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項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案范文1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制

一、引言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對(duì)不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生,但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。

三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營(yíng)銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對(duì)項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。

3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià),它通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對(duì)策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

主要參考文獻(xiàn):

[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.

項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案范文2

朗新科技（中國(guó)）有限公司創(chuàng)立于1996年，是一家專注于電力及能源行業(yè)從事信息技術(shù)研發(fā)、技術(shù)咨詢服務(wù)與系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的公司，致力于為全球電力及能源企業(yè)提供領(lǐng)先高效的IT解決方案與服務(wù)，幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革與挑戰(zhàn)，構(gòu)建清潔可靠的能源供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)與優(yōu)質(zhì)便捷的客戶服務(wù)體系。目前公司已為超過1.4億電力用戶提供服務(wù)，是中國(guó)最大的電力及能源行業(yè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)解決方案和服務(wù)提供商之一。

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多年來的項(xiàng)目成功交付、良好的客戶滿意度和高度認(rèn)可的業(yè)界贊譽(yù)證明了朗新科技的項(xiàng)目管理辦法適合行業(yè)軟件，特別是電力行業(yè)的軟件開發(fā)與交付。

總體而言，朗新科技具有如下優(yōu)勢(shì)：深厚的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)應(yīng)用能力；團(tuán)隊(duì)技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制和持續(xù)自主創(chuàng)新能力；良好的品牌形象和健全的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；完善的質(zhì)量控制與項(xiàng)目保障措施。

項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案范文3

一、目標(biāo)任務(wù)

做好2021年度中央財(cái)政補(bǔ)助農(nóng)村飲水工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)管理使用工作，加強(qiáng)工程管理維護(hù)，保證工程安全運(yùn)行。

二、建設(shè)內(nèi)容

中央補(bǔ)助資金重點(diǎn)用于農(nóng)村集中式供水工程維修養(yǎng)護(hù)及其政府購(gòu)買服務(wù)內(nèi)容，主要包括農(nóng)村集中供水工程及其配套設(shè)施修繕，供水設(shè)備及元配件、水表等更換，供水管材管件、凈化消毒濾料和藥劑試劑購(gòu)置與更換，水質(zhì)檢測(cè)監(jiān)測(cè)藥劑和易耗品，儀器設(shè)備原配件的更換等支出。不得用于超出正常維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目范圍的支出，如人員經(jīng)費(fèi)福利與運(yùn)營(yíng)電費(fèi)、修繕樓堂館所、購(gòu)置交通工具與辦公設(shè)備等，不得將改擴(kuò)建項(xiàng)目作為維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。

三、資金籌措

2021年度中央財(cái)政補(bǔ)助農(nóng)村飲水工程維修養(yǎng)護(hù)28處，覆蓋服務(wù)人口2.9萬(wàn)人，資金籌措方式為：中央財(cái)政補(bǔ)助資金19.8萬(wàn)元，市級(jí)財(cái)政配套13萬(wàn)元，區(qū)級(jí)財(cái)政配套按市民生辦、市水利局資金測(cè)算數(shù)額足額配套到位。

四、實(shí)施步驟

（一）分解落實(shí)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。按照《水利部財(cái)政部關(guān)于做好中央財(cái)政補(bǔ)助農(nóng)村飲水工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)安排使用的指導(dǎo)意見》（水財(cái)務(wù)〔2019〕157號(hào)）有關(guān)資金使用方向和范圍的要求，落實(shí)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)清單分解至具體供水工程。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村飲水工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)分配與水費(fèi)收繳工作掛鉤的規(guī)定，對(duì)未收水費(fèi)或水費(fèi)收繳率低的，不安排維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)。

（二）編制年度維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案。根據(jù)目標(biāo)任務(wù)清單分解情況，編制中央財(cái)政補(bǔ)助農(nóng)村飲水工程維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)施方案。年度實(shí)施方案包括農(nóng)飲基本情況、具體項(xiàng)目范圍及存在問題、維修養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容（分供水工程詳細(xì)說明維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、工程量及資金情況）、實(shí)施階段（含實(shí)施進(jìn)度等）和預(yù)期成果等。

（三）抓好維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)施。督促使用中央財(cái)政補(bǔ)助資金的農(nóng)村飲水工程維修養(yǎng)護(hù)單位加快項(xiàng)目實(shí)施和預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，在10月底前完成維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)施、11月底前完成項(xiàng)目驗(yàn)收、12月10日前形成年度資金安排使用總結(jié)報(bào)告。

五、工程管理

嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村飲水安全管理縣級(jí)人民政府主體責(zé)任、水行政主管部門等行業(yè)監(jiān)管責(zé)任、供水單位運(yùn)行管理責(zé)任“三個(gè)責(zé)任”，完善農(nóng)村飲水運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)、運(yùn)行管理辦法和運(yùn)行管理經(jīng)費(fèi)“三項(xiàng)制度”。推進(jìn)農(nóng)村供水工程專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)營(yíng)管理，提高供水保障能力和服務(wù)水平，提升供水保證率。推進(jìn)農(nóng)村供水工程水費(fèi)收繳工作，不斷提高水費(fèi)收繳率，落實(shí)工程運(yùn)行維修經(jīng)費(fèi)。進(jìn)一步鞏固提升農(nóng)村供水水質(zhì)凈化消毒，強(qiáng)化供水水質(zhì)檢測(cè)，提高水質(zhì)達(dá)標(biāo)率。

六、保障措施

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府作為農(nóng)村飲水安全保障工作的責(zé)任主體，區(qū)發(fā)改委及時(shí)做好投資計(jì)劃審核下達(dá)。區(qū)水利局組織指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行管理，區(qū)財(cái)政局強(qiáng)化資金保障，加強(qiáng)資金使用監(jiān)督管理。區(qū)衛(wèi)健委開展水質(zhì)監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)衛(wèi)生監(jiān)督。區(qū)生態(tài)環(huán)境分局加強(qiáng)農(nóng)村飲用水水源地環(huán)境狀況調(diào)查評(píng)估和環(huán)境監(jiān)管。各有關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合，協(xié)同推進(jìn)農(nóng)村供水保障工作。

2、加大資金投入。按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、注重績(jī)效”原則，在加大政府財(cái)政投入的同時(shí)，創(chuàng)新水利投融資機(jī)制，多渠道籌集資金。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與農(nóng)村供水保障工程建設(shè)與管理，落實(shí)好相關(guān)金融支持政策。發(fā)展改革、水利、財(cái)政、環(huán)保等部門要努力拓寬資金渠道，對(duì)符合條件的項(xiàng)目積極予以支持。

3、嚴(yán)格項(xiàng)目管理。壓實(shí)壓緊農(nóng)村供水保障工程建設(shè)與管理責(zé)任，加快項(xiàng)目前期工作，盡早完成審查審批，有序組織實(shí)施。健全項(xiàng)目管理責(zé)任制，建立工作臺(tái)賬，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)，實(shí)行掛圖作戰(zhàn)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管和監(jiān)督審計(jì)，注重跟蹤問效，確保項(xiàng)目按時(shí)完成并發(fā)揮效益。

項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案范文4

(一)企業(yè)基本價(jià)值鏈

企業(yè)與其他員工、顧客、供應(yīng)商以及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生的、可以創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其總和就是所謂的價(jià)值鏈。企業(yè)任何一項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是價(jià)值鏈上的一環(huán)，企業(yè)的價(jià)值鏈也是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的載體。因此，對(duì)企業(yè)來說，管理好價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)、優(yōu)化價(jià)值鏈程序?qū)⒂绊懙狡髽I(yè)整體的經(jīng)營(yíng)成本。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的是為了給顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，但同時(shí)也要承擔(dān)產(chǎn)品或勞務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用。企業(yè)要想在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取更多利益，需要在提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡可能控制成本消耗，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。而價(jià)值鏈在這一部分發(fā)揮的作用就是對(duì)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行增值和成本的核算，通過對(duì)業(yè)務(wù)整合實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

(二)企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理內(nèi)涵

業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中所要經(jīng)歷的所有環(huán)節(jié)，主要包括四個(gè)流程，即市場(chǎng)營(yíng)銷過程、產(chǎn)品開發(fā)過程、產(chǎn)品銷售過程、生產(chǎn)交付過程。企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理也就是對(duì)業(yè)務(wù)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理，一方面是為了指導(dǎo)員工的工作，另一方面也要對(duì)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，促進(jìn)業(yè)務(wù)鏈循環(huán)暢通。業(yè)務(wù)流程管理不僅是對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，其面向的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過對(duì)業(yè)務(wù)流程的規(guī)劃和管理，能夠促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間，甚至行業(yè)與行業(yè)之間的合作。

(三)價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈的聯(lián)系

從本質(zhì)上來講，業(yè)務(wù)鏈就是為了滿足市場(chǎng)和客戶的需求而進(jìn)行的一系列有秩序、有組織的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從一定程度上來講，業(yè)務(wù)鏈的優(yōu)化過程也就是價(jià)值鏈的優(yōu)化過程，二者都立足于客戶，通過服務(wù)客戶獲取企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)力量，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，企業(yè)通過初步規(guī)劃和投資這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，使投資土地增值；到項(xiàng)目管理流程活動(dòng)時(shí)，企業(yè)又通過資金的投入進(jìn)行施工活動(dòng)，建造房屋建筑；最終，企業(yè)通過營(yíng)銷環(huán)節(jié)對(duì)房屋進(jìn)行銷售，增加房屋的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中價(jià)值的獲取是通過業(yè)務(wù)鏈中業(yè)務(wù)流程的傳遞積累實(shí)現(xiàn)的，二者之間有著密切的聯(lián)系。

(四)價(jià)值鏈與稅收再造的聯(lián)系

基于價(jià)值鏈的稅收再造就是企業(yè)通過對(duì)自身業(yè)務(wù)流程的改造和組織結(jié)構(gòu)的重建，與具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)進(jìn)行合作，并通過對(duì)科學(xué)技術(shù)手段的利用來保證企業(yè)價(jià)值鏈的同步運(yùn)營(yíng)，運(yùn)用法律相關(guān)的專業(yè)知識(shí)對(duì)價(jià)值鏈和稅負(fù)進(jìn)行整體籌劃，使企業(yè)的價(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)

(一)管理特點(diǎn)

基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜

由于房地產(chǎn)企業(yè)都是以某個(gè)項(xiàng)目展開的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，大型的房地產(chǎn)企業(yè)都是具備三級(jí)結(jié)構(gòu)的集團(tuán)性企業(yè)，包括集團(tuán)公司、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)

一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間在兩年至三年，而一些大型的工程項(xiàng)目開發(fā)周期可能長(zhǎng)達(dá)十年，項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)也是不可控的。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金需求量大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)初期的投資建設(shè)都需要向外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行信貸和融資，但銷售資金受到項(xiàng)目周期長(zhǎng)的影響，回籠速度比較慢，因此企業(yè)對(duì)資金的管理控制在房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要。

4.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)不再局限于房屋銷售，也開始涉及到租賃、物業(yè)、商業(yè)等，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)來源的同時(shí)，也增加了企業(yè)的管理難度。

(二)管理重點(diǎn)

1.對(duì)現(xiàn)金流的管控

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量比較大。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量進(jìn)行管控，保證企業(yè)現(xiàn)金量能夠在企業(yè)中循環(huán)流通，避免資金鏈斷裂給企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)成本的控制

當(dāng)前土地資源與實(shí)際需求的供需矛盾造成土地價(jià)格翻倍，以及企業(yè)在工程建設(shè)過程中所消耗的資金都是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的重要部門。企業(yè)要想在銷售環(huán)節(jié)獲取更多利益，必須在土地購(gòu)置和施工建造環(huán)節(jié)控制成本。

3.對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程的管理

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)不能再以年度為管理周期。要不斷確認(rèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定以月為單位的管理方案，及時(shí)對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)督把控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈融合背景

(一)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈主要分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)

1.基本活動(dòng)主要包括

1)投資決策，即項(xiàng)目可行性的研究；2)規(guī)劃設(shè)計(jì)，即對(duì)建筑風(fēng)格和環(huán)境的設(shè)計(jì)；3)項(xiàng)目管理，包括工程招標(biāo)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等；4)市場(chǎng)營(yíng)銷，即房屋銷售；5)售后服務(wù)，主要是指物業(yè)管理。

2.輔助活動(dòng)主要包括

1)采購(gòu)，對(duì)開發(fā)過程中一切外部資源的購(gòu)置；2)技術(shù)開發(fā)，包含高新技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備等；3)人力資源管理，對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行合理配置；4)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，一般包括法律政策、財(cái)務(wù)管理等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈主要分為基本業(yè)務(wù)流程和管理支持流程。

1.基本業(yè)務(wù)流程主要包括

1)投資決策流程由市場(chǎng)調(diào)研、立項(xiàng)研究、可行性分析和土地獲取這四個(gè)環(huán)節(jié)組成；2)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程由項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)這三個(gè)環(huán)節(jié)組成；3)項(xiàng)目管理流程由項(xiàng)目結(jié)算、計(jì)劃編制、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目施工這四個(gè)環(huán)節(jié)組成；4)市場(chǎng)營(yíng)銷流程由市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷方案、廣告方案、方案調(diào)整這四個(gè)環(huán)節(jié)組成；5)物業(yè)管理流程由物業(yè)招標(biāo)、物業(yè)接管、物業(yè)維修和日常管理這四個(gè)部分組成。

2.管理支持流程主要包括

1)辦公室日常管理流程，由后勤+管理、行政事務(wù)管理、文書管理、檔案管理和物品采購(gòu)管理組成；2)人力資源管理流程由人事管理、績(jī)效考核、員工培訓(xùn)、薪酬管理、員工招聘組成；3)財(cái)務(wù)管理流程由費(fèi)用報(bào)銷、支付管理、融資管理和成本計(jì)劃四個(gè)部分組成。

(三)價(jià)值鏈分析下房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程梳理

1.投資決策流程

投資決策流程是由房地產(chǎn)部門的投資開發(fā)部主導(dǎo)的，通過市場(chǎng)調(diào)研和投資立項(xiàng)后，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究，最終以獲得土地使用權(quán)為流程的最后環(huán)節(jié)。在這一過程中，該流程所涉及的部門也非常多，例如在項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究環(huán)節(jié)中需要工程部研究項(xiàng)目可行性，銷售部研究銷售前預(yù)測(cè)，還需要財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)流程

規(guī)劃設(shè)計(jì)流程是由設(shè)計(jì)部門主導(dǎo)的，對(duì)立項(xiàng)后的項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等，在這一過程中，工程部和市場(chǎng)營(yíng)銷部要對(duì)方案定位提出專業(yè)性指導(dǎo)方針，成本部要負(fù)責(zé)制定招標(biāo)文件以及工作，還要參與方案設(shè)計(jì)與修改。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程的關(guān)鍵在于方案和審圖，需要多方參與，尤其是成本部門可以從設(shè)計(jì)之初就對(duì)成本進(jìn)行控制。

3.項(xiàng)目管理流程

項(xiàng)目管理流程是由企業(yè)工程部主導(dǎo)的，工程部門主要負(fù)責(zé)對(duì)施工隊(duì)的管理，包括施工進(jìn)度以及建筑質(zhì)量的監(jiān)督。在這一流程中，工程部門要依據(jù)施工單位的實(shí)際工作情況定期制定進(jìn)度報(bào)表，提交給成本部門進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)部門準(zhǔn)備資金，監(jiān)理部門對(duì)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。

4.市場(chǎng)營(yíng)銷流程

市場(chǎng)營(yíng)銷流程的主導(dǎo)部門是銷售部，以營(yíng)銷方案為核心，主要參與部門有項(xiàng)目部、工程技術(shù)部和財(cái)務(wù)部。營(yíng)銷方案的確定需要項(xiàng)目部提出實(shí)施工程方案，工程技術(shù)部提出實(shí)施技術(shù)方案，財(cái)務(wù)部門提出實(shí)施資金方案，最終對(duì)方案進(jìn)行變更和調(diào)整，經(jīng)過二次審核后再確定方案。

四、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的主要目的

(一)促使企業(yè)更加及時(shí)高效地做出決策

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回收的行業(yè)，對(duì)資金需求量大、資金回籠期長(zhǎng)，企業(yè)的管理層在進(jìn)行決策的時(shí)候需要財(cái)務(wù)部門為決策提供科學(xué)的信息數(shù)據(jù)，協(xié)助企業(yè)管理層一同決策。管理會(huì)計(jì)作為一種新型的會(huì)計(jì)工具，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目決策提供詳實(shí)的分析資料，綜合考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)方向，幫助管理層透徹的分析各個(gè)項(xiàng)目方案的利弊，促使企業(yè)決策的高效和科學(xué)。

(二)有效控制房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)過程

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期比較長(zhǎng)，而風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中，因此需要管理會(huì)計(jì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。管理會(huì)計(jì)的工作要貫穿項(xiàng)目實(shí)施的全過程，保證事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后監(jiān)督，指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)各個(gè)流程要按照事前制定的目標(biāo)進(jìn)行。一旦項(xiàng)目實(shí)施偏離了目標(biāo)就需要及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)。此外，企業(yè)還可以以管理會(huì)計(jì)為核心，制定成本管理方法、全面預(yù)算管理制度等，保證管理會(huì)計(jì)的職能作用完全發(fā)揮。

五、價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈互融視角下管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)體系

1.建立經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)主要指的是全面預(yù)算管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)主要包括年度預(yù)算、項(xiàng)目周期預(yù)算、土地預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。其中，項(xiàng)目年度預(yù)算和項(xiàng)目周期預(yù)算是基于項(xiàng)目完成時(shí)間和進(jìn)度設(shè)置的，既要有年度的目標(biāo)，也要制定每月的完成計(jì)劃，促進(jìn)施工隊(duì)伍提高施工效率；土地預(yù)測(cè)是由于市場(chǎng)上可開發(fā)的土地資源越來越少，土地價(jià)格也越來越高，且企業(yè)購(gòu)置土地的程序也越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)測(cè)土地購(gòu)置的時(shí)間和成本有利于項(xiàng)目實(shí)施；盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)主要是針對(duì)企業(yè)的資金回收和資金存有量這兩方面，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這幾個(gè)模塊在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)都是不可或缺的部分。

2.建立運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)

運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)指的是企業(yè)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，通過一些技術(shù)手段將企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)中選取有效數(shù)據(jù)納入計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供信息數(shù)據(jù)。首先需要企業(yè)建立一套完整的分析指標(biāo)庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行層層分析；其次，企業(yè)要建立數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，協(xié)助企業(yè)全面整合運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)；最后，企業(yè)還要建立信息溝通平臺(tái)，加速信息共享和傳遞，最終成功建立運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)。

3.建立成本管控平臺(tái)

成本管控平臺(tái)是基于運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)而建立的，其中包含三個(gè)方面：其一，將含量指標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)相結(jié)合，指導(dǎo)設(shè)計(jì)部門在方案設(shè)計(jì)之初就考慮到降低成本的問題；其二，對(duì)于同一項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的差異性，需要建立單方指標(biāo)庫(kù)，合理控制單方造價(jià)；其三，材料采購(gòu)是項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)要依據(jù)市場(chǎng)建立材料價(jià)格庫(kù)，有效控制材料價(jià)格。

4.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理信息化平臺(tái)

稅務(wù)管理信息化建設(shè)的主要內(nèi)容包括稅務(wù)信息管理、稅務(wù)事項(xiàng)管理、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、數(shù)據(jù)分析功能以及交流功能。企業(yè)可以從把握稅務(wù)管理目標(biāo)出發(fā)，協(xié)調(diào)企業(yè)與成員之間稅務(wù)的制度管理和稅務(wù)事項(xiàng)的管理等問題，減少稅務(wù)管理的復(fù)雜性；其次，企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，系統(tǒng)性地區(qū)分不同稅種的信息，在企業(yè)管理層與執(zhí)行層之間設(shè)置信息化交流平臺(tái)，并進(jìn)行操作實(shí)驗(yàn)，保證稅務(wù)管理信息化平臺(tái)的有效性；最后，企業(yè)要根據(jù)系統(tǒng)選擇合適的軟件，若現(xiàn)有的ERP系統(tǒng)已經(jīng)趨于完善，就在ERP系統(tǒng)上擴(kuò)展稅務(wù)模塊，并將新舊系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，但如果企業(yè)業(yè)務(wù)多元化，經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，則需要選用單獨(dú)的軟件進(jìn)行管理。

(二)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理

管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行管理是指通過一定的手段加快企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流資金的流動(dòng)速度，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，提升資金使用率。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理主要包含以下幾個(gè)方面：第一，加快應(yīng)收賬款回收效率，合理控制采購(gòu)存貨量，保證企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流加速流通；第二，要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理能力，充分運(yùn)用金融工具加速現(xiàn)金回流；第三，加強(qiáng)商業(yè)信用管理能力，保證賒銷的安全性。

(三)選擇合適的管理工具

1.作業(yè)成本法

作業(yè)成本法也就是ABC成本法，企業(yè)依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等特征，運(yùn)用數(shù)理的方法對(duì)消耗資源進(jìn)行考核和計(jì)量，最后對(duì)資源進(jìn)行合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用作業(yè)成本法重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目成本的計(jì)算，通過確定相關(guān)因素對(duì)成本的影響計(jì)算作業(yè)成本，開展項(xiàng)目成本管理工作。

2.本量利分析法本量利分析法是對(duì)成本、數(shù)量和利潤(rùn)的分析，其最終目的是提升企業(yè)利潤(rùn)效益。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這一方法是以房地產(chǎn)銷售量為核心，通過對(duì)上述三者之間的關(guān)系進(jìn)行界定和分析計(jì)算保本銷售量。同時(shí)，本量利分析法還能為企業(yè)的決策提供參考信息。

3.標(biāo)準(zhǔn)成本法

標(biāo)準(zhǔn)成本法是以預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)成本為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中以實(shí)際發(fā)生的成本與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行對(duì)比，并分析差異結(jié)果，將結(jié)果反饋給成本管理中心。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法主要包含在施工前對(duì)項(xiàng)目成本制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，施工后核實(shí)實(shí)際產(chǎn)生的成本數(shù)目，與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行對(duì)比，對(duì)差異成本進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，最終通過改進(jìn)施工方式或調(diào)整資源配置對(duì)成本進(jìn)行管理和控制。

4.變動(dòng)成本法

變動(dòng)成本法是指在常規(guī)的成本計(jì)算時(shí)對(duì)變動(dòng)成本和固定成本進(jìn)行分析，并進(jìn)行成本損益計(jì)算的一種方式。其中，變動(dòng)成本要作為生產(chǎn)成本的構(gòu)成要素，固定成本要作為非生產(chǎn)成本的期間成本，也就是說在最終核算的時(shí)候只核算變動(dòng)成本就可以了。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這一方法時(shí)要將成本進(jìn)行劃分，以變動(dòng)成本法為依據(jù)編制成本損益報(bào)表，為企業(yè)的決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。

(四)對(duì)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行績(jī)效管理時(shí)通常采用平衡計(jì)分卡的形式，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效細(xì)分為四個(gè)方面，再對(duì)應(yīng)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。平衡計(jì)分卡的劃分主要以以下四個(gè)維度為基準(zhǔn)：

1.財(cái)務(wù)

財(cái)務(wù)具體指企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、企業(yè)的盈利情況、企業(yè)的償債能力以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力等。

2.運(yùn)行

運(yùn)行具體指企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)行流程、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新情況以及企業(yè)的售后服務(wù)情況等。

3.客戶

客戶具體指客戶滿意度、市場(chǎng)占有率、客戶購(gòu)買力等。

4.學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)

學(xué)子與成長(zhǎng)主要是指企業(yè)的成長(zhǎng)和員工的成長(zhǎng)，即企業(yè)整體的創(chuàng)新能力、員工的滿意度、員工工作的狀態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)通過平衡計(jì)分卡對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和員工進(jìn)行考核，將經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與員工的績(jī)效聯(lián)系在一起，形成了從部門到個(gè)人的深度考評(píng)。此外，企業(yè)還可以針對(duì)員工建立激勵(lì)機(jī)制，督促員工的工作積極性，促進(jìn)員工和企業(yè)共同進(jìn)步。

項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案范文5

關(guān)鍵詞：全生命周期費(fèi)用管理 高校建設(shè)項(xiàng)目 工程造價(jià)

中圖分類號(hào)：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

近年來，我國(guó)高等教育事業(yè)飛速發(fā)展，為滿足教育教學(xué)的需求，高校不斷地拓展其辦學(xué)空間，提升辦學(xué)條件。高校建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，使得基本建設(shè)投資額度占學(xué)校預(yù)算支出的比例逐步提高，但是在這個(gè)高速增長(zhǎng)的背后，部分工程項(xiàng)目由于決策不科學(xué)、設(shè)計(jì)不合理以及相應(yīng)的工程管理制度跟不上，導(dǎo)致投資規(guī)模失控、施工質(zhì)量不穩(wěn)定，導(dǎo)致了巨大的浪費(fèi)。利用科學(xué)的管理方法和手段，合理的確定造價(jià)并進(jìn)行有效的控制，并最終取得較好的投資效益和社會(huì)效益成為高校建設(shè)過程中迫切需要研究的重要課題。

一、高校建設(shè)工程造價(jià)控制的現(xiàn)狀與問題

建設(shè)項(xiàng)目由于具有投資額大、投資周期長(zhǎng)、投資一次性的特點(diǎn)，決定了項(xiàng)目工程造價(jià)管理必須建立一個(gè)全過程、全方位的管理系統(tǒng)。近年來，高校基建管理的水平隨著后勤改革的深入取得顯著的提高，但仍存在以下問題：

1.1項(xiàng)目實(shí)施過程中缺乏統(tǒng)一的造價(jià)管理目標(biāo)和有效的協(xié)調(diào)機(jī)制

高校建設(shè)項(xiàng)目主要由基建管理部門、審計(jì)單位、財(cái)務(wù)部門、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和項(xiàng)目使用方等多個(gè)單位共同參與實(shí)施。工程造價(jià)管理的多主體性，投資控制責(zé)任主體和執(zhí)行主體不明晰，使得各階段造價(jià)控制缺乏連貫性，投資控制工作目標(biāo)與控制過程存在脫節(jié)的現(xiàn)象，不利于工程造價(jià)的控制。

1.2忽視項(xiàng)目建成移交后的運(yùn)行和維護(hù)成本

高校建設(shè)項(xiàng)目大多采用全過程造價(jià)管理的模式，目的是在項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招投標(biāo)階段、竣工驗(yàn)收階段、審計(jì)階段，把建設(shè)工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，力爭(zhēng)最少的投資，優(yōu)質(zhì)高效地完成建設(shè)工程項(xiàng)目。該種管理模式的重點(diǎn)是工程項(xiàng)目的實(shí)施階段，而對(duì)項(xiàng)目建成移交后的運(yùn)行和維護(hù)成本，進(jìn)行忽略或考慮較少。

事實(shí)上，建設(shè)工程項(xiàng)目的施工成本是一次性成本投入，而后期的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本是累積成本，項(xiàng)目運(yùn)行和維護(hù)成本要遠(yuǎn)大于它的建設(shè)造價(jià)。英國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查研究的結(jié)果顯示,許多英國(guó)的港口工程也存在后期維修維護(hù)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始成本的現(xiàn)象,部分項(xiàng)目后期維修維護(hù)成本甚至達(dá)到了初始建造成本的6- 7倍[1];美國(guó)Veterans Affairs(簡(jiǎn)稱VA)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)全國(guó)172家醫(yī)療中心共2000棟建筑的運(yùn)營(yíng)及維護(hù),該機(jī)構(gòu)采用40年分析周期和5%的折現(xiàn)率進(jìn)行全生命周期成本分析,發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)用是建造費(fèi)用的7.7倍[2]。此外項(xiàng)目先期造價(jià)的高低會(huì)對(duì)未來的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本產(chǎn)生很大的影響，加大對(duì)初期建設(shè)成本的投入有可能換來的是運(yùn)行維護(hù)成本的大幅度降低，從而有效地減少了建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)使用生命周期內(nèi)的造價(jià)。因此，采用全過程造價(jià)管理模式所評(píng)選的建設(shè)施工成本最低方案，站在建設(shè)項(xiàng)目全生命周期的角度來進(jìn)行分析和評(píng)估并不一定是最好的。

二、高校建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的建議與對(duì)策

高校建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制是根據(jù)動(dòng)態(tài)控制原理，以工程造價(jià)規(guī)劃為目標(biāo)的計(jì)劃值，控制實(shí)際工程造價(jià)，它貫穿于項(xiàng)目的全生命周期，包括項(xiàng)目可行性研究期、規(guī)劃設(shè)計(jì)期、施工期、運(yùn)營(yíng)期四個(gè)階段，其目的不僅在于把項(xiàng)目投資控制在批準(zhǔn)的概算之內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財(cái)力，提高項(xiàng)目投資效益，使建設(shè)項(xiàng)目的總成本最小。

2.1構(gòu)建項(xiàng)目全生命周期費(fèi)用管理的組織機(jī)構(gòu)

要實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目全生命周期費(fèi)用管理，必須建立與之相適應(yīng)的管理組織機(jī)構(gòu)。由于高校建設(shè)項(xiàng)目有著眾多的參與方，建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)應(yīng)按照以下兩個(gè)方面的原則進(jìn)行設(shè)置：

（1）確立項(xiàng)目責(zé)任主體

建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不確定性和動(dòng)態(tài)性，工程計(jì)價(jià)的單件性和多次性的特點(diǎn)，決定了要實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目全生命周期費(fèi)用的有效控制，就須有唯一一個(gè)管理主體（部門）對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性、綜合性和全局性的集成管理。項(xiàng)目眾多的參與方根據(jù)管理主體的安排，按照統(tǒng)一的管理理念、管理規(guī)則和管理方法，將項(xiàng)目總?cè)蝿?wù)和目標(biāo)層層展開，形成各級(jí)管理組織結(jié)構(gòu)的任務(wù)和目標(biāo)，確保各方組織的每一個(gè)單向目標(biāo)都與總目標(biāo)有聯(lián)系以及目標(biāo)的一致性，避免各方各自為戰(zhàn)情況的出現(xiàn)。

（2）建立運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向性組織

高校傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目的管理組織機(jī)構(gòu)中，物業(yè)管理單位或后勤維修部門往往是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段才介入項(xiàng)目的管理，其服務(wù)具有一定的被動(dòng)性，這不利于項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。主要的原因就在于高校建設(shè)者們是以建設(shè)為主，很少考慮或這忽略項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的收益情況。因此建設(shè)管理組織機(jī)構(gòu)中應(yīng)在項(xiàng)目決策階段，就讓物業(yè)管理單位或后勤維修部門參與進(jìn)來，使其將其豐富的運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)提供給項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，從而使建設(shè)項(xiàng)目在盡可能滿足學(xué)校教學(xué)科研需求的同時(shí)，有效地降低其運(yùn)行管理費(fèi)用。

2.2建設(shè)項(xiàng)目全生命周期費(fèi)用管理模式的主要內(nèi)容及其重點(diǎn)

2.2.1項(xiàng)目決策階段

建設(shè)項(xiàng)目各階段發(fā)生的費(fèi)用和決定投資的比例是不一樣的，具體比例可參見表1-1[3]。

表1-1 項(xiàng)目各階段發(fā)生的費(fèi)用比例和決定投資的比例

項(xiàng)目階段 設(shè)想和可行性階段 設(shè)計(jì)階段 施工階段 竣工階段 運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

發(fā)生費(fèi)用比例 1%-2% 5%-6% 40%以上 1% 50%

對(duì)投資影響程度 65%-95% 15%-65% 10%-15% 1% 5%-10%

從上表中可以看出，項(xiàng)目的設(shè)想和可行性階段，雖然只占建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用1%-2%，卻對(duì)投資影響程度有著巨大影響，因此建設(shè)項(xiàng)目良好的投資效果和經(jīng)濟(jì)效益，是由正確投資決策所決定的。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的決策者而言，在項(xiàng)目剛開始時(shí)，就要從建設(shè)項(xiàng)目生命周期造價(jià)角度，綜合考慮項(xiàng)目的建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)與維護(hù)成本，從多個(gè)可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，從而實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策。

2.2.2項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

建設(shè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，能否取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益，除投資決策外設(shè)計(jì)起著決定性的作用。設(shè)計(jì)階段中應(yīng)重視對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)，這不僅擴(kuò)大了項(xiàng)目決策者選擇設(shè)計(jì)方案的范圍;也使設(shè)計(jì)者想在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，就需要把全生命周期造價(jià)管理的觀念滲透到每一項(xiàng)技術(shù)與設(shè)計(jì)措施之中，并通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求做到在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，選擇更加合理的建筑材料、工藝設(shè)備、運(yùn)營(yíng)技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)降低全生命周期成本的目標(biāo)。

2.2.3施工階段。

施工階段的工程造價(jià)控制是通過發(fā)包人和承包人的行為來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)的。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招投標(biāo)管理，通過嚴(yán)格的合同控制、優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)、減少設(shè)計(jì)變更、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證以及積極運(yùn)用和推廣節(jié)能新技術(shù)和新材料、加強(qiáng)材料成本管理，提高工程建設(shè)的效率，從而降低建設(shè)成本。

2.2.4運(yùn)營(yíng)及維護(hù)階段。

建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方應(yīng)根據(jù)對(duì)設(shè)施設(shè)備使用、購(gòu)置、更新改造等方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，提出設(shè)施設(shè)備的選擇方案，明確運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段成本控制流程。此外項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方還可以通過建立運(yùn)營(yíng)管理控制平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目水、電、暖等能源的監(jiān)管，強(qiáng)化成本管理意識(shí)，降低建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)行和維護(hù)階段對(duì)能源的消耗，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的服務(wù)與管理水平，減少運(yùn)營(yíng)成本。

2.3建立建設(shè)項(xiàng)目全生命周期的信息化管理體系

建設(shè)項(xiàng)目信息化管理體系的建立可以完成以下三個(gè)目標(biāo)：

1、增強(qiáng)項(xiàng)目參與各方的信息溝通

對(duì)項(xiàng)目管理過程中需要處理的所有信息進(jìn)行高效地采集、加工、傳遞和實(shí)時(shí)共享，可以減少部門之間對(duì)信息處理的重復(fù)工作，使監(jiān)督監(jiān)督檢查等控制及信息反饋?zhàn)兊酶鼮榧皶r(shí)有效，共享的信息還為項(xiàng)目管理服務(wù)、為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)。有研究表明在項(xiàng)目實(shí)施過程中如溝通交流時(shí)間節(jié)省 30 %～60 % ，項(xiàng)目整體壽命周期可以縮短5 % ,平均流轉(zhuǎn)時(shí)間縮短30 %～60 %，財(cái)務(wù)/現(xiàn)金流將有5 %的收入增加以及5 %的成本[4]。

2、使項(xiàng)目的工作流程更加合理

工程項(xiàng)目的信息化管理，可以按照工作流程將任務(wù)分配給具體的執(zhí)行者，確定任務(wù)的啟動(dòng)時(shí)間和執(zhí)行時(shí)間。當(dāng)一項(xiàng)任務(wù)開始實(shí)施時(shí)，提醒執(zhí)行者開始任務(wù)，完成后提醒后續(xù)任務(wù)啟動(dòng)，完成任務(wù)的地推，使建筑施工活動(dòng)以及項(xiàng)目管理活動(dòng)流程的組織更加科學(xué)化，減少失誤。

3、建立項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)為日后同類型建設(shè)項(xiàng)目的決策提供數(shù)據(jù)支持

項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)的建立不僅可以方便項(xiàng)目管理人員對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行掌握，在項(xiàng)目實(shí)施完成后由專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行校對(duì)、審核、分析和標(biāo)準(zhǔn)化后，使該數(shù)據(jù)對(duì)高校日后實(shí)施類似工程提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)參考。

三、結(jié)語(yǔ)

建設(shè)項(xiàng)目本身的復(fù)雜特點(diǎn)，決定了建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性，將工程造價(jià)管理貫穿于工程建設(shè)的全生命周期，強(qiáng)化投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本控制意識(shí)，以及重視運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的成本在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中的作用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總成本最低，將是高校建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理發(fā)展的一種必然趨勢(shì)。

[1]王增忠,羅能鈞,施建剛.混凝土結(jié)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目全壽命經(jīng)濟(jì)分析初探.設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì),2005(276):33一37。

[2]封國(guó)強(qiáng).從全壽命角度對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的思考.西部探礦工程, 2004( 2):198-200.

項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案范文6

濾清器是用于濾除進(jìn)入發(fā)動(dòng)機(jī)的機(jī)油、燃油、空氣中的機(jī)械雜質(zhì)，保護(hù)發(fā)動(dòng)機(jī)曲軸連桿運(yùn)動(dòng)、燃油噴射系統(tǒng)的精密偶件和缸套活塞環(huán)不致發(fā)生非正常磨損，使發(fā)動(dòng)機(jī)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、動(dòng)力指標(biāo)、可靠性和排放指標(biāo)得以正常發(fā)揮的重要配(附)件。

近年來，我國(guó)濾清器制造行業(yè)的產(chǎn)能逐年提高，行業(yè)的銷售收入也呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。20xx年，我國(guó)濾清器行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到了約350億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入約334億元，同比增長(zhǎng)約7%。

當(dāng)前中國(guó)濾清器制造行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，主要是缺乏優(yōu)秀的研發(fā)、管理人才和技術(shù)創(chuàng)新。歐美濾清器供應(yīng)商通過并購(gòu)，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)，中國(guó)的濾清器供應(yīng)商也在大量招募海外各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的技術(shù)精英。對(duì)優(yōu)秀人才的需求會(huì)相應(yīng)提高勞動(dòng)力成本，加上整車廠控制成本的壓力和鐵礦石、銅材及塑料等原材料價(jià)格的變動(dòng)，這些因素都可能影響中國(guó)濾清器供應(yīng)商未來的盈利能力。

此外，從目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，市場(chǎng)發(fā)展不夠明朗化。但根據(jù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，雖然中國(guó)汽車市場(chǎng)增速放緩，但考慮到未來工程機(jī)械市場(chǎng)的擴(kuò)容，據(jù)預(yù)測(cè)未來幾年仍能保證平均每年10%左右的增長(zhǎng)速度，有望20xx年市場(chǎng)規(guī)模突破420億元。

項(xiàng)目概況：

項(xiàng)目計(jì)劃構(gòu)建濾清器制造項(xiàng)目，所搭建的空氣濾清器位于發(fā)動(dòng)機(jī)進(jìn)氣系統(tǒng)中，它是由一個(gè)或幾個(gè)清潔空氣的過濾器部件組成的總成。其主要作用是濾除將要進(jìn)入氣缸的空氣中有害雜質(zhì)，以減少氣缸、活塞、活塞環(huán)、氣門及氣門座的早期磨損。預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來3年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)濾清器年產(chǎn)能高達(dá)5000套/年，年銷售額超過 9000千萬(wàn)元。

目 錄

第一章 項(xiàng)目總論

一、項(xiàng)目背景

二、項(xiàng)目概況

三、可行性與必要性分析

四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

五、可行性報(bào)告編制依據(jù)

第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位介紹

第三章 行業(yè)與市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)環(huán)境分析

二、濾清器市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

三、濾清器市場(chǎng)發(fā)展前景及需求分析

四、市場(chǎng)分析小結(jié)

第四章 產(chǎn)品與技術(shù)方案

一、項(xiàng)目產(chǎn)品概述

二、濾清器的技術(shù)方案

三、原材料供應(yīng)

四、項(xiàng)目設(shè)備選型

第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件

一、項(xiàng)目選址

二、建設(shè)條件

第六章 工程建設(shè)方案

一、工程建設(shè)基本原則

二、總圖布置方案

三、項(xiàng)目主體工程

四、公用工程與輔助設(shè)施

五、總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

第七章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、組織架構(gòu)

二、勞動(dòng)定員

三、工作制度

四、人員培訓(xùn)

第八章 節(jié)能、節(jié)水措施

一、編制依據(jù)

二、設(shè)計(jì)原則

三、節(jié)能措施

四、節(jié)水措施

第九章 環(huán)境保護(hù)

一、設(shè)計(jì)依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

二、建設(shè)期環(huán)境影響分析與保護(hù)措施

三、運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析與保護(hù)措施

四、環(huán)境保護(hù)綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

一、設(shè)計(jì)依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

二、危害因素及危害程度分析

三、勞動(dòng)安全措施

四、消防措施

第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

一、項(xiàng)目實(shí)施階段規(guī)劃

二、項(xiàng)目實(shí)施管理

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第十二章 投資估算與資金籌措

一、投資估算依據(jù)和說明

二、資金使用計(jì)劃

三、資金籌措方案

第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)假設(shè)

二、收入與成本費(fèi)用估算

三、盈利能力分析

四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)小結(jié)

第十四章 項(xiàng)目社會(huì)效益分析

第十五章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及投資建議

一、綜合評(píng)價(jià)