、土地儲備、出臺相應(yīng)的地方性法規(guī)，理論與實踐的脫節(jié)導(dǎo)致廣西國有土地使用權(quán)出讓的快速發(fā)展與機制、制度建設(shè)相對滯后之間的矛盾仍然突出。

二、廣西國有土地出讓法律制度的規(guī)范

隨著廣西國有土地出讓市場的快速發(fā)展，為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，促進土地資源的有效利用，保護土地受讓人的合法權(quán)益，促進廣西土地出讓市場的良性即可持續(xù)發(fā)展，必須針對廣西現(xiàn)有國有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導(dǎo)思想、具體制度等方面來完善我國現(xiàn)有國有土地使用權(quán)出讓制度。當前我國的國有土地使用權(quán)出讓法律體系由一系列單行法律法規(guī)組成。《憲法》確立了國有土地使用權(quán)出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》、《招標拍賣掛牌出讓讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)操作規(guī)范》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《土地利用年度計劃管理辦法》等法律規(guī)范對國有土地出讓的各個方面進行規(guī)范調(diào)整。從另一角度而言，國有土地使用權(quán)出讓的法律制度應(yīng)包含三大組成部分：以國有土地使用權(quán)出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國家對國有土地出讓市場管理職權(quán)為基礎(chǔ)建立的監(jiān)督管理法律制度、以保護土地資源、保持土地可持續(xù)發(fā)展為目的而建立的環(huán)境監(jiān)管法律制度。筆者認為，要構(gòu)建規(guī)范的廣西國有土地法律體系，需從以下幾個方面著手：

房地產(chǎn)管理法實施條例范文5

關(guān)鍵詞：物權(quán)法；國有土地；使用權(quán)出讓；完善

一、房地產(chǎn)一級市場法律制度缺陷

（一）現(xiàn)行國有土地使用權(quán)出讓制度相關(guān)法律體系

《物權(quán)法》對建設(shè)用地使用權(quán)即城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)只做出了原則性規(guī)定。《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》并未詳細規(guī)定土地使用權(quán)出讓和流轉(zhuǎn)的具體制度，主要還是側(cè)重于規(guī)范行政機關(guān)對土地的管理，其實質(zhì)是經(jīng)濟行政法。目前對國有土地使用權(quán)出讓進行調(diào)整未形成公法和私法區(qū)別分明的法律規(guī)定。

（二）土地使用權(quán)期限

《物權(quán)法》中規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期，但沒有規(guī)定非住宅建設(shè)用地的使用權(quán)期限。

1、《暫行條例》第40、47條規(guī)定有償使用權(quán)人地上其他附著物的使用權(quán)由國家無償收回，這對于土地使用權(quán)受讓人是不公平的，有違民事主體平等原則和交易公平原則。

2、國有土地使用權(quán)期限相對建筑物的使用期限較短，國有土地使用權(quán)到期時，土地所有權(quán)人也獲得地上建筑物所有權(quán)，這使得地上建筑物上的財產(chǎn)利益不能完全實現(xiàn)或者不可能實現(xiàn)。

3、由于土地使用權(quán)期限偏短，使得國有土地投資率逐漸下降，短期行為逐漸增加，不合理的開發(fā)利用國有土地，造成越來越多的土地資源被浪費。

現(xiàn)行法律沒有規(guī)定如何續(xù)簽土地使用權(quán)。同時由于國有土地使用權(quán)續(xù)展的法律程序復(fù)雜，還需經(jīng)過土地管理部門的重新審批，這些都對國有土地使用權(quán)人利益的實現(xiàn)不利。《物權(quán)法》中對土地使用權(quán)續(xù)期的也只做了一些原則性規(guī)定，在程序和內(nèi)容上還不夠完善。

（三）土地使用權(quán)出讓與土地登記制度銜接

根據(jù)《物權(quán)法》第139條、《暫行條例》第16條、《土地管理法實施條例》第3條可以看出我國不動產(chǎn)物權(quán)采用“債權(quán)契約與登記生效”的立法模式。

多年以來，我們片面強調(diào)登記的行政管理功能，忽略了登記的公示功能。登記制度是一種對市場進行宏觀監(jiān)控的法律制度，在登記過程中，通過登記的實質(zhì)審查，能夠發(fā)現(xiàn)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)問題，及時糾正土地交易中的違法行為，確保國家對不動產(chǎn)交易市場的宏觀調(diào)控能力。①我們應(yīng)充分發(fā)揮土地登記制度在市場調(diào)控配置土地資源中的作用。

《物權(quán)法》公布之前，我國法律只規(guī)定了土地初始登記和變更登記，如果國家在合同生效但沒有完成登記時，就同一土地與第三人簽訂出讓合同并完成了登記，如此第一個合同中的受讓人只能請求出讓方承擔違約責任。從實踐的考察來看，由于物權(quán)的出讓人一方常常在物權(quán)變動中居于經(jīng)濟或地位上的優(yōu)勢，而物權(quán)受讓人常常居于劣勢，物權(quán)出讓人的違約可能性較高。②因此，如何使受讓方在進行登記時防止第三人的介入，同時規(guī)范土地管理部門的出讓行為，實現(xiàn)國有土地使用權(quán)的順利移轉(zhuǎn)，是當前立法的著重點。

二、國有土地使用權(quán)出讓法律制度的完善

（一）明確立法

有了統(tǒng)一、完善的國有土地使用權(quán)出讓法律制度，個人、企業(yè)可以通過正當?shù)姆赏緩将@得土地使用權(quán)。基于此，需要一部專門規(guī)范國有土地使用權(quán)的法律，將調(diào)整土地使用權(quán)出讓從土地行政立法中分離出來。

（二）土地使用權(quán)出讓的相關(guān)民事立法

明確出讓主體、經(jīng)營授權(quán)制度。城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，國務(wù)院是法定的唯一所有權(quán)代表，而事實上卻是各級地方政府占有土地，并且行使使用權(quán)和處置權(quán)。土地資產(chǎn)處置權(quán)力主要集中在市、縣級政府。中央和地方各級政府之間權(quán)責關(guān)系不夠明確，在整個土地管理系統(tǒng)內(nèi)無法形成一個有效的自我約束機制，導(dǎo)致土地管理監(jiān)督的外部性，土地管理仍然停留在“一管就死，一放就亂”狀態(tài)，暴露出越來越多的問題。③因此，應(yīng)該明確界定各級政府土地產(chǎn)權(quán)邊界，將國家土地所有權(quán)和土地行政管理權(quán)區(qū)分開。

（三）嚴格控制土地使用權(quán)招、拍、掛出讓方式

嚴格限制協(xié)議出讓方式的適用范圍，應(yīng)該規(guī)定實行協(xié)議出讓為招拍掛的兜底方式，并嚴格限制審批權(quán)限及其程序，明確協(xié)議出讓方式的最低價標準。

（四）修改土地使用權(quán)期限

《物權(quán)法》第149條沒有對工商業(yè)等非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限做出明文規(guī)定，這需要法律、法規(guī)作出補充。國有土地使用權(quán)出讓不等同于土地所有權(quán)買賣，故不能實行無期限使用土地使用權(quán)，否則土地所有權(quán)形同虛設(shè)。

（五）完善土地使用權(quán)續(xù)期制度

首先，明確續(xù)期制度完整框架和內(nèi)容。其次，明確前后土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。最后，明確不同類型土地使用權(quán)最高期限的同時，對這些不同類型應(yīng)確立不同的續(xù)展出讓金。

（六）完善充實土地登記制度

從登記的角度講，應(yīng)當建立以土地登記為中心的登記制度，政府機構(gòu)內(nèi)部可以專門設(shè)立登記機構(gòu)，統(tǒng)管不動產(chǎn)預(yù)先登一記有關(guān)事宜，土地使用權(quán)出讓預(yù)先登記是其登記的一個部分。④同時，應(yīng)建立登記機關(guān)的責任制度，由于登記機關(guān)的故意或重大過失造成登記錯誤，從而給當事人造成重大損失的，登記機關(guān)應(yīng)當承擔賠償責任。

（七）土地使用權(quán)出讓的行政立法

土地開發(fā)不僅涉及到土地開發(fā)行業(yè)本身的管理問題，而且涉及到一系列的行政程序問題即土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，這些問題都物權(quán)法都無法調(diào)整。

注解：

① 王利明.物權(quán)法研究[J].中國人民大學(xué)出版社，2004（203）.

② 梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿[J].社會科學(xué)文獻出版社，2001（114）.

③ 潘世炳.委托一理論及國有土地產(chǎn)權(quán)分級授權(quán)管理[J].中國土地科學(xué)，2005（8）.

④ 王利明.物權(quán)法研究[J].中國人民大學(xué)出版社，2004（223-224）.

參考文獻：

[1] 劉玉婷.國有土地使用權(quán)出讓合同中政府法律風(fēng)險防范機制研究[D].西南政法大學(xué)，2014（3）.

[2] 劉莉.國有土地使用權(quán)出讓制度與實踐研究[D].中國地質(zhì)大學(xué)，2007.

[3] 周朝陽.完善國有土地使用權(quán)出讓制度的法律思考[D].南京師范大學(xué)，2007.

房地產(chǎn)管理法實施條例范文6

關(guān)鍵詞：土地產(chǎn)權(quán)；實現(xiàn)方式；商品住房價格

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

一、國有土地產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)方式

（一）我國國有土地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)方式的基本問題。面對不斷增長的人類社會的需要，土地總是稀缺的和不可再生的，社會主義國家的建立，與該制度相配套的是計劃經(jīng)濟制度：土地的使用由國家機關(guān)計劃分配。在這種制度下，“所有權(quán)”根本沒有適用的余地。這種制度雖然沒有擴大貧富差距，但是計劃體分配的方式其固有的弊病就是生產(chǎn)效率低下、土地浪費嚴重，并最終“共同貧窮”。同時又不可能實現(xiàn)所有的生產(chǎn)資料收歸國家所有，于是在現(xiàn)實中始終存在國家所有和集體所有雙重公有制，制度的不完善，導(dǎo)致國家侵犯集體所有權(quán)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。

我國正處在市場經(jīng)濟體制建立完善的轉(zhuǎn)軌期，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，市場是資源配置和利用的主要手段。市場不再僅僅是簡單商品經(jīng)濟時期“商品交換的場所”，甚至可以說是“一種產(chǎn)權(quán)關(guān)系變動的實現(xiàn)形式”。

（二）我國國有土地所有權(quán)實現(xiàn)方式。目前，在土地一級市場上，主要存在以下幾種利用方式：

1、土地劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。改革開放以前，我國城鎮(zhèn)的土地使用均是通過劃撥方式取得的，改革開放以后，我國對于部分用地仍然保留了這一利用方式。包括：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）經(jīng)濟適用房用地；（5）廉租房用地；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2、土地出讓。出讓是目前民事主體取得國有土地使用權(quán)的主要方式，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

主要適用在：（1）除上述劃撥用地以外的其他國有土地，包括商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項目；（2）劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，要以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納出讓金為前提，或支付其他對價，此時用地已不屬劃撥范圍，而轉(zhuǎn)為出讓用地。

3、土地租賃。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為，被視為出讓方式的補充。租賃土地使用權(quán)出現(xiàn)得比較晚，自1999年1月1日起開始執(zhí)行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》確立了租賃的合法地位。

主要適用在：范圍限于除經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地（商業(yè)用地）以外的可出讓土地。國有土地租賃分為短期租賃和長期租賃，短期租賃適用于短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，一般不超過5年；長期租賃適用于對地上建筑物建設(shè)后長期使用的土地，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

4、國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。股權(quán)形式是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)以及國有土地使用權(quán)作價出資或入股共同構(gòu)成了現(xiàn)階段我國國有土地的利用體系。從這不同種類的利用方式中我們可以看出，在所有權(quán)與市場接軌的路徑選擇上，我國已經(jīng)創(chuàng)造性地設(shè)立了“土地使用權(quán)”，以盤活和顯化土地資產(chǎn)。

（三）國有土地出讓使用權(quán)針對對象及方式。國有土地出讓使用權(quán)的主要對象是民事主體，也是商品住宅用地獲取土地最重要的方式。在我國，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取三種方式，即協(xié)議、招標、拍賣。

協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指土地使用者在用地申請經(jīng)有關(guān)部門批準后，與土地行政主管部門協(xié)商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。這種方式經(jīng)常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要是用于工業(yè)項目和國家鼓勵產(chǎn)業(yè)的項目用地。

招標出讓地使用權(quán)是政府對某塊土地有了明確的開發(fā)意圖和規(guī)劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現(xiàn)政府開發(fā)計劃的開發(fā)者而采取的一種方式。這種方式要求在規(guī)定的期限內(nèi)，符合規(guī)定的單位和個人按照出讓方規(guī)定的出讓地塊的條件或者要求，以書面投標形式提出開發(fā)愿望，競投該地塊土地的使用權(quán)，政府組織評標委員會擇優(yōu)確定將土地使用權(quán)出讓給某個開發(fā)者。招標的方式主要是用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目，適用面較廣。

拍賣出讓土地使用權(quán)是指政府對某塊土地有了明確的規(guī)劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“出價最高者得”的原則確定受讓人的一種方式。拍賣出讓土地使用權(quán)充分引進了競爭機制，排除了任何主觀因素，是公開的完全競爭的土地市場，也是最成熟的土地市場。

二、地價和房價的關(guān)系

由以上分析我們得知，不論采取何種方式獲得土地的使用權(quán)，都必須要繳納一定的費用，那么土地的價格是怎么形成的以及商品住宅價格又是怎么形成的呢？他們兩者之間到底會存在什么樣的一種關(guān)系？我們先從價格形成來看：

（一）土地價格的形成。地價是由土地和土地資本構(gòu)成的自然經(jīng)濟綜合體，而土地物質(zhì)不是人類創(chuàng)造的，沒有凝結(jié)人類的一般勞動，因此土地價格有著與一般商品價格不同的特點，這種不同的特點反映在不同流派的低價理論之中。

地價理論認為，土地價格就是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，實質(zhì)是土地未來地租的資本化。自然資源價值論認為，土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)。土地價格等于未開墾前的土地的自然資源價值加上投入土地的勞動的價值的轉(zhuǎn)化。所以，土地價格的確定一般不以土地價值或生產(chǎn)成本為依據(jù)。土地供需理論認為，土地價格主要由土地供需決定。在市場經(jīng)濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于本身的攻擊和需求。土地供給增加，需求不變或減少，則地價下跌；土地供給減少，需求不變或增加，則地價上升。而對土地的需求本質(zhì)上是對房地產(chǎn)需求的間接需求或者引致需求。

土地作為生產(chǎn)資料，其價格主要受土地所有者的支配而決定。在我國，土地由國家所有并實行壟斷經(jīng)營。因此，土地市場是一個不完全競爭的市場，在城市土地一級市場中無賣方競爭，只有買方競爭。所以，作為最重要的生產(chǎn)要素，土地的自然供給彈性為零，經(jīng)濟供給彈性也很小。

（二）房價的構(gòu)成。生產(chǎn)費用價值論認為，商品的價值由生產(chǎn)商品的各項成本費用所構(gòu)成。從商品生產(chǎn)者也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的角度去看，房價是由房地產(chǎn)開發(fā)成本加上一定的利潤所構(gòu)成的。房地產(chǎn)開發(fā)成本工程包括土地成本、建安成本、財務(wù)成本、前期費用、配套費用、各種稅費、經(jīng)營費用等。一般而言，建造商品房的土地成本包括必須支付的土地使用權(quán)出讓金，因此可以說地價是房價構(gòu)成當中的一項。同一地段內(nèi)，以協(xié)議方式取得土地的成本明顯低于以招拍掛方式取得土地的成本，但在同等條件下的樓盤同期上市時，房價卻鮮有差別。這是因為，對商品房而言，市場在起巨大作用。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品房價格主要由市場決定，市場供求才是決定房價的主要因素。

（三）地價占房價的比例。據(jù)研究表明，我國地價占房價的比例一般為15%～30%，因地區(qū)之間的差異而變。2009年6月23日鹿心社說，國土資源部系統(tǒng)調(diào)查結(jié)果表明，目前在我國地價占房價的平均比例是23.2%。同時，據(jù)2009年7月國土資源部公布的620個項目的房價與地價比的數(shù)據(jù)來看，地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%，其中北京的21個項目中，地價最高占房價的比例為51.36%，最低為14.33%。據(jù)研究表明，一般的規(guī)律是城市越發(fā)達地價占的比率越高，這也就客觀地決定了大城市是要走向空間要發(fā)展空間的城市發(fā)展道路。

三、商品住宅價格影響因素分析

在市場充分競爭的理想狀態(tài)下，供求關(guān)系主導(dǎo)價格的波動。然而實際情形是，由于政府參與調(diào)控，以及社會、環(huán)境等因素的綜合作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不可能達到完全競爭的理想狀態(tài)。因此，房價除了受供求關(guān)系的主導(dǎo)影響之外，還將受多方面因素的影響和制約。

（一）社會財富。一般而言，社會財富的不斷增加會推動房價持續(xù)上漲。比如，江蘇省居民人均可支配收入從2000年的6，800元增長到2004年的10，698元，可供支配財富5年內(nèi)增長了57.3%，這在一定程度上刺激并推動了商品住宅的需求，進而抬高了房價。

（二）城市化進程。隨著城市化進程不斷加快，城市人口數(shù)量迅速增加。城市化進程中家庭結(jié)構(gòu)也發(fā)生了明顯改變，家庭結(jié)構(gòu)小型化、分散化。人口絕對數(shù)量的增加和家庭小型化，有力地推動了房價上漲。此外，近年來政府加大了城市規(guī)劃的力度，大范圍進行綠地、商業(yè)圈等的建設(shè)，直接導(dǎo)致大面積的拆遷。這種被動拆遷也無形中拉動了居民對房屋的需求量，進而影響房價。

（三）金融政策。中央銀行通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)貸款量、貸款利率、住房補貼，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的供求。比如，面臨房價不斷攀升的局面，國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，先后出臺商業(yè)貸款和住房公積金貸款利率上調(diào)政策，以降低需求熱度。相反，2000～2002年這三年是房地產(chǎn)市場周期波動的相對淡季，國家為刺激消費，下調(diào)商業(yè)貸款利率。同時，國家針對不同的購房種類和數(shù)量實行不同的貸款利率來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

（四）中低價房源的供應(yīng)量嚴重不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)投資快報數(shù)據(jù)，2005年末，23個重點城市套型在120m2 以上的住房占50%以上，還有16個城市80m2以下的住房不到總面積的10%，并且2005年經(jīng)濟適用房完成投資同比下降了6.8%，只占房地產(chǎn)開發(fā)投資的3.59%，比2004年又下降了1.01%。由此看來，普通居民家庭需要的中

小戶型住房供應(yīng)不足，從而抬高了商品房的平均價格。

四、正確處理土地價格與房屋價格關(guān)系對策建議

無論是地價還是房價，價格過高，脫離正常市場水平都不利于市場的規(guī)范和穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)正確處理地價與房價的關(guān)系，共同推進房地產(chǎn)市場和整個社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。地價和房價在本質(zhì)上都是一種產(chǎn)權(quán)價格，且都是由供求關(guān)系決定的。二者的區(qū)別在于：房屋作為一種最終產(chǎn)品，價格由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系所決定，同時也受到政府政策、公眾預(yù)期等因素不同程度的影響。土地的自然供給沒有彈性，其經(jīng)濟供給受到自然供給的限制，彈性也有限，其價格幾乎只受到需求的影響，由于對商品房屋的需求導(dǎo)致對土地的需求，從而使土地價格發(fā)生變化。因此，從這種意義上講，土地作為生產(chǎn)要素，其價格的變化更大程度上是一種結(jié)果而非原因。房價與地價在一定范圍內(nèi)、一定條件下相互作用、相互影響。房價上漲時，高房價帶動了開發(fā)商對未來收益的預(yù)期，從而提升了地價；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本價格，促使了房價的上漲。同樣，當房價下跌時，開發(fā)商對未來收益的預(yù)期下降，取得土地的數(shù)量和價格也相對下降。如此反復(fù)影響，最后達到商品房買賣市場的供需平衡。

1、加強土地和房產(chǎn)管理，進一步建立健全管理制度，通過制度規(guī)范土地市場和房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

2、整頓和規(guī)范市場秩序，為房地產(chǎn)市場營造良好的外部環(huán)境。市場秩序混亂是影響房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展的重要因素，當前應(yīng)從多方面、多渠道加強對房地產(chǎn)市場的整頓和規(guī)范力度，為房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

3、地價和房價作為房地產(chǎn)市場中兩個重要的指標，政府應(yīng)通過經(jīng)濟杠桿的作用，協(xié)調(diào)和平衡兩者的關(guān)系，使地價與房價的水平和相互關(guān)系能夠準確反映市場經(jīng)濟的發(fā)展狀況。

4、改變?nèi)嗣竦淖》坑^念并提倡租售并舉，大力發(fā)展保障性住房與廉租房的建設(shè)，并出臺相應(yīng)的政策，擴大廉租房的受益面。

5、加強和完善低收入者的住房補貼。這一問題要與社會保障、社會福利制度聯(lián)系起來全盤考慮，把住房問題納入分配調(diào)節(jié)體系，采取切實可行的補貼辦法。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻：

[1][美]阿瑟?奧沙利文.城市經(jīng)濟學(xué)[M].北京：中信出版社，2003.