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解除買賣合同協(xié)議書范文1

住所：___________________________________

郵編：___________________________________

法定代表人：_____________________________

乙方（預(yù)訂方）：_________________________

聯(lián)系電話：_______________________________

法定代表人：_____________________________

聯(lián)系電話：_______________________________

郵編：___________________________________

證件名稱：_______________________________

證號(hào)：___________________________________

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂商品宜，訂立本協(xié)議。

第一條　乙方預(yù)訂_________區(qū)_________街（路）_________號(hào)《_________》項(xiàng)目________幢 ________層________室（以下簡(jiǎn)稱該房屋）。甲方已取得該房屋的商品房預(yù)售許可證（證書號(hào)：_________），并經(jīng)________測(cè)繪機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，該房屋建筑面積為_________平方米，套內(nèi)建筑面積為_________平方米。該房屋甲方定于______年_____月_____ 日交付給乙方。

第二條　乙方預(yù)訂的該房屋每平方米套內(nèi)建筑面積單價(jià)為人民幣_(tái)________元，總房?jī)r(jià)為人民幣_(tái)________元，乙方采取[一次性][分期][按揭]方式付款。

第三條　乙方同意簽訂本協(xié)議時(shí)，支付定金人民幣_(tái)________元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，簽訂商品房買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。簽訂商品房買賣合同時(shí)，買賣單價(jià)應(yīng)以本協(xié)議第二條約定的單價(jià)為準(zhǔn)。

第四條　甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為_____天，乙方于______年_____月_____日前到與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同。超過預(yù)訂期，乙方未與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。甲方解除本協(xié)議的，定金不予返還。

第五條　甲方同意將或提供的廣告、售樓書、模型、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房買賣合同的附件。

第六條　有下列情形之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1．甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、戶型結(jié)構(gòu)、土地使用年限、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款存在分歧，不能協(xié)商一致的；

2．甲乙雙方簽訂本協(xié)議后、簽訂商品房買賣合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第七條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金

1．甲方未以本協(xié)議第二條約定的單價(jià)作為商品房買賣價(jià)格的；

2．甲方未遵守第五條約定的；

3．甲方未告知乙方在簽訂本協(xié)議前該房屋已存在抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。

第八條　除本協(xié)議第六條、第七條約定的情形外，乙方在預(yù)訂期內(nèi)提出解除本協(xié)議的，無權(quán)要求甲方返還定金。

第九條　其他約定___________________________________________________。

第十條　甲乙雙方簽訂商品房買賣合同后，本協(xié)議自行終止。本協(xié)議一式______份，甲乙雙方各持_____份，________各執(zhí)一份

第十一條　本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第_______種方式解決

1．向重慶仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

甲方（蓋章）：______________乙方（蓋章）：______________

解除買賣合同協(xié)議書范文2

    2、若報(bào)告切實(shí)可行,盡快落實(shí)投資客戶的資金情況,把項(xiàng)目極力推薦,如同意者盡快通知理財(cái)客戶進(jìn)行實(shí)地考擦。

    3、意向資金接近項(xiàng)目要求,盡快與融資者簽訂擔(dān)保合同,合同內(nèi)應(yīng)規(guī)定買賣合同必須書面?zhèn)浒?備案時(shí)公司人員一起到達(dá)房管局現(xiàn)場(chǎng),備案原件由擔(dān)保公司保管,簽訂合同時(shí)投資人的身份證盡量不給開發(fā)商,只報(bào)身份證號(hào),約定放款時(shí)間稍長(zhǎng)最好;

    4、同意的投資者到不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地考擦并簽訂聯(lián)合理財(cái)協(xié)議書同。時(shí)注明所占房產(chǎn)比例,直接到售樓處簽訂商品房買賣合同,給理財(cái)客戶說明合同解除時(shí)本人必須及時(shí)到房管局解除合同,擔(dān)保公司會(huì)提前通知,否則投資人要付約定的所購(gòu)房產(chǎn)金額比例的違約金。

    5、同意的投資者到不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地考擦,若不能及時(shí)簽訂商品房買賣合同(時(shí)間、金額),可以到擔(dān)保公司簽訂聯(lián)合理財(cái)協(xié)議,委托擔(dān)保公司某人或法定代表人為主體簽訂商品房買賣合同(如需到公證處公證也可費(fèi)用自負(fù),不要最好),同時(shí)刷卡交錢,但事后受委托人必須出示證明及房產(chǎn)復(fù)印件給投資者,并按時(shí)還本息。

    (1) 開發(fā)規(guī)模:開發(fā)面積,共有幾幢,共有幾層

    (2)材料齊全:營(yíng)業(yè)執(zhí)照,稅務(wù)登記證,組織機(jī)構(gòu)代碼證,資質(zhì)證明,國(guó)有土地使用證,建筑工程施工許可證,建筑用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,預(yù)售房許可證,質(zhì)量保證書,商品房使用說明書。

    (3)房產(chǎn)性質(zhì):商鋪 寫字樓 住房

    (4)說明操作流程:對(duì)開發(fā)商說明流程包括要簽的文件 特別注意說明擔(dān)保費(fèi)和利息的結(jié)算時(shí)間。

    (5)風(fēng)控控制:公司風(fēng)控專員考擦項(xiàng)目資料的真實(shí)性位置,了解開發(fā)商項(xiàng)目的基本情況,工程進(jìn)度,是否有其他項(xiàng)目。

    (6)投資客戶:投資客戶要準(zhǔn)備身份證及復(fù)印件,要求看房的可在這步驟去看房。

    (7)還款計(jì)劃書:如利息先扣由我司簽給客戶,由開發(fā)商月結(jié)由開發(fā)商簽給客戶。

    (8)簽電子版買賣合同:打印出加蓋開發(fā)商公章。各地區(qū)有所不同,根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整。

    (9)投資方轉(zhuǎn)賬:業(yè)務(wù)陪同轉(zhuǎn)賬提醒保存好轉(zhuǎn)賬單據(jù)。

解除買賣合同協(xié)議書范文3

關(guān)鍵詞 預(yù)約合同 繼續(xù)履行 實(shí)務(wù)案例

一、預(yù)約合同的含義

所謂預(yù)約，或稱為預(yù)備性契約，是指當(dāng)事人約定為在將來一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成的允諾或協(xié)議。根據(jù)《布萊克法律詞典》的定義，“預(yù)約，是指由一個(gè)人做成的契約或約定，它具有排除這個(gè)人合法的進(jìn)入另一項(xiàng)性質(zhì)相同的合同的屬性。將來應(yīng)訂立的合同成為本合同，而約定訂立本合同的合同則為預(yù)約合同。2012年6月5日，最高人民法院公布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號(hào)，簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。從該條規(guī)定可以看出，所謂預(yù)約就是約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同。從這上面解釋可以看出預(yù)約合同本身就是一種契約，它的標(biāo)的即訂立契約的行為目的是確保將來與相對(duì)人訂立特定的合同。預(yù)約合同是具有獨(dú)立性、期限性、內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確具體、諾誠(chéng)性等特征。

二、實(shí)務(wù)案例評(píng)析

預(yù)約合同當(dāng)事人若未按合同約定誠(chéng)信地履行應(yīng)盡義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》規(guī)定了違約責(zé)任的形式主要包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、減少價(jià)金等等。實(shí)踐中，有關(guān)預(yù)約違約責(zé)任爭(zhēng)議頗大，尤其集中在繼續(xù)履行這一問題上，下文著重分析法院對(duì)此問題的不同態(tài)度。

（一）肯定的態(tài)度

法院對(duì)預(yù)約合同是否適用繼續(xù)履行的問題持肯定態(tài)度并不多見，筆者在所能搜集到的法院判決書中，見到的唯一的一個(gè)判決強(qiáng)制當(dāng)事人締結(jié)本約的是”陳小紅訴浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。

案例1：2000年11月11日，陳小紅與福田公司簽訂了《福田花園預(yù)定單》，雙方就房屋的面積、單價(jià)及交房日期均已達(dá)成合意，并約定陳小紅應(yīng)在接到福田公司通知后10日內(nèi)與其簽訂商品房預(yù)售合同。而福田公司隨后向陳小紅發(fā)出一份通知，稱由于成本增加，僅愿以時(shí)價(jià)的九成出賣房屋，若陳小紅不愿購(gòu)買，福田公司欲雙倍返還訂金。陳小紅對(duì)此表示反對(duì)并要求福田公司按原協(xié)議繼續(xù)履行。雙方協(xié)商未果，陳小紅遂訴至法院，請(qǐng)求判令違約方繼續(xù)履行預(yù)約合同。

原審法院以雙方未能達(dá)成合意，即該預(yù)訂單之簽訂商品房預(yù)售合同的目的無法實(shí)現(xiàn)為由，駁回了陳小紅的訴訟請(qǐng)求。陳小紅不服一審判決，遂向浙江省高級(jí)人民法院提起上訴。

經(jīng)省高院審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的預(yù)訂單已具備了商品房買賣合同的主要條款，且依據(jù)預(yù)訂單之約定，所謂簽訂商品房預(yù)售合同，僅需雙方辦理有關(guān)的合約手續(xù)，預(yù)售合同的主要條款以預(yù)訂單為準(zhǔn)，而其他條款則依商品房預(yù)售合同的格式文本和交易習(xí)慣而定。因此，并不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情形，故判令福田公司繼續(xù)履行《福田花園預(yù)訂單》。

案例3：2003年5月5日，瀏陽(yáng)市某有限公司（原告）與王B（被告）簽訂《瀏陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)蔬菜肉禽水產(chǎn)批發(fā)城（二期工程）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單》，雙方約定了被告認(rèn)購(gòu)門面的面積、房款及付款方式，同時(shí)還約定了簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單》后，在蔬菜肉禽水產(chǎn)批發(fā)城正式公開發(fā)售十日內(nèi)簽署《商品房買賣合同》。其后，被告雖多次催促原告交付門面，但最終都因原告未取得“商品房預(yù)售許可證明“而未能履行。原告遂與被告協(xié)商退還其交付的定金，但被告堅(jiān)持要求交付門面。雙方協(xié)商未果，原告訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除合同。

法院認(rèn)為，本案中《認(rèn)購(gòu)單》性質(zhì)為預(yù)約合同。”商品房預(yù)售許可證明“雖為法定的商品房預(yù)售的前置條件，但不影響預(yù)約合同的效力。因該《認(rèn)購(gòu)單》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效，被告可以請(qǐng)求原告履行訂立《商品房買賣合同》的義務(wù)。但原告尚未取得許可證明，則無法簽訂《商品房買賣合同》，故判決解除《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單》。

（二）否定的態(tài)度

較之肯定的態(tài)度，大多法院卻不贊成預(yù)約合同適用繼續(xù)履行。

案例3：蔣新瓊（原告）與郴州市蘇仙區(qū)城鎮(zhèn)建議綜合開發(fā)公司（被告）于2007年4月13日簽訂“房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書”，約定了認(rèn)購(gòu)房屋的面積、價(jià)款等內(nèi)容。2011年11月18日，雙方就所購(gòu)房屋再次簽訂“內(nèi)部團(tuán)購(gòu)協(xié)議”，約定雙方于2012年3月30日前簽訂《商品房買賣合同》。后由于開發(fā)項(xiàng)目名稱改變，被告表示愿與原告重新簽訂“認(rèn)購(gòu)協(xié)議書”《但房屋面積及價(jià)款均要增加，原告則表示重新簽訂協(xié)議，但只愿意增加面積，不愿意增加價(jià)款。雙方協(xié)商未果，原告訴至法院，請(qǐng)求法院“判令被告履行合同義務(wù)，以原協(xié)議中的價(jià)格與原告簽訂商品房預(yù)售合同。”

解除買賣合同協(xié)議書范文4

摘要：在商品房買賣活動(dòng)中，往往會(huì)在簽訂正式的商品房買賣合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書或者認(rèn)購(gòu)協(xié)議等，以此來約定商品房買賣的主要事項(xiàng)，尤其是約定“定金”問題。認(rèn)購(gòu)書的簽訂是為了保留交易機(jī)會(huì)，將來簽訂正式的商品房買賣合同。其中定金罰則的正確適用能夠在合意不一致時(shí)更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：商品房買賣；認(rèn)購(gòu)協(xié)議；預(yù)約合同；定金；定金罰則

所謂房屋買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買房者，買房者支付價(jià)款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展起來，但同時(shí)房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，成為了社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。房屋買賣不僅關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，而且關(guān)系到開發(fā)商的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展，因此解決房屋買賣合同糾紛的司法難題，無疑意義重大。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的概念

商品房認(rèn)購(gòu)書是指商品房買賣雙方在簽訂預(yù)售合同之前前所簽訂的合同。認(rèn)購(gòu)書一般會(huì)對(duì)商品房買賣的相關(guān)事宜作出初步的確認(rèn)。如桂民申字第6號(hào)案中買方提出賣方擅自將《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中約定的建筑面積更改為套內(nèi)面積，與約定不符，雙方就此存在爭(zhēng)議①。

認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容中還通常含有買方向賣方交納一定數(shù)額的定金，沒有定金條款，認(rèn)購(gòu)書在一定程度上變失去了意義，起不到約束的作用。

（二）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)在法律上并沒有明確的界定，所以在實(shí)踐中概念也出現(xiàn)了模糊性。筆者搜集，目前學(xué)術(shù)界大致有如下幾種觀點(diǎn)：（1）認(rèn)購(gòu)書并不發(fā)生法律效力，其屬于要約，是一種意向書。（2）認(rèn)購(gòu)書中設(shè)定了定金條款以此來?yè)?dān)保正式合同的成立，作為擔(dān)保合同，在正式的商品房買賣合同成立生效之前，作為從屬合同的認(rèn)購(gòu)書并不能成立或者生效。（3）認(rèn)購(gòu)書是附生效條件的商品房買賣合同。（4）認(rèn)購(gòu)書屬于正式的預(yù)售合同，當(dāng)然在二手房買賣中不存在此問題。（5）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)是預(yù)約不是本約，其屬于預(yù)約合同，而不是正式的商品房買賣合同。

筆者比較認(rèn)同最后一種觀點(diǎn)，即認(rèn)購(gòu)書是一種獨(dú)立的預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書的訂立是為了在將來訂立正式的商品房買賣合同而存在，當(dāng)然這種預(yù)約時(shí)附條件的，具體條件可以由法律規(guī)定也可當(dāng)事人約定。如桂民申字第229號(hào)案中就認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)作出了裁定②又如民申字第255號(hào)案中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一就是案涉協(xié)議的性質(zhì)問題③。

二、認(rèn)購(gòu)書的效力

（一）認(rèn)購(gòu)書的生效條件

從主體上來說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得房屋銷售許可證或者預(yù)售許可證。認(rèn)購(gòu)書只能是在取得預(yù)售許可證之后才能簽訂收取定金，就是說簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)只能存在事實(shí)壁壘而不是法律壁壘。

（二）認(rèn)購(gòu)書的效力

綜上所述，筆者認(rèn)識(shí)認(rèn)購(gòu)書是具有獨(dú)立性的預(yù)約合同。也就是說，賣方在固定時(shí)間內(nèi)保留標(biāo)的即房屋，不能再轉(zhuǎn)售給其他人，而認(rèn)購(gòu)書中約定的基本情況也不能在變更。如果購(gòu)房人沒有遵守約定時(shí)間來簽訂合同，那么有權(quán)沒收定金。

三、商品房認(rèn)購(gòu)定金

在實(shí)際商品房買賣中，當(dāng)事人對(duì)于定金的理解差異很大。“定金”是嚴(yán)格的法律上的一個(gè)概念，但是在實(shí)際中，經(jīng)常被人寫成“訂金”、“誠(chéng)意金”等。這使得在發(fā)生商品房買賣合同糾紛時(shí)當(dāng)事人權(quán)利不能得到很好的保護(hù)。

（一）認(rèn)購(gòu)書定金性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書定金的性質(zhì)應(yīng)為立約定金。其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的訂立。如一方后悔不簽訂正式主合同，則適用定金罰則。如粵高法民一申字第186號(hào)案中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為已付款項(xiàng)到底為“定金”還是購(gòu)房款。

（二）認(rèn)購(gòu)定金的辨明

在實(shí)際的商品房買賣中，認(rèn)購(gòu)書里買方預(yù)先交納的部分款項(xiàng)有很多稱呼，如“訂金”、“預(yù)定金”、“誠(chéng)意金”等等。如桂民申字第856號(hào)案中，雙方約定的是誠(chéng)意金，而并不是定金。所以在案件處理中，違約責(zé)任并不相同。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、預(yù)約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

（三）認(rèn)購(gòu)定金效力

定金罰則應(yīng)當(dāng)注意的是如果雙方始終是善意地履行了合同洽談的義務(wù)，即使最終沒有達(dá)成合意，定金罰則也不能適用，除非能確認(rèn)是一方非善意的拒絕簽約。

（四）定金罰則的適用

商品房買賣涉及的數(shù)額較大，需雙方洽談達(dá)成合意，所以在實(shí)際中不可能都順利地完成，而造成商品房買賣合同不能訂立的原因也千差萬別，此時(shí)就需要辨明正確適用定金罰則。

同時(shí)也可能由于賣方的原因而未能訂立正式合同。如買賣標(biāo)的是二手房則可能由于賣方反悔，不想再出賣房屋等原因。如賣方是開發(fā)商，則有可能是開發(fā)商在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商一房二賣等等原因。此時(shí)買方則可基于定金罰則要求賣方雙倍返還定金，如粵高法民一申字第130號(hào)④。

最后，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，賣方應(yīng)將定金退還買方，雙方互不負(fù)有違約責(zé)任。即有可能雙方都無違約行為，知識(shí)因?yàn)闆]有就有關(guān)條款達(dá)成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罰則的適用不是以最終正式合同的訂立或者生效為標(biāo)準(zhǔn)，而是只要當(dāng)事人本著誠(chéng)實(shí)信用原則，按照認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間協(xié)商訂立買賣合同即可，即使最終沒有協(xié)商一致，那么也不屬于違約行為，也不適用定金罰則原則，賣方應(yīng)將定金返還買方。（作者單位：西北政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[7] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

注解：

① 此案中，法院經(jīng)查明認(rèn)為：雖然雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中載明“買受人認(rèn)購(gòu)上述物業(yè)暫測(cè)建筑面積為64.47平方米（實(shí)際建筑面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)定結(jié)果為準(zhǔn)），但后來正恒公司向徐文發(fā)出了通知書，但該通知書明確載明徐文所購(gòu)房屋與《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定的是同一套房屋，不能證明正恒公司存在欺詐行為。

② 此案中，再審申請(qǐng)人黃彤在再審申請(qǐng)中就與被申請(qǐng)人向南居公司是否只成立預(yù)約關(guān)系，是否成立本約關(guān)系提出了申請(qǐng)。法院經(jīng)審查認(rèn)為黃彤向?qū)Ψ浇患{了21770元的購(gòu)房款，對(duì)方開出了收據(jù)并且將其列入《關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)住房一覽表》里的名單中，故二者成立預(yù)約關(guān)系。但黃彤未在規(guī)定期限內(nèi)與對(duì)方簽訂正式的商品房買賣合同，且無法提供被拒證據(jù)，故雙方不存在本約關(guān)系。

解除買賣合同協(xié)議書范文5

摘 要 本文將從房產(chǎn)政策下引發(fā)的一起案例著手，闡述情勢(shì)變更原則的司法解釋、概念區(qū)別等，用對(duì)比方式，最終得出該房產(chǎn)政策下引發(fā)的案例，不適用情勢(shì)變更原則，及對(duì)情勢(shì)變更原則應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎適用。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)政策 情勢(shì)變更原則 不可抗力 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

一、案例介紹

2010年4月16日，吳某和陳某簽訂一份《商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書》。協(xié)議約定：陳某將杭州某小區(qū)的一套商品房以92萬元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給吳某，定金10萬元，其余房款應(yīng)在4月30日前一次性付清。若吳某違約，無權(quán)要求返還定金；若陳某違約，應(yīng)雙倍返還定金。

2010年4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)政策）出臺(tái)，其中規(guī)定：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

此后，吳某以“自己非杭州本地居民，無法辦理按揭”為由，要求陳某退還定金，并訴訟至法院。庭審中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在：上述政策變化屬于情勢(shì)變更抑或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？

二、情勢(shì)變更原則的司法解釋及概念區(qū)別

（一）司法解釋

2009年5月13日施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條明確情勢(shì)變更原則是：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

（二）概念區(qū)別

1．不可抗力

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

情勢(shì)變更原則與不可抗力存在以下區(qū)別：

（1）結(jié)果不同。不可抗力的結(jié)果是導(dǎo)致合同不能履行，而情勢(shì)變更原則的結(jié)果是履行合同將對(duì)合同一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

（2）責(zé)任承擔(dān)不同。因不可抗力未能履行合同，無需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，而因情勢(shì)變更原則未能履行合同，責(zé)任承擔(dān)以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)為原則。

2．商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)活動(dòng)中，由于各種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來獲利或損失的機(jī)會(huì)或可能性的一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在以下區(qū)別：

（1）合同成立的基礎(chǔ)環(huán)境是否發(fā)生異常變化。在情勢(shì)變更原則中，該基礎(chǔ)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了異常變動(dòng)，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中該基礎(chǔ)環(huán)境尚未達(dá)到異常變動(dòng)。

（2）是否可以預(yù)見。情勢(shì)變更原則具有不可預(yù)見性，當(dāng)事人對(duì)情勢(shì)變更原則的發(fā)生沒有過錯(cuò)，在當(dāng)事人盡到最大注意義務(wù)的情形下仍不可避免。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有可預(yù)見性，當(dāng)事人能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到將來可能發(fā)生商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人主觀認(rèn)識(shí)存在過錯(cuò)。

（3）責(zé)任承擔(dān)不同。情勢(shì)變更原則中風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中則以風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)為原則。

三、分析與觀點(diǎn)

（1）上述案例中的合同，買賣雙方自愿訂立，且亦是遵循公平原則確定雙方的權(quán)利義務(wù)。在合同生效后，房產(chǎn)政策，買方未能取得銀行貸款，才使得合同履行發(fā)生障礙。

（2）在房屋買賣合同法律關(guān)系中，出賣人以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)及交付房屋為重要合同義務(wù)，而買受人以支付房款為重要合同義務(wù)。至于房款能否依約交納，買受人在簽訂合同時(shí)，就應(yīng)該對(duì)自身的購(gòu)房能力進(jìn)行全面評(píng)估。而在買受人通過向金融機(jī)構(gòu)借款來支付購(gòu)房款的情形下，在借款合同簽訂前，買受人與金融機(jī)構(gòu)之間尚處于合同磋商階段，縱觀我國(guó)的金融借貸，即使房產(chǎn)政策未出臺(tái)，其本身亦存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；在買受人與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同時(shí)，雙方形成借款法律關(guān)系，其屬于房屋買賣合同法律關(guān)系之外的法律關(guān)系。除非雙方在簽訂的合同中進(jìn)一步明確“在未能取得銀行借款的情況下，合同解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。”否則，筆者認(rèn)為若僅通過 “余款通過商業(yè)按揭”的約定來讓出賣人承擔(dān)不利后果，對(duì)出賣人顯失公平，以出賣人的不公平來?yè)Q取買受人的公平，不符合情勢(shì)變更原則的立法本意及適用條件。

（3）買受人支付房款是貨幣之債，房產(chǎn)政策只是讓買受人在付款方式和付款成本上發(fā)生變化，其并不必然導(dǎo)致給付不能，買受人完全可以通過一次性付款的方式實(shí)現(xiàn)其合同目的。除非買受人能舉證證明因該等支付已經(jīng)窮盡一切現(xiàn)有可能的方法，經(jīng)濟(jì)上絕對(duì)的履行不能，譬如支付后將導(dǎo)致破產(chǎn)等。從保證公平正義出發(fā)，方可適用情勢(shì)變更原則。

（4）因房?jī)r(jià)居高不下，宏觀政策調(diào)控房?jī)r(jià)的呼聲已經(jīng)很高，在此等房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，筆者認(rèn)為作為買受人對(duì)此是能夠預(yù)見，應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。

解除買賣合同協(xié)議書范文6

我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院?jiǎn)为?dú)安排的。經(jīng)過實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的任務(wù)經(jīng)歷，鞏固并檢驗(yàn)了本人兩年本科進(jìn)修的學(xué)問程度。實(shí)習(xí)時(shí)期，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審進(jìn)程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的任務(wù),并且對(duì)部分參與案件提出了本人的想法。在此時(shí)期，我進(jìn)一步進(jìn)修了民法及民事訴訟法,對(duì)程序成績(jī)有了更深的理解,將理論與理論有機(jī)分離起來。我的任務(wù)得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評(píng)價(jià)。

實(shí)習(xí)時(shí)期我次要對(duì)關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾葛一案進(jìn)行了深化的研究，參與了案件審理的全進(jìn)程，并被特許參與合議庭評(píng)議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經(jīng)過

郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾葛一案由四平市鐵西區(qū)群眾法院年4月29日作出（）四西民二初字第349號(hào)民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于年7月4日立案，并依法組成合議庭，地下開庭進(jìn)行了審理，上訴人郭繼魁、拜托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司）拜托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）拜托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）拜托人付佳賓，被上訴人尹杰、拜托人竇樹法到庭參與訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二、當(dāng)事人和其他訴訟參與人情況

上訴人（原審原告）：郭繼魁

拜托人：蓋如濤。

被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。

法定代表人：劉連貴

拜托人：胡振儒

被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

法定代表人：劉連貴

拜托人：蘇軍，

被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司

法定代表人：吳孝貴

拜托人：付佳賓，

被上訴人（原審第三人）尹杰，

拜托人：竇樹法

三、原判要點(diǎn)和上訴的次要內(nèi)容

原告郭繼魁訴稱：年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽署商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同商定交房款30萬元，后又于年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是反復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，請(qǐng)求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承當(dāng)訴訟費(fèi)。

被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的拜托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是反復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)覺反復(fù)出售后，已告訴第三人解除合同，且第三人的房款未全部領(lǐng)取現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司能夠按照規(guī)則賠償?shù)谌藛适А?/p>

被告四平市中興建筑公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽署的購(gòu)房合同合法有效，原告已按合同商定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署了購(gòu)房合同屬于反復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支撐。

被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）在法活期限內(nèi)未做答辯。

第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽署商品房出售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院以為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有出售房屋主體資歷，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有出售房屋的主體資歷，雖然原告購(gòu)房工夫早于第三人買房工夫，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不具有初始買受權(quán)成績(jī)，原告與被告建筑公司簽署的《購(gòu)房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽署了商品房買賣合同，且受害人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因而二被告的行為對(duì)原告是一種狡詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售答應(yīng)證》為由，愿將爭(zhēng)議房屋賣給原告，但《答應(yīng)證》是在年7月獲得的，不能對(duì)抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)覺該商網(wǎng)反復(fù)出售后，于年9月6日向第三人發(fā)出告訴，因無權(quán)出售此房，請(qǐng)求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于年5月17日給第三人改換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意義表示，解除合同是單方行為，是無效的。因而，第三人與被告開發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是合法有效的。按照《中華群眾共和國(guó)合同法》第六十條、《中華群眾共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十九條之規(guī)則，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽署的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽署的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)作法律效能之日起立即返復(fù)原告郭繼魁購(gòu)房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償喪失，兩項(xiàng)合計(jì)86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承當(dāng)連帶義務(wù)。

上訴人郭繼魁請(qǐng)求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出售此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司拜托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于領(lǐng)取工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于年7月獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，又對(duì)建筑公司買房行為再次予以確認(rèn)。郭繼魁買房是年6月7日，尹杰反復(fù)買該房合同是二年后的年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司年7月獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》之前。但尹杰的購(gòu)房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對(duì)上訴人購(gòu)房協(xié)議，賣房人在獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購(gòu)房合同有效，此后反復(fù)購(gòu)房合同無效。

被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對(duì)上訴人的上訴請(qǐng)求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)則賠償?shù)谌说膯适А?/p>

被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予保持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同是合法有效的，購(gòu)房款已按合同商定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購(gòu)房款收據(jù)的方式予以確認(rèn)，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)遭到保護(hù)。

四、對(duì)現(xiàn)實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定

年9月四平市方案委員會(huì)同意開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)豪杰大街20號(hào)：0204-39的站前零售市場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。

年6月7日郭繼魁與建筑公司簽署了《購(gòu)房協(xié)議書》（建筑公司對(duì)外出售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司拜托），郭繼魁購(gòu)置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未竣工，未能交付使用。

年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽署了《商品房銷（預(yù)）售合同》，尹杰購(gòu)置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同商定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自本人表面予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購(gòu)置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。前，尹杰在未獲得進(jìn)戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對(duì)該房屋自裝防盜門上鎖，予以擁有和掌握。

年9月25日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師（經(jīng)貿(mào)公司法律參謀）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限義務(wù)公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立法人資歷的企業(yè)法人代表，對(duì)站前零售市場(chǎng)新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的一切權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方商量一致，確認(rèn)該新建零售市場(chǎng)樓房為經(jīng)貿(mào)公司一切，該公司對(duì)此零售市場(chǎng)樓房享有擁有、使用、收益和處分權(quán)。年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，對(duì)過來拜托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽署的購(gòu)房協(xié)議再一次進(jìn)行確認(rèn)。年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達(dá)理解除商品房出售合同告訴，并請(qǐng)求處理善后事宜。后因尹杰強(qiáng)行擁有了合同商定房屋，年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提訟，請(qǐng)求獲得協(xié)議商定商品房。

證據(jù)：

1、郭繼魁與建筑公司簽署的購(gòu)房協(xié)議書及建筑公司出具的購(gòu)房款收據(jù)。

2、尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同及建筑公司出具的購(gòu)房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。

3、零售市場(chǎng)新建樓一切權(quán)確認(rèn)書。

4、商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證。

5、開發(fā)公司給尹杰送達(dá)的告訴。

6、經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書。

7、國(guó)有土地使用證。

8、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書及移交收據(jù)。

9、施巍證言材料。

10、王金榮的證言材料。

11、其它相關(guān)證據(jù)材料。

五、處理糾葛的看法和理由

根據(jù)原審判決，上訴人上訴請(qǐng)求及理由，被上訴人的答辯，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)成績(jī)是：郭繼魁與建筑公司簽署的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同，哪一個(gè)合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。

經(jīng)二審開庭審理合議庭評(píng)議以為：

1、郭繼魁與建筑公司簽署的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應(yīng)遭到法律保護(hù)。

最高群眾法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績(jī)的注釋》第二條規(guī)則：“出售人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，該當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的，能夠認(rèn)定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)則：“無處分權(quán)的人處辨別人財(cái)富經(jīng)權(quán)益人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。根據(jù)上述法律規(guī)則，當(dāng)時(shí)建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的拜托與買方簽署的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為項(xiàng)目開發(fā)方與買方簽署的商品房出售合同，均處于未生效或效能待定形態(tài)。它需求這一項(xiàng)目明白產(chǎn)權(quán)一切人，并由產(chǎn)權(quán)一切人申領(lǐng)《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，對(duì)這些合同進(jìn)行確認(rèn)，才干生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時(shí)簽署協(xié)議時(shí)，其效能并未肯定。但后來項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)一切人，并獲得了《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》，他對(duì)建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)，使該協(xié)議由效能待定形態(tài)，改變成了發(fā)作法律效能的協(xié)議，協(xié)議單方當(dāng)事人的買賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁一切。

2、尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同無效，尹杰遭到的喪失按規(guī)則應(yīng)得到賠償。

尹杰與開發(fā)公司簽署商品房出售合同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)一切人沒有肯定，《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》尚未獲得，因而其合同效能也處于待定形態(tài)。但項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)一切人，獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，沒有對(duì)開發(fā)公司與尹杰簽署的商品房出售合同予以確認(rèn)，根據(jù)最高群眾法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績(jī)的注釋》第二條的規(guī)則，這一合同的本質(zhì)就發(fā)作了質(zhì)的變化，由效能待定形態(tài)，成為無效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時(shí)既不是產(chǎn)權(quán)一切人，也不是《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為一切權(quán)人，獲得《商品房銷（預(yù)）售答應(yīng)證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同告訴。而且，開發(fā)公司與尹杰簽署的合同，發(fā)作在建筑公司與郭繼魁簽署的協(xié)議兩年之后，依《中華群眾共和國(guó)合同法》的規(guī)則也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)遭到法律的保護(hù)。

合議庭評(píng)議時(shí)還以為，造成尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同無效，其義務(wù)完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽署合同時(shí)，購(gòu)房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購(gòu)房款收據(jù)，因而這三家企業(yè)對(duì)房屋反復(fù)出售是明知的。而尹杰對(duì)開發(fā)公司的反復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不曉得的，買受行為是好心的，所以，其所遭到的喪失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)則予以賠償。最高群眾法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績(jī)的注釋》第九條第一款三項(xiàng)規(guī)則：“出售人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，招致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人能夠請(qǐng)求返還已付房款及本錢、賠償喪失，并能夠請(qǐng)求出售人承當(dāng)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償義務(wù)：

（三）成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷彌補(bǔ)安頓房屋的現(xiàn)實(shí)”。根據(jù)這一規(guī)則，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購(gòu)房款345,220.78元，并給予購(gòu)房款一倍的賠償喪失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當(dāng)連帶給付義務(wù)。

由于案件牽涉關(guān)系繁雜合議庭將該案提交審判委員會(huì)，其中包括我個(gè)人的看法在內(nèi)的合議庭看法一并提交。審判委員會(huì)對(duì)合議庭看法大部分予以支撐，但由于關(guān)于法律條文理解不同以及考慮多方客觀要素，對(duì)第三人獲賠成績(jī)經(jīng)激烈討論采取了其他觀念，即由于尹杰在本案中沒有向法院請(qǐng)求返還和賠償，應(yīng)另求法律道路予以處理。

綜上，二審法院以為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支撐。經(jīng)四平市中級(jí)群眾法院年第39次審判委員會(huì)討論決議，根據(jù)《中華群眾共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項(xiàng)的規(guī)則，判決：

一、撤銷四平市鐵西區(qū)群眾法院（）四西民二初字第349號(hào)民事判決；

二、中興建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；

三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽署的商品房出售合同無效。

一、二審案件受理費(fèi)22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負(fù)擔(dān)。