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房地產(chǎn)一體化管理范文1

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，以稅收信息共享為依托，在財稅部門現(xiàn)行職責分工和征管權(quán)限不變的基礎(chǔ)上，整合管理資源，創(chuàng)新管理方式，大力實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，全程控管房地產(chǎn)稅源，不斷提高征管質(zhì)量和效率，確保房地產(chǎn)稅收應(yīng)收盡收，足額入庫。

二、征管范圍

新建商品房銷售（或預(yù)售商品房）的稅收由主管稅務(wù)機關(guān)征收，縣城區(qū)范圍內(nèi)土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓與交換，二手房買賣，房屋交換、贈與，房改房購買及上市交易等環(huán)節(jié)涉及的地方稅收以及新建商品房銷售（或預(yù)售商品房）應(yīng)繳未繳的地方稅收，統(tǒng)一由財稅聯(lián)合征收窗口負責組織征收。具體為：

1、縣財政局負責契稅、耕地占用稅的征收工作。

2、縣地稅局負責營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加等稅（費）的征收工作。

3、對符合契稅和耕地占用稅減免條件的，由縣財政局負責審核，按照減免稅審批程序辦理減免稅手續(xù)；對符合享受地方稅收減免優(yōu)惠政策的，由縣地稅局負責審核，按照減免稅審批程序辦理減免稅手續(xù)。

三、征管模式

1、聯(lián)合辦公，分別征收。縣城區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)稅收一體化征收管理，由縣財政局和地稅局在縣行政服務(wù)中心設(shè)立房地產(chǎn)稅收一體化聯(lián)合征收窗口（以下簡稱財稅聯(lián)合征收窗口），財稅聯(lián)合征收窗口設(shè)契稅征收窗口和地稅征收窗口，由縣財政局和地稅局分別派駐人員，實行“統(tǒng)一受理、聯(lián)合核價、分別征收、分別入庫、統(tǒng)一出證、聯(lián)合控管”的財稅聯(lián)合征管模式。

征收窗口要堅持“一房一票”的原則，在納稅人繳納稅款后按房產(chǎn)單元號開具完稅憑證。

2、聯(lián)合核價，據(jù)實征收。納稅人申報的房地產(chǎn)價格與實際市場價格相符的，以申報價格作為計稅價格。有下列情形之一的，由縣財政、地稅部門依據(jù)當年縣城區(qū)土地及二手房交易基準價核定計稅價格，并據(jù)此征收稅款：①拒不提供納稅資料的；②發(fā)生納稅義務(wù)未按規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)責令限期申報逾期仍不申報的；③申報價格低于當年交易基準價的。

3、聯(lián)合驗票，以票控稅。為防止偷逃納稅行為，窗口要建立以票控稅機制，企業(yè)、單位、個人在發(fā)生土地、房產(chǎn)交易時所需的發(fā)票，根據(jù)稅款征收管理權(quán)限，由聯(lián)合征收窗口地稅部門開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，縣財政、地稅部門聯(lián)合對房地產(chǎn)發(fā)票的真?zhèn)芜M行驗訖。

4、聯(lián)合把關(guān)，先稅后證。縣財政、地稅、國土、房管部門要加強協(xié)調(diào)配合，嚴格實行“以證控稅、先稅后證”制度。聯(lián)合征收大廳的契稅征收窗口必須在納稅人辦理地稅和契稅的所有完稅或免稅手續(xù)后，才能發(fā)給契證；縣國土、房管部門均要在納稅人出具契證、契稅完稅憑證、地稅完稅憑證或提供免稅憑證后，方可辦理相關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)，未出具上述完稅或免稅憑證的，不得辦理產(chǎn)權(quán)登記。縣國土部門在批準單位和個人占用耕地時，應(yīng)告知納稅人及時辦理耕地占用稅納稅申報，并憑耕地占用稅完稅憑證或減免稅憑證辦理有關(guān)手續(xù)。辦理相關(guān)權(quán)屬登記和審批后，國土部門和房管部門應(yīng)將納稅人提供的契證復(fù)印件及契稅、耕地占用稅、地稅完稅憑證辦證聯(lián)或免稅憑證和權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。要健全和規(guī)范檔案管理，實行“一證一袋”管理，并對其進行分類和編號。

5、聯(lián)合稽查，堵塞漏洞。聯(lián)合征收窗口要充分利用地稅部門現(xiàn)有稽查機制和信息資源，利用稅源數(shù)據(jù)庫的信息與納稅申報、稅款入庫進行分析、比對，通過開展信息對比、納稅評估，及時查找和發(fā)現(xiàn)征管漏洞。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)漏繳稅款，財政、地稅部門聯(lián)合進行稽查，及時足額對稅款進行追繳。

四、配套措施

1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府常務(wù)副縣長任組長，縣政府辦、財政局、地稅局、國稅局、發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、房管局、監(jiān)察局、行政服務(wù)中心等相關(guān)單位主要負責人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負責房產(chǎn)地稅收的具體征收和協(xié)調(diào)工作。

2、建立信息溝通機制。各相關(guān)單位要進一步加強協(xié)調(diào)配合，建立房地產(chǎn)稅收一體化聯(lián)席會議制度，領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)稅收一體化管理工作中存在的問題，交換土地、房產(chǎn)交易信息和納稅信息。各相關(guān)部門要指定一名聯(lián)絡(luò)員，負責溝通聯(lián)系及傳遞信息。

（1）縣發(fā)改委、規(guī)劃等部門每月要將房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項、審批、規(guī)劃等信息提供給縣財政、地稅部門。

（2）縣國土部門每月要將國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓及辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記等信息提供給縣財政、地稅部門。

（3）縣房管部門每月要將房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理的詳細情況、已發(fā)放預(yù)售許可證的項目信息、商品房預(yù)售信息、房產(chǎn)分地段均價信息、二手房交易登記信息提供給縣財政、地稅部門。

（4）縣地稅部門要將新建商品房銷售（或預(yù)售商品房）稅款征收、發(fā)票開具、房屋坐落地、房屋面積及類別、房產(chǎn)銷售價格等信息，及時提供給聯(lián)合辦稅服務(wù)大廳。

（5）縣財政、地稅部門每月要將土地、房產(chǎn)交易稅收征管信息提供給縣國土、房管部門。

房地產(chǎn)一體化管理范文2

近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了很大的發(fā)展，對經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步作出了突出的貢獻，但是總體來說房地產(chǎn)的發(fā)展水平還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和質(zhì)量較低，難以充分發(fā)揮人力資源的作用，對房地產(chǎn)的長遠發(fā)展造成了不利的影響。因此，需要順應(yīng)時代的要求，關(guān)注人的發(fā)展，對會計管理進行優(yōu)化和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的特點

（一）會計管理工作周期長

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大和周轉(zhuǎn)本文由收集整理率低的特點，加長了會計管理工作的周期和時間跨度，加大了會計管理工作的難度。另外，受到金融政策調(diào)整的影響，企業(yè)融資難度加大，阻礙了企業(yè)的資金總量的增長，加上房地產(chǎn)具有銷售周期長的特點，更加加劇了會計管理工作的周期。

（二）資金風險大

房地產(chǎn)的發(fā)展是國家政策、市場因素和市民觀念多種因素共同作用的結(jié)果，在新的經(jīng)濟形勢下，國家對房地產(chǎn)設(shè)置了諸多的限制，這就資金的管理提出了更高的要求。鑒于房地產(chǎn)的會計管理面臨著資金風險大的難題，要求會計進行科學管理，提高會計管理的質(zhì)量。

（三）會計管理范圍廣

會計管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，涉及多個領(lǐng)域，決定了會計管理的復(fù)雜性，特別是與財務(wù)管理之間的關(guān)系密切。加上大量的資金流動，使得房地產(chǎn)的會計管理的難度加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的問題分析

近年來房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中也暴露出諸多問題，這些問題成為房地產(chǎn)長遠發(fā)展的瓶頸，制約了房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（一）信息失真問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理處于初期階段，相應(yīng)的會計核算制度還不夠健全，加上企業(yè)對會計缺乏職業(yè)道德的審查，致使在會計的管理工作中，存在著很多管理漏洞。部分會計利用政策的漏洞，為了一己私利，進行不合法的操作，造成了會計信息的嚴重失真。這樣，信息資源的不可靠性，使房地產(chǎn)的發(fā)展步履維艱。

（二）透漏稅款現(xiàn)象嚴重

房地產(chǎn)的不斷發(fā)展為經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出的貢獻，在我國的稅收中占有重要的地位。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)進行不合法操作，利用偷稅漏稅等手段獲取經(jīng)濟利益。這說明對房地產(chǎn)會計管理工作不透明，管理水平和質(zhì)量不高，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）監(jiān)督法律約束不健全

監(jiān)督制度的不健全是導(dǎo)致會計管理工作無法真正是履行監(jiān)督職能，致使會計管理監(jiān)督弱化，不利于企業(yè)的整體發(fā)展。經(jīng)濟體制改革的不斷深入，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機遇的同時還帶來了新的挑戰(zhàn)，這就對不健全的監(jiān)督制度造成了沖擊。立法制度的相對落后，立法與實際的操作之間差距很大，同時領(lǐng)導(dǎo)者的無視法律行為導(dǎo)致一些越權(quán)的行為，對房地產(chǎn)的會計管理帶來了很多負面的影響。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理問題的優(yōu)化措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟中的重要地位和作用，以及當前房地產(chǎn)會計管理中的諸多問題，需要對會計管理進行優(yōu)化和創(chuàng)新，不斷提高管理水平，為房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展積蓄力量。

（一）提高會計人員的素質(zhì)

會計管理工作主要是借助會計人員進行，因此必須把加強會計人員的素質(zhì)作為房地產(chǎn)的會計管理工作的重點。首先，會計管理是一項復(fù)雜的任務(wù)，對管理人員的操作技能有很高的要求，這就需要在選擇會計人才的時候重視其操作技能和業(yè)務(wù)水平。其次，會計工作與財務(wù)管理有著重要的聯(lián)系，必須選擇具有良好職業(yè)道德的人才。另外，企業(yè)應(yīng)該加大對會計培訓(xùn)工作的重視程度，提高其自身學習能力，為房地產(chǎn)培養(yǎng)一支優(yōu)秀的會計隊伍。

（二）建立會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)企業(yè)中會計管理體系的缺陷容易導(dǎo)致會計管理工作出現(xiàn)問題，即易產(chǎn)生信息的失真，不利于對資金情況的正確掌握和控制，因此需要借助完善的會計規(guī)范體系對會計管理工作進行約束和規(guī)范。鑒于房地產(chǎn)成本核算和收入確定的特殊性，需要加大對信息真實性的控制，真正的提取有效的真實的信息。這就需要細化會計工作的流程，并且提高會計管理的透明度，最大限度的縮小利潤操縱空間，實現(xiàn)信息失真的有效治理，優(yōu)化房地產(chǎn)的發(fā)展。

（三）杜絕偷稅漏稅

為了杜絕偷稅漏稅的現(xiàn)象，進行售房制度的改革是非常有必要的，通常來說，將預(yù)售房制度改革為現(xiàn)房銷售制度，可以簡化會計核算和納稅比例的計算，同時降低了成品房的銷售風險，使會計建賬更加符合制度的約束，在很大程度上控制了收入記錄的惡意減少，并對成本有著及時的監(jiān)督，從而遏制了偷稅漏稅行為。

使用房地產(chǎn)開發(fā)的票據(jù)也可以有效遏制偷稅漏稅現(xiàn)象，票據(jù)是企業(yè)納稅的依據(jù)，應(yīng)該納入經(jīng)營性收入賬戶，進而規(guī)范對票據(jù)的管理，約束房地產(chǎn)的繳稅行為，進而解決會計管理中的相關(guān)問題，實現(xiàn)會計管理的有效進行。

（四）建立健全監(jiān)督制度

會計工作關(guān)系著財務(wù)工作，需要高度重視的同時做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，這就依賴于監(jiān)督制度的建立。由于房地產(chǎn)的資金流動大，風險性高，就需要對會計的管理進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)不合法行為，并采取針對性的措施予以解決。

房地產(chǎn)一體化管理范文3

【關(guān)鍵詞】興盛；房地企業(yè)；競爭理論；戰(zhàn)略理論

通過對房地產(chǎn)公司內(nèi)外部環(huán)境整體性認識的基礎(chǔ)上，本文將深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的三種競爭戰(zhàn)略和三種發(fā)展戰(zhàn)略，并探討適合興盛房地產(chǎn)有限公司的切實可行的戰(zhàn)略選擇。

一、房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略理論

（1）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。通過降低產(chǎn)品的成本來降低價格是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的一種基本手段。所謂總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略就是房地產(chǎn)企業(yè)既能夠滿足顧客要求的質(zhì)量和性能，又能在相同產(chǎn)品和相同服務(wù)的前提下，降低其成本。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的關(guān)鍵是：保證質(zhì)量、低廉價格，收益穩(wěn)定等。（2）差別化戰(zhàn)略。差別化戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)商給顧客提供的和其他企業(yè)有很大不同的獨一無二的產(chǎn)品。企業(yè)可以通過打造明星品牌、生產(chǎn)特色產(chǎn)品、升級后臺服務(wù)等手段來實現(xiàn)差別化戰(zhàn)略。實行差別化戰(zhàn)略的好處就是實行差別化戰(zhàn)略的企業(yè)可以要求顧客為其產(chǎn)品和服務(wù)支持溢價。但前提是企業(yè)必須在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時能夠制造出真正意義上差別與其他正品的差異，并且能讓消費者感受到這種差別。房地產(chǎn)差別化戰(zhàn)略的主要內(nèi)容主要包括產(chǎn)品差別化和服務(wù)差別化。（3）目標集中戰(zhàn)略。目標集中戰(zhàn)略是指集中的針對某個方向來取得競爭優(yōu)勢，例如：想要通過成本領(lǐng)先來取得優(yōu)勢，就是低成本集中戰(zhàn)略；想要通過差異化來取得優(yōu)勢，那么就是化集中戰(zhàn)略。這是目標集中戰(zhàn)略的兩種主要形式。只要市場可以進一步細分，就存在著能執(zhí)行目標集中戰(zhàn)略的發(fā)展空間。如果企業(yè)在細分市場上具有持久的低成本領(lǐng)先或差異性領(lǐng)先地位，那么該房地產(chǎn)企業(yè)就能獲得高于產(chǎn)業(yè)平均水平的利潤率，則該房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力就較強。當房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力實力較弱時，應(yīng)該采用目標集中戰(zhàn)略，有針對性的進行幾個方面的市場高占有率，而不是去爭取一個大方面的低占有率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論

（1）房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略有著很大程度的失誤，這種失誤不在于是否有多元化，而在于過早、過急、過度的多元化。其主要體現(xiàn)：一是很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常進行一些和消費者需求背道而馳的產(chǎn)業(yè)，造成業(yè)主的不滿。由于其利潤空間大，許多其他房地產(chǎn)商也爭相效仿；二是在購房者沒有達到相應(yīng)的經(jīng)濟水準時，卻熱衷于提供遠超過該住房人群所能承受的享用范圍，導(dǎo)致企業(yè)華而不實；三是盲目投資，造成了許多的資產(chǎn)擁堵和資產(chǎn)浪費。四是房地產(chǎn)企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置及協(xié)調(diào)管理水平不夠，沒有達到多業(yè)務(wù)拓展的要求，企業(yè)沒有足夠的創(chuàng)新能力。（2）房地產(chǎn)企業(yè)一體化發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)一體化發(fā)展戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)企業(yè)從事多方面多角度的運營。即房地產(chǎn)企業(yè)將與房屋有關(guān)的眾多業(yè)務(wù)一體化，既從事商品房開發(fā)、銷售、租賃等主營業(yè)務(wù)，又經(jīng)營建材生產(chǎn)、營銷中介、售后服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)，縱向一體化即房地產(chǎn)企業(yè)從事銷售、策劃、等中介業(yè)務(wù)和物業(yè)管理等，建立自己的分銷系統(tǒng)和售后服務(wù)系統(tǒng)，實行生產(chǎn)、銷售、后勤一體化。后者即房地產(chǎn)企業(yè)兼營原材料和房屋設(shè)備供應(yīng)、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計等業(yè)務(wù)，擁有或控制開發(fā)供應(yīng)系統(tǒng)，實行一體化。（3）房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)發(fā)展到一定程度后都要選擇是要多元化更廣泛的發(fā)展還是要專業(yè)化更深層次的發(fā)展。選擇多元化并非不明智，但是，僅僅為了擴充企業(yè)資產(chǎn)，增加企業(yè)經(jīng)營方向，這種為了多元化而多元化，純粹以利益為目的多元并沒有理解多元化的實質(zhì)。而專業(yè)化的發(fā)展戰(zhàn)略則更具可行性，隨著市場需求越來越多樣化，專業(yè)化經(jīng)營比一體化更有優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，進行專業(yè)化經(jīng)營是有必要的。這種專業(yè)化的經(jīng)營方式可能會更適合中國市場。

三、興盛房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略選擇

（1）興盛房地產(chǎn)公司股東及管理層的經(jīng)營理念中，以建設(shè)節(jié)能環(huán)保的綠色工程為基本點，在“在水一方”小區(qū)規(guī)劃中大量采用了太陽能、節(jié)水工程等特色建筑方式，大力推廣節(jié)能型生活社區(qū)，與差異化戰(zhàn)略理念不謀而合。（2）差異化戰(zhàn)略能給消費者提供獨特或超級價值的能力，在興盛房地產(chǎn)公司尚未達到市場領(lǐng)先者地位的時候，采取差異化戰(zhàn)略能為企業(yè)還來較高的利潤回報。（3）興盛房地產(chǎn)公司的擁有雄厚的實力，能夠為差異化戰(zhàn)略實施提供財力支持。（4）興盛房地產(chǎn)作為新興的房地產(chǎn)公司目前尚無實力采取多元化及一體化戰(zhàn)略，上述兩種戰(zhàn)略的專業(yè)要求較高，因此專業(yè)化戰(zhàn)略為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的最好選擇。

參 考 文 獻

房地產(chǎn)一體化管理范文4

一、加強政策宣傳，改善稅收環(huán)境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，切實激發(fā)全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創(chuàng)造良好寬松的社會環(huán)境。要積極創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所設(shè)立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務(wù)并現(xiàn)場辦理有關(guān)涉稅事項。

二、加大依法治稅力度，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的政策規(guī)定。財政部門必須依照房產(chǎn)管理和國土資源部門提供的房地產(chǎn)交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據(jù)市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產(chǎn)管理部門不得辦理土地使用權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。國土資源、房產(chǎn)管理部門要依法履行職責，嚴格把關(guān),切實執(zhí)行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產(chǎn)稅收征管工作,防止國家稅收流失。

三、實行信息共享，建立部門協(xié)作聯(lián)系制度。財政、地稅、國土資源、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門要加強溝通和聯(lián)系，細化土地、房產(chǎn)管理信息交換內(nèi)容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務(wù)稽查工作中發(fā)現(xiàn)的納稅人在土地、房屋產(chǎn)權(quán)交易或權(quán)屬登記方面的問題，及時告知土地、房產(chǎn)管理部門；國土資源、房產(chǎn)管理部門要將土地、房產(chǎn)交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設(shè)部門要將已批準的房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)項目相關(guān)信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產(chǎn)稅收一體化管理聯(lián)席會議，及時解決土地、房地產(chǎn)稅收征管中出現(xiàn)的問題。

房地產(chǎn)一體化管理范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；三維地理信息系統(tǒng)；二三維一體化

前言：房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展、人民日常生活中扮演著舉足輕重的角色。然而，隨著經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程的加快，建筑形態(tài)日趨多元化發(fā)展，傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理必然要從低效的文件紙張型管理模式發(fā)展到信息化管理模式，從而保證房產(chǎn)管理的高效性、嚴密性和可靠性。

1 房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀

我國當前房地產(chǎn)行業(yè)管理信息系統(tǒng)多用管理信息系統(tǒng)（MIS），無法與空間信息有效集成，而地理信息系統(tǒng)（GIS）以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，可在計算機軟硬件的支持下，對空間相關(guān)數(shù)據(jù)進行采集、管理、操作、模擬和顯示，并采用地理模型分析方法，適時提供多種空間和動態(tài)的地理信息，使地理實體與圖形緊密結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)實體的圖形化管理。

然而，由于GIS從地形圖演進而來的歷史原因，現(xiàn)有的絕大多數(shù)GIS都使用二維數(shù)據(jù)描述地理對象，即所有的對象都通過二維坐標（X,Y或經(jīng)緯度）進行表示。這樣的GIS因此又被認為是二維GIS。隨著我國城市化的發(fā)展，城市土地資源的緊缺性越來越顯著，土地資源利用呈現(xiàn)立體化趨勢。物權(quán)法要求土地權(quán)利可在地上、地表、地下分別設(shè)立。傳統(tǒng)的二維房產(chǎn)、地籍以地表土地權(quán)利為管理核心，難以精確描述立體空間中的三維產(chǎn)權(quán)體，不能滿足房產(chǎn)土地資源立體化利用中的房產(chǎn)管理要求，迫切需要項目研究房地產(chǎn)三維地理信息系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)研究的理論與方法，在應(yīng)用層面上解決房產(chǎn)物權(quán)、土地資源立體化利用等三維地籍管理問題，為不動產(chǎn)的立體化管理提供技術(shù)支撐。

三維GIS使用三維數(shù)據(jù)描述地理對象，即所有的對象都通過三維立體坐標（X，Y，Z或經(jīng)緯度與高程）進行表示，它具備傳統(tǒng)二維地理信息技術(shù)所不能比擬的優(yōu)勢，在實體可視化表達、空間數(shù)據(jù)的三維精確描述等方面可以更好的結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的特點，替代以前房地產(chǎn)系統(tǒng)以數(shù)據(jù)管理、以經(jīng)驗管理的舊模式，真正實現(xiàn)以圖管房新模式。

2 三維地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用

2.1 應(yīng)用意義

將三維GIS引入房地產(chǎn)管理是對傳統(tǒng)房產(chǎn)管理方式的一個突破，它標志著房產(chǎn)管理走向更加成熟、更加規(guī)范的管理模式。

1）房地產(chǎn)信息包含坐落信息、自然信息、產(chǎn)權(quán)信息、金融信息和管理信息等。坐落信息對于房屋確定有重要的標識作用，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中，房屋的坐落一般都以城市的街區(qū)名來定義，而街區(qū)名有模糊、易變、不精確的特點，難以從根本上杜絕房屋信息重復(fù)等現(xiàn)象的發(fā)生。引入三維GIS后，將實體房屋與房地產(chǎn)地形圖緊密關(guān)聯(lián)，通過地形圖與三維模型的精確坐標來定義房地產(chǎn)坐落，能實現(xiàn)真正意義上房屋在表現(xiàn)上的唯一性，保證房地產(chǎn)信息表述的準確性。

2）通過房地產(chǎn)三維GIS，可以進行任意地理范圍內(nèi)房地產(chǎn)的各類統(tǒng)計分析，如房地產(chǎn)容積率分析、房地產(chǎn)密度分析、房屋拆遷、按產(chǎn)別進行的分類統(tǒng)計等，能方便了解城市房屋的狀況，保證城市建設(shè)相關(guān)決策的科學性。

3）通過房地產(chǎn)三維GIS，在管理上只要通過房產(chǎn)圖形及三維模型，就能夠準確直觀地掌握房產(chǎn)的過去和現(xiàn)狀，以不變應(yīng)萬變。這種以“圖”為中心，來對房產(chǎn)信息進行管理的模式，我們稱之為“以圖管房”。“以圖管房”模式的建立，可以較好地解決傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理中所存在的不足和漏洞，減少糾紛的產(chǎn)生。

4）房地產(chǎn)三維GIS的建立，可使用戶可以更加直觀的掌握城市房地產(chǎn)項目的總體信息、與周邊地物的空間關(guān)系、每個房產(chǎn)實體的屬性數(shù)據(jù)等與生活息息相關(guān)的信息，對于如城市綠化、房地產(chǎn)銷售及物業(yè)管理等行業(yè)的發(fā)展起到重要作用。

2.2 應(yīng)用目標

項目的設(shè)計目標是基于三維地理信息平臺，選定某一住宅小區(qū)為研究對象，開發(fā)加入二維、三維房產(chǎn)地籍要素采集、錄入、檢查、建庫等功能，滿足房產(chǎn)地籍要素在三維項目中的顯示、提取、統(tǒng)計、變更、輸出等日常管理的功能。并研究和探索其在其他行業(yè)領(lǐng)域更廣泛的應(yīng)用層面，增加其服務(wù)面。

3系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)及技術(shù)路線

3.1系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)

項目采用目前GIS數(shù)據(jù)管理和計算機領(lǐng)域的前沿技術(shù)，以空間數(shù)據(jù)庫及GIS二次開發(fā)組件為支撐。具體地講，采用的主要技術(shù)有：

1.空間關(guān)系數(shù)據(jù)庫技術(shù)

使用大型關(guān)系數(shù)據(jù)庫來一體化管理空間數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，已經(jīng)成為GIS應(yīng)用發(fā)展的主流。空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)在很多方面有著明顯的技術(shù)優(yōu)勢，包括海量數(shù)據(jù)管理能力、圖形和屬性數(shù)據(jù)一體化存儲、多用戶并發(fā)訪問（包括讀取和寫入）、完善的訪問權(quán)限控制和數(shù)據(jù)安全機制等。空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)成為越來越多的大中型GIS應(yīng)用系統(tǒng)的空間數(shù)據(jù)存儲和應(yīng)用的解決方案。

2.GIS二次開發(fā)組件技術(shù)

組件式GIS的基本思想是把GIS的各大功能模塊劃分為幾個控件，每個控件完成不同的功能。各個GIS控件之間，以及GIS控件與其它非GIS控件之間，可以方便地通過可視化的軟件開發(fā)工具集成起來，形成最終的GIS應(yīng)用。控件如同一堆各式各樣的積木，他們分別實現(xiàn)不同的功能(包括GIS和非GIS功能)，根據(jù)需要把實現(xiàn)各種功能的 “積木”搭建起來，就構(gòu)成應(yīng)用系統(tǒng)。

3.三維建模技術(shù)

三維模型是物體的三維多邊形表示，通常用計算機或者其它視頻設(shè)備進行顯示。

地理信息三維建模就是對與地理信息有關(guān)的實體利用相關(guān)技術(shù)軟件進行三維模型建立的過程。從技術(shù)本質(zhì)上將，大致有如下三種實現(xiàn)技術(shù)：一是直接使用三維模型制作軟件,如Sketch Up、3DMAX等軟件進行建模; 二是直接利用傳統(tǒng)GIS的二維線劃數(shù)據(jù)及其相應(yīng)的高度屬性進行三維建模,各建筑物表面還可以加上相應(yīng)的紋理; 三是利用數(shù)字攝影測量技術(shù)進行三維建模。

4.地理信息二三維一體化技術(shù)

地理信息二三維一體化技術(shù)是指地理空間二維矢量數(shù)據(jù)與三維模型數(shù)據(jù)在地理信息系統(tǒng)中數(shù)據(jù)存儲、顯示、分析等的一體化。包括：二維與三維在數(shù)據(jù)模型、數(shù)據(jù)存儲方案、數(shù)據(jù)管理、可視化和分析功能的一體化，提供海量二維數(shù)據(jù)直接在三維場景中的高性能可視化、二維分析功能在三維場景中的直接操作和越來越豐富的三維分析功能。

3.2系統(tǒng)技術(shù)路線

1.通過系統(tǒng)的應(yīng)用功能設(shè)計，首先進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)加工平臺項目技術(shù)方案設(shè)計，包括各功能模塊的設(shè)計，同時進行房地產(chǎn)專題管理信息系統(tǒng)軟件設(shè)計及數(shù)據(jù)庫設(shè)計。

2.基于所選專業(yè)GIS軟件提供的二次開發(fā)組件，分別進行數(shù)據(jù)加工平臺開發(fā)實現(xiàn)及數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)開發(fā)實現(xiàn)，并完成數(shù)據(jù)庫方案的設(shè)計實現(xiàn)。

3.利用相關(guān)測繪技術(shù)，進行房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)標準化采集錄入，包括常規(guī)房地產(chǎn)要素（產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、面積等）、二維地籍要素（行政界線、界址點、界址線、地類號、地籍號、座落、土地使用者或所有者及土地等級等）和三維地籍要素（三維空間坐標、三維產(chǎn)權(quán)信息、三維實體描述、三維建筑貼圖等）。利用開發(fā)完成的數(shù)據(jù)加工平臺相關(guān)功能組件，按照相關(guān)標準進行三維建模，建立空間數(shù)據(jù)庫。

4.通過開發(fā)完成的功能模塊將建立的空間數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，進行系統(tǒng)各功能模塊的調(diào)試修改，最終完成系統(tǒng)運行，編寫項目相關(guān)報告。

3.3系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

當前GIS技術(shù)，Client/Server結(jié)構(gòu)已經(jīng)成熟，Browse/Server技術(shù)應(yīng)用也較廣泛。本系統(tǒng)采用C/S為主，B/S輔的體系及結(jié)構(gòu)。為對于需要處理大量圖形數(shù)據(jù)的應(yīng)用，如房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)等，為了提高運行效率，將充分應(yīng)用比較成熟的Client/Server結(jié)構(gòu)，基于三層模型進行開發(fā)；對于數(shù)據(jù)查詢和瀏覽應(yīng)用，基于用戶使用簡單方便，數(shù)據(jù)量相對較少，系統(tǒng)將盡最大可能地應(yīng)用Browse/Server技術(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)空間和非空間信息。

系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)如下：

4 結(jié)語

本文在分析了現(xiàn)有房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，利用三維地理信息技術(shù)及最新的GIS軟件技術(shù)，對房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)的管理及應(yīng)用進行了深入的研究，開發(fā)形成了房地產(chǎn)三維信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息化管理。

作為與地理空間信息密切相關(guān)的行業(yè)，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)在與地理空間信息結(jié)合上遠遠不能滿足管理需求，大多數(shù)的房產(chǎn)管理還處在普通二維矢量數(shù)據(jù)文件甚至是紙質(zhì)圖件的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)三維信息系統(tǒng)的應(yīng)用建立，將大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息化管理水平，為行業(yè)的科學發(fā)展提供必要的條件。

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房地產(chǎn)一體化管理范文6

關(guān)鍵詞：GIS 房產(chǎn)測繪 管理系統(tǒng) 房產(chǎn)管理

一、GIS測繪系統(tǒng)

GIS系統(tǒng)是將幾何學、地理學、計算機科學與各種應(yīng)用對象融合在一起的綜合的、高新的技術(shù)，此系統(tǒng)能夠?qū)⒎慨a(chǎn)管理的信息與地理位圖形結(jié)合在一起，并根據(jù)用戶的需求對信息進行分析，是一種先進的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)。其特征主要包括三個方面：

1、GIS系統(tǒng)對地理空間信息具有采集、分析、管理和輸出等能力。

2、GIS系統(tǒng)具有空間分析能力、多要素綜合分析能力、動態(tài)預(yù)測能力，并且還能夠產(chǎn)生高層次的地理信息。

3、此系統(tǒng)的最主要的特征是計算機系統(tǒng)的支持，使得系統(tǒng)能夠完成對復(fù)雜地形的空間定位和動態(tài)分析工作，這種工作是人力難以完成的。

不過，由于專業(yè)信息和GIS平臺之間建立聯(lián)系需要經(jīng)過二次開發(fā)，所以GIS與專業(yè)信息方面需要“橋梁”。

二、GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)在房產(chǎn)管理中的作用

1、規(guī)范管理

GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，是一種新型的房產(chǎn)管理方式。一般來講，房產(chǎn)測繪信息包括房產(chǎn)的自然信息、坐落信息、金融信息、產(chǎn)權(quán)信息與管理信息等等，其中坐落信息一般都是以城市街道來命名的，然而隨著城市的發(fā)展，很多街道小區(qū)的名字模糊不清，有的街道甚至同時擁有好幾個名字，很容易出現(xiàn)重復(fù)顯現(xiàn)，引入GIS技術(shù)以后，房產(chǎn)的坐落信息就和地圖結(jié)合在了一起，杜絕了重復(fù)現(xiàn)象的發(fā)生，能夠保證房地產(chǎn)辦證的準確進行。GIS技術(shù)還可以實現(xiàn)對一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息進行統(tǒng)計，例如房地產(chǎn)密度、房地產(chǎn)容積率，并且能夠按照一定的標準對其分類，更加方便的了解房產(chǎn)過去的情況和現(xiàn)狀。GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)以圖作為管理的標準，彌補了傳統(tǒng)方法中的不足，在房地產(chǎn)行業(yè)用途很廣。

2、建立信息數(shù)據(jù)庫

完成對房產(chǎn)的測繪工作以后，一般都需要將測繪的結(jié)果與按照一定標準制成的CAD圖形進行對比，對測繪成果數(shù)據(jù)進行符合GIS要求的質(zhì)量檢測、數(shù)據(jù)編輯將編輯完成的CAD格式文件，通過GIS平臺提供的空間數(shù)據(jù)引擎功能轉(zhuǎn)換存儲到GIS數(shù)據(jù)庫中，并確定GIS設(shè)置的精度值、空間網(wǎng)絡(luò)索引大小和坐標平移值，生成房地產(chǎn)GIS空間信息數(shù)據(jù)庫。

3、建立房產(chǎn)屬性信息連接

建立房地產(chǎn)空間地理屬性信息、社會人文屬性信息和自然屬性信息是GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的核心。數(shù)字房產(chǎn)能生動地再現(xiàn)房產(chǎn)管理的對象——房屋的空間地理屬性和自然屬性，但還不能滿足房產(chǎn)管理的需要。因為每幢房屋在二維的數(shù)字圖里表示為一個閉合的幾何 圖形，并通過房屋要素關(guān)聯(lián)一條房屋的自然屬性信息。由于在房產(chǎn)管理中產(chǎn)生一整套房產(chǎn)管 理數(shù)據(jù)庫（即房屋的社會人文屬性信息），使得房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息的關(guān)聯(lián)成為實現(xiàn)以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)的核心。按常規(guī)可以通過數(shù)字房產(chǎn)圖上的房屋與該房屋的分層分戶圖建立一對一的關(guān)聯(lián)，再由分層分戶圖中的戶與房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫建立一對一的關(guān)聯(lián)。從而完成 房屋的空間屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息的鏈接，實現(xiàn)以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)。

三、GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)實現(xiàn)的關(guān)鍵技術(shù)

GIS發(fā)展的趨勢是使用管理空間數(shù)據(jù)和關(guān)系數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，例如，基于關(guān)系型數(shù)據(jù)庫進行空間數(shù)據(jù)管理能力的擴展是最流行的空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)。對于空間數(shù)據(jù)的存儲，直接采用關(guān)系數(shù)據(jù)庫存儲結(jié)構(gòu)，并且通過關(guān)鍵字將非空間數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)結(jié)合起來。又因為空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)的本質(zhì)相同，都能喝數(shù)據(jù)庫中的表建立對應(yīng)聯(lián)系，如此就實現(xiàn)了一體化存儲。

1、數(shù)據(jù)共享

所謂數(shù)據(jù)共享，就是所有的企業(yè)、部門和公眾網(wǎng)都能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)的共享，這是房產(chǎn)信息化的最基本問題。房產(chǎn)管理信息化是通過建立一個數(shù)據(jù)共享平臺，房產(chǎn)管理各部門數(shù)據(jù)應(yīng)用使用相同的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)，利用相關(guān)的一體化數(shù)據(jù)模型就完成了房產(chǎn)數(shù)據(jù)與功能共享和房產(chǎn)數(shù)據(jù)集中管理問題。

2、一體化數(shù)據(jù)模型

一體化數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計的基礎(chǔ)是數(shù)據(jù)模型，在房產(chǎn)管理中，數(shù)據(jù)模型與數(shù)據(jù)對象的關(guān)系是很重要的內(nèi)容。所以在房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的建立必須考慮到房產(chǎn)數(shù)據(jù)空間特性以及房產(chǎn)業(yè)務(wù)一體化的要求，實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)和檔案數(shù)的一體化。

3、房產(chǎn)測繪和信息系統(tǒng)的一體化

這個系統(tǒng)是方差管理中，采集數(shù)據(jù)和更新數(shù)據(jù)的保障，是測繪與房產(chǎn)業(yè)務(wù)一體化的重要組成部分。房產(chǎn)測繪和信息系統(tǒng)一體化主要研究如何實現(xiàn)測繪圖形信息和屬性信息的一體化采集和存儲和基于組件式GIS的一體化集成的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設(shè)計。

四、GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的構(gòu)成

房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)組成此系統(tǒng)融合了房產(chǎn)的圖形與屬性信息，實現(xiàn)了同數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)一管理，能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)的輸入、輸出、查詢、檢查、編輯等多種功能，并且和房產(chǎn)管理單位建立了數(shù)據(jù)共享，解決了瀏覽樓層、查詢地形圖、房地產(chǎn)查詢統(tǒng)計、地形圖打印、房產(chǎn)專題圖制作等許多問題。對于其系統(tǒng)由以下部分組成：

1、房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)

使用測繪工具對房地產(chǎn)測繪點的坐標進行采集，繪制出地形圖和房產(chǎn)分幅分丘圖，實現(xiàn)地形庫的建立和管理。這個系統(tǒng)還具有輸出地形圖和房產(chǎn)圖的功能。

2、基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)

這個系統(tǒng)的功能包括：屬性數(shù)據(jù)和空間資料的輸入，部分圖形與屬性的編輯、建立房產(chǎn)專題和外掛屬性數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)管理與維護、制圖輸出等。

3、項目測繪子系統(tǒng)

以幢作為單位，生成測繪樓層表，錄入權(quán)屬信息，建立幢—層—戶之間的對應(yīng)關(guān)系。其功能還包括：編輯分層分戶圖、面積量測算、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換等。

4、房產(chǎn)測繪成果管理子系統(tǒng)

此系統(tǒng)是數(shù)據(jù)匯總的平臺，其主要功能包括：將平面圖和分層分戶圖轉(zhuǎn)入GIS圖形庫并建立聯(lián)系、完成丘—幢—戶的互查、定位瀏覽、統(tǒng)計分析、條件檢索、各類年度報表的輸出。

5、測繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)

業(yè)務(wù)分類，業(yè)務(wù)辦理流程約束，協(xié)同完成變更修測。數(shù)據(jù)的修改基于業(yè)務(wù)來進行。

6、系統(tǒng)維護子系統(tǒng)

其主要包括編碼體系維護、環(huán)境配置、用戶權(quán)限設(shè)置、更新房產(chǎn)坐落詞典、符號庫管理五部分。能夠效維護房屋地址，輔助實現(xiàn)房產(chǎn)基礎(chǔ)GIs圖形屬性數(shù)據(jù)的管理。

結(jié)束語：

隨著城市化步伐的加快和房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的改革，房產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)量成倍的增大，傳統(tǒng)的管理方式已經(jīng)不能滿足當今的要求。GIS房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)具有傳統(tǒng)的管理方式不具備的優(yōu)勢，對于解決當前問題作用很大，值得在房產(chǎn)行業(yè)大力推廣。

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