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摘要：近年來，海南的房地產(chǎn)一直是全國房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，2018年4月，海南省政府對外史上最嚴的樓市調(diào)控政策，以期為樓市降溫。在這一背景下，海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險劇增、風控難度加大。本文分析了海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的成因及特點，從財務(wù)管理的角度提出一些風險控制措施，以期幫助企業(yè)在樓市調(diào)控政策下及時調(diào)整經(jīng)營策略，優(yōu)化資金管理模式，有效的控制財務(wù)風險。

關(guān)鍵詞：財務(wù)風險；財務(wù)管理；海南；房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險概述

財務(wù)風險從不同的角度可分為財務(wù)狀況風險和財務(wù)成果風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況風險主要是指因行業(yè)資產(chǎn)負債率偏高、籌資決策失誤等因素導(dǎo)致企業(yè)喪失償債能力，發(fā)生資金危機，使投資者利益受到損害的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成果風險主要是在項目開發(fā)過程中因內(nèi)外部各種不利因素的影響，導(dǎo)致開發(fā)項目實際的財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，蒙受經(jīng)濟損失的可能性。財務(wù)風險貫穿于整個財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，一般分為投資風險、籌資風險、流動性風險和存貨變現(xiàn)風險等。財務(wù)風險具有廣泛存在的客觀性特征，任何企業(yè)都不可能完全消除財務(wù)風險，只能采取合理有效的措施盡量將財務(wù)風險對企業(yè)的威脅降到較低水平。

二、海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的成因及特點

（一）市場升溫刺激房企擴大項目投資，投資風險增大

2017年下半年開始，海南的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，商品房銷售價格不斷攀升。在這一利好形勢的刺激下，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始擴大項目開發(fā)投資，給未來時期的投資風險埋下了隱患。房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到清盤，時間短則三到五年，大型項目甚至需要更長的時間，具有開發(fā)周期長的特點。在漫長的開發(fā)過程中，諸多難以預(yù)料的因素都會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來風險。如宏觀經(jīng)濟形勢的興衰、新行業(yè)政策的、房地產(chǎn)市場的價格波動、消費者喜好的變化、貸款利率的變動等，導(dǎo)致所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會面臨“滯后效應(yīng)”風險。而在熱市面前，海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場利益驅(qū)動，決策者們往往選擇無視這一風險的存在。

（二）限購限售政策接連，存貨變現(xiàn)風險突出

國家政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展起著舉足輕重的作用。2018年3月底，海南省開始實施嚴格的限購限售政策，苛刻的購房條件基本上已經(jīng)將外省購房者排除在海南省房地產(chǎn)市場之外，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限售政策又進一步打消了部分有投資需求客戶的購房念頭。但是，海南省人口基數(shù)偏小，房地產(chǎn)市場的消費主力恰恰是外省的購房者。海南省2018年的統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，2月至5月，全省商品房銷售面積分別為245.30萬m2、272.40萬m2、143.47萬m2和116.56萬m2，限購限售政策公布以后的4月和5月，全省商品房銷售面積環(huán)比下降47%和18%。商品房熱銷勢頭急劇減弱的同時，存貨如何變現(xiàn)開始成為海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最突出的風險。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨價值高、投入成本大、存貨變現(xiàn)困難，使企業(yè)承受巨大的資金壓力。

（三）行業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，償債風險和流動性風險潛伏

高負債率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點之一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的都是項目資金杠桿化的運營模式，通過項目立項取得土地使用權(quán)之后進行融資。雖然近些年國家為了降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)熱度，限制房地產(chǎn)企業(yè)直接從銀行貸款這一途徑，但金融市場卻抵擋不住高收益的誘惑，各種融資渠道的資金依然源源不斷涌向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。金融市場上不乏各類“影子銀行”、新型互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的身影，它們通過銀行理財產(chǎn)品、非銀行金融機構(gòu)貸款和民間借貸等手段向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“輸血”，直接推高了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體的資產(chǎn)負債率。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房企平均資產(chǎn)負債率高達79.1%。也就是說，一個房地產(chǎn)項目在最初的開發(fā)中，自有資金不到30%。房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴債務(wù)資金，同時，也潛伏著巨大的償債風險和流動性風險，一旦市場銷售低迷甚至停滯，或國家實施緊縮信貸政策，資金斷裂就會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來致命的打擊。

三、財務(wù)管理角度的風險控制措施

（一）嚴控房地產(chǎn)項目投資，降低投資風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資大，資金占用時間長，筆者認為，在目前海南樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開企業(yè)應(yīng)該收縮項目投資規(guī)模，采取風險回避作為風險控制的主要手段。一方面，可以降低企業(yè)項目資金的需求壓力；另一方面，可以集中精力消化原有的開發(fā)項目，以適應(yīng)新政策給房地產(chǎn)市場帶來的變化。對于符合政策方向的項目，企業(yè)在正式立項前必須按照科學(xué)的投資決策程序，做好投資項目的可行性分析，切忌急功近利、盲目投資。財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括收益、成本、利潤等經(jīng)營指標的預(yù)測和分析；投資、分配、流轉(zhuǎn)和回收等資金運作過程的預(yù)測和分析；資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益資本結(jié)構(gòu)的設(shè)計和分析；項目凈現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標的計算與評價，并對項目收益和風險的平衡進行評價。同時，也要做好市場分析工作。

（二）合理的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，謹防發(fā)生償債風險

負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，即用較少的自有資金為企業(yè)帶來幾倍甚至十幾倍的經(jīng)濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業(yè)的償債風險也會逐漸加大。因此，必須嚴格控制負債經(jīng)營規(guī)模，適度負債經(jīng)營，保持合理的資本結(jié)構(gòu)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下使用財務(wù)杠桿籌措項目資金。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和償債指標的衡量標準，考慮到目前樓市調(diào)控的大背景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取相對保守的衡量標準，例如，資產(chǎn)負債率可以控制在40%~60%之間，償債指標流動比率不應(yīng)低于1的預(yù)警值，利息保障倍數(shù)應(yīng)努力保持在2以上，以給債權(quán)人足夠的信心。另外，還可以通過融資渠道多元化、合理的搭配長短期信貸產(chǎn)品等方法，有效的降低財務(wù)費用和融資成本，減輕籌資壓力和還貸峰值壓力，最大限度的把償債風險控制在低水平。

（三）實施現(xiàn)金流預(yù)算動態(tài)管理，建立流動性風險預(yù)警體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資屬于資金密集型的投資，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作尤為重要，是預(yù)防企業(yè)發(fā)生流動性風險的關(guān)鍵?，F(xiàn)金流管理主要通過現(xiàn)金流預(yù)算的動態(tài)控制實現(xiàn)，其目的是準確的預(yù)判現(xiàn)金流缺位時點、缺口規(guī)模，便于決策者及時制定有效的應(yīng)對措施。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)實際情況制定相應(yīng)的流動性風險預(yù)警模型，剔除風險數(shù)據(jù)采集和判斷的主觀因素，使風險預(yù)測變得更加準確，提高風險預(yù)警機制的效率。通過監(jiān)測企業(yè)的長短期貸款還款時點、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、存貨平均變現(xiàn)天數(shù)和大額應(yīng)付款信用期等數(shù)據(jù)，將實時數(shù)據(jù)與流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率等償債能力指標動態(tài)關(guān)聯(lián)。當某一監(jiān)測數(shù)值偏離預(yù)測或達到預(yù)設(shè)值范圍之內(nèi)時，模型自動提示預(yù)警，此時，再通過相關(guān)管理人員及時對出現(xiàn)風險報警的原因加以分析，迅速做出應(yīng)對方案，制定防護措施，將流動性風險帶來的危害降至最低。

（四）強化預(yù)算管理控制，降低決策風險和財務(wù)風險

企業(yè)的日常決策應(yīng)以滿足企業(yè)總體戰(zhàn)略目標為判斷標準，而建立良好的預(yù)算管理機制能夠有效增加決策的合理性，降低企業(yè)的決策風險和財務(wù)風險。在預(yù)算執(zhí)行過程中的管理控制是預(yù)算管理有效性的關(guān)鍵，比如，有些企業(yè)的高層管理者受各種因素的影響，在預(yù)算執(zhí)行過程中對預(yù)算隨意更改、任意變通，預(yù)算與執(zhí)行“兩張皮”；有些企業(yè)預(yù)算考核的責權(quán)界定模糊，出現(xiàn)問題后部門之間相互推諉扯皮。這樣的預(yù)算即使編制的再合理科學(xué)，其有效性已經(jīng)喪失，成了空中樓閣。為了杜絕這些預(yù)算失效問題，一方面，企業(yè)要構(gòu)建“全生命周期”的預(yù)算管理機構(gòu)，做到“有人制定、有人執(zhí)行、有人考核，有人問責”；另一方面，預(yù)算編制時應(yīng)做到全員參與、“業(yè)財聯(lián)動”，有效發(fā)的揮各部門在預(yù)算編制過程中的作用，制定合理的業(yè)績考核標準和戰(zhàn)略目標，共同推進預(yù)算管理工作的控制實施。

（五）設(shè)計有吸引力的信用政策，降低存貨變現(xiàn)風險

在樓市調(diào)控背景下，海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何解決存貨變現(xiàn)問題是控制財務(wù)風險的關(guān)鍵點。一方面，應(yīng)保持理性，嚴格執(zhí)行國家政策，不踩紅線；另一方面，也要積極探索新的銷售思路，尋找走出困境的路徑。例如，海南省限購政策要求按揭買房的首付款比例不得低于70%，同時，通過“海南省人才引進政策”落戶海南的青年群體具有學(xué)歷相對較高、收入較為穩(wěn)定、購房剛需性強的特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些外部環(huán)境條件，有針對性的設(shè)計一套現(xiàn)金折扣力度大、分期額度小、信用分期靈活的首付款分期方案刺激該群體的購房欲望，可以通過第三方財產(chǎn)聯(lián)保、與人才工作單位簽訂代扣代付三方協(xié)議等風險控制措施，保證后續(xù)分期款的收回。

四、結(jié)語

目前，海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處于一個財務(wù)風險易發(fā)的階段，無論是外部的市場環(huán)境，還是自身的經(jīng)營管理環(huán)境，都存在大量引發(fā)財務(wù)風險的不利因素。管理者們應(yīng)該重視提高風險防范意識，通過規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)，強化預(yù)算管理控制，建立及時有效的風險預(yù)警體系等方式積極應(yīng)對，以增強企業(yè)控制風險的能力。

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作者:郝顯奇 單位:海南中投合通實業(yè)發(fā)展有限公司