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房地產(chǎn)設(shè)計范文1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 景觀 設(shè)計

中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼： A

前言

隨著時代的發(fā)展和進步,在人民的生活開始富裕以后,更加對居住地舒適性和合理性有了更加高的要求。現(xiàn)在,人們在選擇購置房產(chǎn)時,價格因素不再是百姓考慮的唯一因素,有時小區(qū)的環(huán)境因素甚至起到對其購買決定產(chǎn)生舉足輕重的作用。由此可看出園林景觀的設(shè)置成敗將直接關(guān)系到房地產(chǎn)的受歡迎程度。優(yōu)秀的園林景觀設(shè)計方案需要有讓人耳目一新的設(shè)計理念和十分合理化的布局以及滿足住戶需求等特點。只有這樣才能建造最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目。 優(yōu)秀的園林景觀可以成為一個房地產(chǎn)項目的標(biāo)志,甚至可以成為一個品牌的形象。

一、景觀設(shè)計的特點

景觀設(shè)計須根據(jù)每個場所空間的不同，滿足其功能需求，重視地域文化和人文文化的結(jié)合，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目具有如下特點。

1、限制性

景觀設(shè)計必須滿足建筑規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)條件，如：綠化率指標(biāo)、消防車道、消防登高面、地面規(guī)劃車位指標(biāo)等。

2、復(fù)雜性

景觀設(shè)計范圍與建筑條件、室外管網(wǎng)存在很多交叉界面，須合理協(xié)調(diào)處理各專業(yè)之間的交叉才能保證景觀設(shè)計的可行性。

3、針對性

景觀設(shè)計對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，必須具備針對性，如根據(jù)項目策劃定位、客群特點及建筑產(chǎn)品特點進行針對性設(shè)計，才能讓景觀產(chǎn)品與項目特點保持較高的契合度。

4、獨特性

室外景觀是建筑的外衣，針對不同的場地特點、建筑空間及建筑風(fēng)格，景觀須有自己的特點，才能讓其成為項目的亮點。

二、我國房地產(chǎn)景觀設(shè)計的風(fēng)格

1、具有中國地域特色的風(fēng)格

在不遠的將來, 中國東、西、南、北的地區(qū)差異性將更加明顯, 城市景觀同質(zhì)化現(xiàn)象將被打破, 房地產(chǎn)景觀設(shè)計將朝著具有中國地域特色的風(fēng)格方向發(fā)展。由于大型房地產(chǎn)集團在全國開發(fā)項目, 其住宅產(chǎn)品在不同城市中大量地復(fù)制, 造成中國城市景觀都大同小異, 同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。當(dāng)前, 很多樓盤都有復(fù)制拷貝的痕跡,比如很多城市都出現(xiàn)了西班牙風(fēng)格、或稱南加州風(fēng)格的別墅, 如萬科的蘭喬圣菲系列, 上海有, 深圳、佛山、順德有, 連沈陽和長春都有蘭喬圣菲別墅區(qū), 全國仿照這種風(fēng)格的盤更是不計其數(shù)。上海有華潤上海灘、南京有巴厘原墅,連武漢都有華潤鳳凰城, 還有很多筆者們沒注意或者抄得走樣的“巴厘島”風(fēng)情的樓盤。這樣的風(fēng)格就像一陣風(fēng), 在全國刮一陣, 不新鮮了就沒有市場了, 這說明在設(shè)計上,照搬人家的東西是沒有太多生命力的。因此, 中國將來下一批房地產(chǎn)的精品項目就是那些在項目中融入了創(chuàng)新的地域特色的樓盤。比如, 萬科集團在研究新“ 土樓” 住宅的可行性和特色,用創(chuàng)新的語言來表達“ 土樓”的鄉(xiāng)土文化。所以, 中國地大物博, 風(fēng)格迥異, 民族的也是世界的。在每一個地方能做出原汁原味的地域風(fēng)格, 并在此之上有所創(chuàng)新, 這就是立足于中國文化并創(chuàng)造當(dāng)代中國的新風(fēng)格。這些項目也必將成為下一批中國地產(chǎn)的精品項目。

2、以綠化配置為重點的景觀風(fēng)格

當(dāng)前, 房地產(chǎn)景觀風(fēng)格大致有兩種發(fā)展方向, 一種是以建筑空間語言和硬質(zhì)景觀為主的, 講究軸線空間、直線條和大量硬景構(gòu)筑物, 如恒大天下、綠洲系列等；一種是以綠化配置為重點的, 講究堆坡造綠、曲線條和減少硬景, 如綠城集團的桂花城系列和金科集團的世界城、廊橋水鄉(xiāng)系列。筆者認為, 將來的趨勢應(yīng)該是向以綠化配置為重點的方向發(fā)展, 不僅綠量增大, 而且綠化的品種、層次將會更加多樣化, 后期的綠化養(yǎng)護也越來越重要, 植物長得越好, 樓盤的效果也會越好；由于硬質(zhì)構(gòu)筑物的材料會隨著時間推移而老化變形, 需要投入大量成本進行翻修維護, 因此硬質(zhì)構(gòu)筑物的設(shè)計量會逐漸減少。當(dāng)然，我們?nèi)绾巫龅桨逊康禺a(chǎn)的營銷效果和生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念結(jié)合起來并推廣出去，這才是將來房地產(chǎn)景觀重要的發(fā)展趨勢[2]。

3、偏向于度假酒店的景觀風(fēng)格

由于度假酒店一般都處于個環(huán)境條件相當(dāng)好的地理位置。如海邊、山里等等。因此如何借景為酒店所用以及如何營造酒店內(nèi)部獨特的景觀效果是度假酒店建造設(shè)計的重要內(nèi)容，而這正是將來房地產(chǎn)開發(fā)可以學(xué)習(xí)和借鑒的方向。比如，廣州僑鑫集團打造的從化僑鑫溫泉會議中心，將流溪河江水，層巒疊峰的遠山以及漫山遍野的茶園融為一體。高爾夫球場和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅當(dāng)代嶺南唯美的“嶺南山水”畫。其意境遠借山水，俯仰而現(xiàn)美景，應(yīng)時令不同而景色變化，這就是借景的妙用。

4、平實樸實的景觀風(fēng)格

當(dāng)前, 房地產(chǎn)景觀的風(fēng)格由于住宅開發(fā)項目受到土地容最的制約, 以及容積率要求一定的建筑體量, 因此, 不可能出現(xiàn)如大地藝術(shù)或風(fēng)格化很強、藝術(shù)個性很強的東西,所以,作者認為, 將來房地產(chǎn)景觀的風(fēng)格將更多地形成一種以平實的、安靜的、輕松的、舒適的居住生活為主體的景觀氛圍, 有沒有設(shè)計感不重要, 只要老百姓喜歡的、喜聞樂見的景觀, 就是好景觀。

三、房地產(chǎn)景觀設(shè)計發(fā)展趨勢

近年來,房地產(chǎn)經(jīng)營理念發(fā)生變化,隨著自然生態(tài)和智能建筑概念的深入人心,人們開始更多地關(guān)注生態(tài)環(huán)境與歷史文化,倡導(dǎo)社區(qū)的生活方式,現(xiàn)代房地產(chǎn)景觀也呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展趨勢:

1、智能型

隨著社會的進步和計算機技術(shù)的發(fā)展,以及人們對智能化設(shè)施需求的日益增加,房地產(chǎn)景觀設(shè)計已經(jīng)悄悄向智能化方向發(fā)展,如小區(qū)內(nèi)智能防盜、防火、背景音樂與消防報警等系統(tǒng)的綜合應(yīng)用,大大增強了人們的安全感和便捷性;地?zé)釤岜谩⑻柲艿认到y(tǒng)的應(yīng)用,不僅增加了節(jié)能,更體現(xiàn)了環(huán)保;建筑設(shè)備智能監(jiān)控、物業(yè)管理中的三表遠抄、小區(qū)局域網(wǎng)等系統(tǒng)提升了小區(qū)的智能化,由此營造出的人文環(huán)境更是現(xiàn)代人居不可或缺的重要一環(huán)。

2、文化型

強調(diào)居住環(huán)境景觀的文化性,崇尚歷史、崇尚文化是近年來房地產(chǎn)景觀設(shè)計的又一大特點。開發(fā)商和設(shè)計師開始不再機械地割裂居住建筑和環(huán)境景觀,開始在文化的大背景下進行居住區(qū)的策劃和規(guī)劃,通過建筑與環(huán)境藝術(shù)來表現(xiàn)歷史文化的延續(xù)性。

3、多樣化

景觀設(shè)計越來越關(guān)注人們不斷提升的審美需求,呈現(xiàn)出藝術(shù)性、多元化的發(fā)展趨勢。景觀環(huán)境的塑造不只為了“賞心悅目”,而更加注重“自然舒適”,盡可能地創(chuàng)造自然、舒適、親近、宜人的景觀空問和現(xiàn)代、智能、環(huán)保、節(jié)能的生活環(huán)境,實現(xiàn)人與景觀、人與環(huán)境、景觀與環(huán)境的有機融合。

4、人性化

人性化的景觀設(shè)計不僅能給人們生活帶來便捷,更重要的是使用者與景觀之間的關(guān)系更加融洽。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用的普及,人與人的社會分工更加細化,合作更為廣泛,也更能左右環(huán)境。人所依賴的水、電、新聞、郵件、廣告,甚至基于電腦的工作都可以直通家中,人與人之間的直接接觸與交往變得更加簡單和稀少,人與社會、與環(huán)境也變得更加分離。但同時也使人們意識到人與人之間面對面交流的重要性,更渴望回歸自然,懷念里弄、胡同、家居和小莊園式的那種富有人情味的社區(qū)生活。景觀設(shè)計只有在充分尊重自然、歷史、文化和地域的基礎(chǔ)上,結(jié)合不同階層人的生理和審美需求,才能體現(xiàn)“以人為本”理念的真正內(nèi)涵。

5、生態(tài)化

隨著對人類生態(tài)環(huán)境的日益重視和追求,現(xiàn)代人居環(huán)境質(zhì)量除了現(xiàn)代、智能、科技、舒適以外,還要注重現(xiàn)代生態(tài)的觀念,如為小區(qū)居民提供良好的日照、通風(fēng)、阻隔噪音、吸附有害氣體等條件,對居住區(qū)地域自然景觀、自然生態(tài)及除人之外物種的尊重與關(guān)懷,實現(xiàn)居住區(qū)生活環(huán)境的適應(yīng)性和地域生物的多樣性[1]。

結(jié)論

總而言之，眾人向往的更多是充滿詩情畫意的美好環(huán)境，這點正符合了景觀實際初衷，以人為本，人性化，未來景觀設(shè)計建造的方向一定是將現(xiàn)實生活與理想環(huán)境相結(jié)合，幫助人們實現(xiàn)內(nèi)心所憧憬的居住環(huán)境。

參考文獻：

房地產(chǎn)設(shè)計范文2

關(guān)鍵詞：低成本 設(shè)計要素設(shè)計階段

中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼： A

1緒言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和競爭，景觀在房地產(chǎn)項目中占據(jù)了越來越重要的作用，房地產(chǎn)中的景觀工程不僅僅只單純的追求景觀效果，從經(jīng)濟、生態(tài)的角度考慮，逐步開始向低成本景觀發(fā)展，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)的低成本景觀設(shè)計，花少量的錢保證高產(chǎn)出的景觀效果，達到經(jīng)濟、生態(tài)、美化環(huán)境的多重功效，這是每個房地產(chǎn)企業(yè)都重視和追求的目標(biāo)。針對此矛盾，從以下幾個方面作了闡述和總結(jié)。

2從設(shè)計要素或設(shè)計原則的角度考慮實現(xiàn)低成本景觀設(shè)計

2.1 硬質(zhì)景觀材料的設(shè)計和選擇

硬質(zhì)景觀包括園林小品、構(gòu)筑物、廣場、園路、水系等，目前景觀設(shè)計普遍存在一個誤區(qū)，即：好的景觀效果需要高檔、高價位的材料來體現(xiàn)，事實并非如此，普通、價廉的材料通過設(shè)計手法的處理同樣可以創(chuàng)造好的景觀。如道路或廣場鋪裝中的石材、燒結(jié)磚等材料，在能保證景觀效果和使用功能的前提下，優(yōu)先選用質(zhì)優(yōu)價廉的材料；在同色同質(zhì)的材料中，優(yōu)先選用價廉的材料。

園林小品、構(gòu)筑物、雕塑等，在滿足效果和功能的前提下，盡量少而精，沒有必要設(shè)計的盡量不去設(shè)計，必須要設(shè)計的，就要從設(shè)計上下工夫，做到精致而低廉，選擇價廉的材料，通過設(shè)計手法設(shè)計出精致的外觀。

2.2軟質(zhì)景觀材料的設(shè)計和選擇

軟質(zhì)景觀主要包括綠化造景，即園林植物的應(yīng)用和配置，軟質(zhì)景觀材料的選擇，主要表現(xiàn)在各種綠化苗木的選擇。在進行綠化種植設(shè)計時，最基本的原則就是適地適樹，選擇鄉(xiāng)土樹種，鄉(xiāng)土樹種適應(yīng)性強，抗性強，移植、運輸費用低，后期養(yǎng)護簡單、粗放，養(yǎng)護成本低，且樹形、冠形破壞小，種植后即可顯示出好的景觀效果；選擇耐移栽、易成活的樹種，既可減少死亡率，又可避免死亡后移走的麻煩和費用的發(fā)生，尤其大樹；從植物的規(guī)格配比來看，在綠化種植設(shè)計時，選擇少量大規(guī)格的喬木，作為綠化的骨架，大量的常用規(guī)格喬木和灌木，作為主體綠化苗木，少量的灌木球類、地被植物和多年生植物，與喬木和灌木形成層次，并配置在入口、主景等主要節(jié)點，提升整體景觀效果。盡量少配置一、二年生植物和時令花卉，降低管理、養(yǎng)護費用。當(dāng)然，每個項目的檔次和要求不同，也需要結(jié)合項目定位來選擇不同的植物種類。

2.3 景觀設(shè)施的選擇

景觀設(shè)施主要包括健身娛樂設(shè)施、休息設(shè)施、宣傳欄、導(dǎo)示牌、垃圾桶、LOGO等，景觀設(shè)施的設(shè)計和選擇首先要考慮實用性和功能性，設(shè)計和選擇大眾化的、物美價廉而耐用的設(shè)施；

2.4 適當(dāng)增加軟質(zhì)景觀的成本比例，控制硬質(zhì)景觀的成本投入

硬質(zhì)景觀包括園林小品、構(gòu)筑物、廣場、園路、水系等，硬質(zhì)景觀隨著時間的變化，受室外氣候條件、材料自身損耗的影響，效果會越來越差，而軟質(zhì)景觀主要為綠化造景，綠化植物的生長性，決定了植物造景效果會越來越好，既能保證綠蔭庭院效果，又能涵養(yǎng)水分，凈化空氣，不僅具有景觀效果，還能發(fā)揮生態(tài)作用。所以，在景觀設(shè)計中，在保證滿足車行、人行、停車、活動空間的功能需求的前提下，盡量減少硬化面積，增加綠化面積，增加綠化成本投入。這樣，項目的總成本降低了，卻能保證景觀效果的呈現(xiàn)。

2.5 設(shè)計單位的選擇

不同的設(shè)計單位、設(shè)計團隊具有不同的設(shè)計思路、設(shè)計能力，在選擇設(shè)計單位時，通過招標(biāo)、實地考察等方式，篩選適合本項目的、具有豐富設(shè)計經(jīng)驗、設(shè)計把控能力強的設(shè)計單位。經(jīng)過一段時間的合作，建議確定2-3家不同檔次的設(shè)計單位，建立長期合作關(guān)系。即可減少考察設(shè)計單位的成本投入，也保證在設(shè)計階段、后期服務(wù)的溝通和配合工作。

2.6 其他因素

在設(shè)計前考察項目現(xiàn)場，結(jié)合項目地形特點，因地制宜，充分利用自然條件，比如坡地區(qū)域，利用高低起伏的高差設(shè)計微地形，減少土方量；巖土區(qū)域，可充分利用本項目的石渣回填減少基礎(chǔ)的用石量；還可利用基礎(chǔ)挖土作為綠化的種植土，保留原有場地的植物，用于后期的綠化。師法自然，利用自然，不僅保持了自然的生態(tài)景觀，也實現(xiàn)了低成本設(shè)計。

3 從設(shè)計階段的把控來實現(xiàn)低成本景觀設(shè)計

3.1設(shè)計前的工作

設(shè)計前，預(yù)先確定項目的設(shè)計定位、風(fēng)格和成本預(yù)算，并在提給設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)書中予以明確。這是委托設(shè)計之前的準備工作，也是很關(guān)鍵的一個步驟。在此階段，一定要給設(shè)計準確地定位，結(jié)合建筑風(fēng)格、銷售計劃，整合公司策劃部、設(shè)計部、銷售部、成本部的意見，形成準確、精確、合理的設(shè)計定位及成本控制目標(biāo)，從而避免后期因設(shè)計定位不準確、成本預(yù)算不準而造成設(shè)計工作反復(fù)或設(shè)計單位更換。

3.2 概念階段

在此階段，不僅要求設(shè)計單位提供概念設(shè)計，還應(yīng)提供設(shè)計估算。建設(shè)單位不僅要審核概念方案的整體效果是否美觀、功能布局是否完善、交通流線是否合理，還要審核設(shè)計估算是否符合成本目標(biāo)要求。兩個方面均達到建設(shè)單位的要求，方可進入下一階段即方案設(shè)計階段。當(dāng)然，對于小型項目或者低檔項目，不用做概念設(shè)計，可直接從方案設(shè)計階段開始。

3.3 方案設(shè)計階段

在此階段，設(shè)計單位應(yīng)在出方案設(shè)計的同時提供設(shè)計概算明細，明細可分為硬質(zhì)景觀、軟質(zhì)景觀和景觀設(shè)施三大類，并且還應(yīng)細分到各個組團（或節(jié)點）。建設(shè)單位應(yīng)同時審核方案設(shè)計和概算，兩個方面均達到建設(shè)單位的要求，方可進入下一階段即擴初設(shè)計階段。

3.4 擴初設(shè)計階段

擴初設(shè)計是對方案設(shè)計的深化和細化階段，涉及到相應(yīng)項目主要節(jié)點的精準設(shè)計，此階段的設(shè)計預(yù)算與實際的工程投入更接近，建設(shè)單位應(yīng)將擴初設(shè)計階段作為把控好景觀工程成本的工作重點。

在此階段，設(shè)計單位提供的節(jié)點設(shè)計要詳盡，各專業(yè)圖紙齊全，圖紙中材料或設(shè)備的指標(biāo)要具體、齊全，同時提供的設(shè)計預(yù)算表也要具體細化到每個節(jié)點，以及綠化、結(jié)構(gòu)、給排水和強弱電等專業(yè)。考慮到工作的嚴謹性，建設(shè)單位應(yīng)組織高素質(zhì)的景觀造價師，對設(shè)計圖紙進行準確的成本核算。若本單位有這樣的高水平專業(yè)人員可由本單位進行核算，若本單位沒有，建議在外委托進行成本核算。建設(shè)單位應(yīng)同時審核擴初設(shè)計和預(yù)算，兩個方面均達到建設(shè)單位的要求，方可進入下一階段即施工圖設(shè)計階段。

3.5 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計的范圍包括項目的所有景觀用地，要求圖紙的準確性、完善性、全面性最高。為此，施工圖設(shè)計預(yù)算也最接近實際的工程投入。 設(shè)計預(yù)算應(yīng)具體細化到每節(jié)點，園景、綠化、結(jié)構(gòu)、給排水和強弱電等專業(yè)齊全。此階段，建議建設(shè)單位組織景觀造價師進行成本核算工作。

建設(shè)單位應(yīng)同時審核設(shè)計和預(yù)算，直至兩個方面均達到建設(shè)單位的要求，方可認為具體的設(shè)計工作完成。當(dāng)然，在工程招標(biāo)和施工階段，為了能保證工程順利施工和控制好成本，仍需要設(shè)計單位配合做好設(shè)計完善和變更。

4 從房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門配合工作來實現(xiàn)低成本景觀設(shè)計

4.1 成本部

成本部，作為成本預(yù)算、決算和結(jié)算的部門，建議此部門聘請專業(yè)的景觀造價師，從景觀的方案設(shè)計階段介入，直到本項目的景觀施工結(jié)束。在方案設(shè)計階段聽取設(shè)計成果匯報，對設(shè)計單位提供的設(shè)計概算審核，并給予建議；從擴初設(shè)計階段開始，對圖紙和設(shè)計預(yù)算表進行仔細審核，并提出具體的審核意見，保證估算成本滿足建設(shè)單位的要求；在施工期間，對要發(fā)生的變更而形成的成本進行審核，并提出具體的審核意見，直至景觀工程施工完成。

4.2 項目部

項目部，是最熟悉現(xiàn)場，直接參與施工的部門，建議此部門由景觀的方案設(shè)計階段介入，聽取設(shè)計成果匯報，審核圖紙，結(jié)合施工現(xiàn)場，提出可利用的施工現(xiàn)場的有利因素，減少成本的投入，如現(xiàn)場是否有可利用的土石方，是否有可利用的現(xiàn)狀樹木，豎向的設(shè)計是否會增加后期的施工成本，鋪裝的設(shè)計是否會增加人工費等；還應(yīng)仔細審核景觀設(shè)計是否與其他專業(yè)相沖突，以及施工現(xiàn)場的變更，盡早提出，避免施工期間的變更而增加成本投入。尤其擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，更應(yīng)該仔細審核，提出具體調(diào)整意見，及時反饋給設(shè)計部，以便設(shè)計單位及時調(diào)整圖紙。

4.3 苗圃（或綠化施工單位）

有苗圃的單位或者自己具有綠化施工單位的，建議此部門或單位在擴初設(shè)計階段介入，對綠化苗木種類和配置提出建議，從而更好的選擇價低、易活、好養(yǎng)護、綠化效果好的植物種類，減少成本投入，實現(xiàn)好的景觀效果。

5 與其他專業(yè)的早期協(xié)調(diào)、溝通，保證低成本景觀設(shè)計的實現(xiàn)

景觀設(shè)計，作為房地產(chǎn)行業(yè)必不可少的一項設(shè)計工程，從時間節(jié)點上看，屬于最末端的一項設(shè)計工作，但此項設(shè)計工作與規(guī)劃、建筑、管網(wǎng)等專業(yè)的聯(lián)系最密切，其他專業(yè)在后期施工中出現(xiàn)的問題和不足，常常需要景觀設(shè)計手法來彌補，為了美化其他專業(yè)所遺留的問題而進行景觀設(shè)計，這樣勢必會增加景觀成本的投入，因此建議景觀設(shè)計在條件具備的情況下早期介入，及時與其他專業(yè)協(xié)調(diào)、溝通，盡量把問題解決在設(shè)計階段，避免與其他專業(yè)的沖突而引起施工期間的設(shè)計變更，減少變更成本的增加。

6 施工過程直至項目結(jié)束需注意的措施來保證低成本景觀設(shè)計的實現(xiàn)。

6.1 施工單位的選擇

對施工單位的報價加大審核力度，合理定價，建議采用招投標(biāo)方式確定施工單位。建設(shè)單位要善于選擇質(zhì)優(yōu)價廉的施工單位。近幾年，一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)，通過確定長期戰(zhàn)略合作伙伴的模式來降低成本，不失為一種好方法。

6.2 主材甲供的原則

有條件的建設(shè)單位也可以采用主材甲方供應(yīng)的模式來降低成本，材料費用在造價成本中占很大的比例，通過主材甲供的模式，既能保證材料的質(zhì)量，也能很好的控制成本投入。

6.3 保證按圖施工，合理有效控制變更的發(fā)生

在施工期間，設(shè)計部及設(shè)計單位要做好配合工作，保證施工與設(shè)計相符，設(shè)計效果能整體而完美的實現(xiàn)，設(shè)計準確地落實到現(xiàn)場中。施工期間，需要發(fā)生變更時，設(shè)計部、設(shè)計單位、項目部、成本部等相關(guān)的幾個部位，需審核、討論是否有必要變更，變更后的成本和效果是否匹配，經(jīng)多部門審核確定后再出變更。這樣才能保證低成本，好景觀，做到低成本景觀設(shè)計。

6.4 做好項目總結(jié)

每個項目結(jié)束后，對項目進行總結(jié)，從景觀效果、成本控制、材料特性、施工工藝的角度，對設(shè)計和施工過程中的優(yōu)點、缺點進行總結(jié)。對成本低、材料優(yōu)良、施工工藝簡單、且景觀效果好的設(shè)計成果形成設(shè)計標(biāo)準或者納入設(shè)計圖庫，在以后的類似項目中繼續(xù)使用；對成本高、材料性能差、施工工藝復(fù)雜、且景觀效果一般的設(shè)計成果，也形成改進文件，在以后的設(shè)計中盡量避免或改進。

7小結(jié)

相對其他專業(yè)，景觀設(shè)計涵蓋的設(shè)計元素多而復(fù)雜，設(shè)計內(nèi)容涉及好幾個專業(yè)，與其他專業(yè)的聯(lián)系密切，因此，要真正實現(xiàn)低成本景觀設(shè)計和景觀成本控制工作，不僅僅要遵循以上原則，還需要多個角度，多個因素的考慮，各個部門之間建立良好的溝通機制和密切的配合，以及以上措施的真正執(zhí)行，才能保證低成本景觀設(shè)計的實現(xiàn)和景觀成本控制工作的落實。

參考文獻：

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作者簡介：

盧 芹

1981年生，女，碩士，中級工程師，2007年畢業(yè)于東北林業(yè)大學(xué)園林專業(yè)，現(xiàn)任職于濰坊昌大建設(shè)集團有限公司

房地產(chǎn)設(shè)計范文3

關(guān)鍵詞:薪酬設(shè)計、方法

中圖分類號:F27文獻標(biāo)識碼:A

一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點

(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,城市化進程速度日益加快,加速了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展,許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時機,得到了飛速發(fā)展,企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報,房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以,很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè),學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,因為那里有良好的鍛煉平臺,可以得到規(guī)范的培訓(xùn),對于長遠發(fā)展有極大的好處;學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè),因為短期內(nèi)可以得到豐厚的收入。

(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進行良好的運轉(zhuǎn),必須包括綜合部、投資部、設(shè)計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營銷部、財務(wù)部等部門,而不同部門員工所從事的工作差異較大,有的從事技術(shù)性的工作,有的則從事管理性的工作,不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查,一般行政人員、投資專員、設(shè)計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上,并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。

(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差別較大,而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平息息相關(guān),所以大城市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中,大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉,但薪酬待遇較低;小企業(yè)人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇,所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級管理人員,獲取高額的回報。

二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計原則

(一)薪酬設(shè)計的團隊原則。房地產(chǎn)開發(fā)需要各個部門的不同人員通力合作來完成,團隊的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要,所以基于團隊的獎勵對于整個企業(yè)人的績效具有十分重要的作用。設(shè)置團隊獎勵有助于提高各部門的協(xié)作能力,同時注意不要出現(xiàn)上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡,以免影響工作積極性和效率。

(二)薪酬設(shè)計的公平性原則。薪酬設(shè)計過程中遵循公平性原則,這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設(shè)計可以對員工進行有效的激勵,提高員工的工作積極性,提高企業(yè)的生產(chǎn)效率,同時可以大量引進優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才,促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過程中,要對不同部門的員工,根據(jù)其工作性質(zhì)來設(shè)計薪酬標(biāo)準,同時要考慮不同性質(zhì)的報酬,即金錢報酬和非金錢報酬,非金錢報酬屬于隱性報酬,分為職業(yè)性獎勵和社會性獎勵,職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等,社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之,薪酬設(shè)計必須體現(xiàn)公平、客觀、透明,使不同的員工獲得應(yīng)得的報酬。

(三)薪酬設(shè)計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設(shè)計過程中,都應(yīng)該保持個人和組織薪酬相符合的原則,不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個企業(yè)或組織中,個人和組織都有其薪酬目標(biāo)指向,每個員工參與到企業(yè)或組織中,就是為了通過自己的努力,獲得相應(yīng)的報酬,實現(xiàn)自己的薪酬目標(biāo),而對于一個組織來講,為了獲取最大的利潤,必定想通過各種辦法節(jié)省開支,每個員工的報酬就包括其中,此時,個人和組織的目標(biāo)就發(fā)生了矛盾,產(chǎn)生了沖突,兩個薪酬目標(biāo)之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求,造成員工工作效率下降,不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以,企業(yè)管理者在制定薪酬制度時,一定要充分考慮員工的需求,讓員工參與薪酬制度的制定,制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比,讓員工參與制定出來的薪酬

制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業(yè)的長遠發(fā)展具有十分重要的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計方法與過程

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計包括以下步驟:

(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ),根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明,并形成職位說明書,明確職位與職能的關(guān)系。

(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對不同部門的員工職位,根據(jù)其重要程度,得出等級序列,確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說,就是建立統(tǒng)一的職位評估標(biāo)準,使不同部門的職位具有可比性。

(三)薪酬市場調(diào)查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵,只有留住了人才,企業(yè)才有可能進行比較好的發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門的咨詢公司,對其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進行調(diào)查,制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是,在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進行薪酬調(diào)查時,最好選擇與本企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè),考慮員工的流失去向和招聘來源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬,最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等,確保取得全面詳實的數(shù)據(jù)資料。

(四)薪酬定位。經(jīng)過分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后,考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系,外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點、人才供應(yīng)狀況等,內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等,然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的,品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺,不用付出很高的薪酬,仍然可以招到優(yōu)秀人才,如中海、萬科等,它們的員工薪酬不是最高的,相反,那些知名度欠缺的企業(yè)人則會拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才,壯大企業(yè)人實力。

(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計具體來說是指員工薪酬的構(gòu)成,不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的,有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調(diào)薪制度,固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況,結(jié)合市場薪酬水平確定,不同的職位有不同的固定薪酬,浮動薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定;有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效,形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個部分:職位工資、技能工資和績效工資。

職位工資結(jié)合市場薪酬水平制定,同時參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻。一般來說,所具有的技能越強,技能工資相對就高,比如設(shè)計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高;績效工資是員工所完成的工作量,完成的工作量越大,績效工資就越高。

(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后,要嚴格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的,必須要經(jīng)常和員工進行溝通,調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動其工作的積極性,同時要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場薪酬水平的變化,不斷合理地調(diào)整薪酬制度,確保企業(yè)長期健康發(fā)展。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻:

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房地產(chǎn)設(shè)計范文4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住宅設(shè)計；方向

1 前言

作為房地產(chǎn)方來說，只有摸清當(dāng)前大眾的購房需求，才能決定將要建造的住宅，應(yīng)該遵循什么樣的設(shè)計方向。縱觀我國經(jīng)濟發(fā)展水平的現(xiàn)狀來看，住宅的購買主力軍主要還是集中在中低收入人群上，所以說中小戶型應(yīng)該是市場需求量最大的。然而現(xiàn)代人對于住房的要求越來越高，它不再僅僅局限于能遮風(fēng)擋雨了，而是提出了更高的要求，比如如何能在較小的空間里面創(chuàng)造出較高的舒適度，還有就是購買者提高了住宅區(qū)綠色環(huán)保的意識，不單是對住宅內(nèi)外的環(huán)境有所要求，就連用于住宅建造的建材也開始受到了人們廣泛的關(guān)注，因此，怎樣把握住宅的設(shè)計方向，便成為了房地產(chǎn)方的首要問題。

2 住宅設(shè)計的原則

當(dāng)前房地產(chǎn)方在住宅的設(shè)計當(dāng)中，主要是有以下幾個關(guān)鍵性問題：一是房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)理念是否能順應(yīng)市場的需求；二是設(shè)計師是否具有一種服務(wù)于大眾的意識，以至于他設(shè)計出來的戶型，最終能不能被廣大的購房者所認可；三是客觀理智的去對待中小戶型，特別是小戶型所存在的一系列問題。

2.1 開發(fā)理念的重要性

房地產(chǎn)方的開發(fā)理念將對住宅的戶型好壞有著至關(guān)重要的影響。因為對于一個項目來說，它將來要面向一個什么樣的市場，面對一些什么樣的消費客戶，以此來決定這個住宅小區(qū)首先應(yīng)該是以什么樣的戶型為主。如果是以大戶型為主，中小戶型為輔，那么在戶型和布局的時候就要充分考慮到大戶型的舒適程度，當(dāng)然在這種情況下，中小戶型相對于大戶型來說在舒適度上有可能就會稍微差一點；但是如果是以中小戶型為主，大戶型為輔的小區(qū)來說，那么在戶型的設(shè)計上肯定會對中小戶型有所側(cè)重，讓中小戶型也能成為雖然空間較小，但同樣居住舒適。所以說房地產(chǎn)方的開發(fā)理念是非常重要的。

2.2 設(shè)計師意識的重要性

在市場目標(biāo)和消費群體都確定了以后，那么這些住宅的戶型結(jié)構(gòu)，就要經(jīng)過我們的建筑設(shè)計師來進行精心的設(shè)計了，但是，從目前很多的住宅小區(qū)來看，普遍都存在著一些諸如布局不是十分合理、設(shè)計中的細節(jié)處理顯得粗糙、人性化設(shè)計的體現(xiàn)不夠等等方面的問題。并且這些問題大多都出現(xiàn)在中小戶型的設(shè)計上。

其實相同的造面積，只要設(shè)計師能結(jié)合實際情況，認真細致的思考一下，把原有的設(shè)計進行一些細微的改動，也許就會讓住宅的舒適度得到一個較大幅度的提升。可惜的是在實際的設(shè)計中，我們的建筑設(shè)計師就是沒有把這些問題完全的考慮進去。歸其原因來看，主要是設(shè)計師的服務(wù)意識還不夠，從而導(dǎo)致上述問題的存在。

2.3 客觀處理中小戶型存在的問題

不得不承認在實際的設(shè)計中，我們的中小戶型特別是小戶型，確實在設(shè)計上會有一些難度，但是面對這些設(shè)計上的困難，我們應(yīng)該客觀理智的去對待。不能老是重復(fù)出現(xiàn)諸如：用一直銷售不出去的大戶型，進行簡單的改造以后就變成了幾套所謂的小戶型；利用大戶型建造后剩余的一些間隙，來插入小戶型的建造；還有就是看著市場緊需小戶型了，就匆忙進行設(shè)計施工，結(jié)果肯定是不想而知的。在這些條件下建造出來的住宅，是否能讓購房者滿意，能真正做到在較小空間的空間范圍內(nèi)，能否提高較大的舒適度。

3 房地產(chǎn)中住宅設(shè)計的方向

從我們國家經(jīng)濟發(fā)展水平的現(xiàn)狀來分析，對于我們房地產(chǎn)方面的主要需求，還將會是以中小戶型為主的住宅小區(qū)。而且現(xiàn)代的年輕人都喜歡自由，崇尚要擁有自己的私人空間，可是面對各方面的壓力，購買大戶型是不現(xiàn)實的，所以綜合分析來看，中小戶型將會越來越受到大家的歡迎和喜歡。

3.1 讓單一建筑設(shè)計向人性化設(shè)計靠攏

隨著時代的變遷，房地產(chǎn)方不再把住宅設(shè)計看成是單一的“房屋建造”，而是把人性化的設(shè)計理念穿插其中，讓它成為住宅設(shè)計的一個部分。確切一點來說，人性化設(shè)計實際就是讓建筑設(shè)計師在考慮建造質(zhì)量的同時，能設(shè)身處地的從住戶的角度出發(fā)，充分去感受住戶在生活和生理方面的需求，切實體現(xiàn)出“以人為本”的設(shè)計理念。只有符合消費群體的設(shè)計才能給房地產(chǎn)方帶來豐厚的利潤回報。這一觀點已經(jīng)被眾多的房地產(chǎn)方所認同，像我們熟知的萬科所建造的城市花園和正和推出的夢想和居，都充分的說明了這一觀點的正確性。

3.2 讓住宅設(shè)計走向科技化

住宅設(shè)計中除了涉及到建筑這門學(xué)科以外，在當(dāng)前的住宅設(shè)計領(lǐng)域中，科技成果的應(yīng)用也越來越多，特別是新型技術(shù)的推廣和應(yīng)用，像某些住宅小區(qū)內(nèi)都紛紛的裝上了安全防盜系統(tǒng)、攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控電話等等，那是因為現(xiàn)代人的安全意識正在日益劇增，作為每天待的時間最長的起居室，當(dāng)然更是注重它是否具有完善的安全設(shè)施，這些看似不是建筑主體工程的科學(xué)技術(shù)引進，往往還能成為日后住宅銷售時的熱點，也能讓該類住宅的附加價值有所提高，最終起到一個促進銷售的作用。

3.3 讓住宅設(shè)計走向開放化

讓住宅設(shè)計走向開放化，實際就是要摒棄以往住宅設(shè)計中的墨守成規(guī)。因為有些地方出于對地方建筑企業(yè)的保護，使住宅設(shè)計當(dāng)中少了很多外來的競爭力，一旦外來競爭力減小了創(chuàng)新思維相應(yīng)也就會減少，最后就會導(dǎo)致住宅的設(shè)計水平停滯不前甚至是有所下降。好在這樣的保護大門終于被住宅商品化的熱浪給沖開了，為住宅設(shè)計注入了新鮮活力，特別是近年來國外建筑風(fēng)格和建筑理念的多渠道引進，讓我們國家的住宅設(shè)計進入了一個相對活躍的時期，而且隨著外來競爭力的增大，對我國在住宅設(shè)計專業(yè)水平的提高上，也有著很大的推動作用。這樣也能讓房地產(chǎn)方的商品不斷推陳出新，吸引更多消費者的關(guān)注目光。

3.4 讓住宅設(shè)計走向空間的多樣化

隨著購房者的需求變化，我們的住宅設(shè)計已經(jīng)逐漸由原來的純平面設(shè)計，慢慢的向三維空間的設(shè)計進行轉(zhuǎn)變。因為現(xiàn)代人都很獨立，喜歡動靜分開以及各個層次布局要分明，所以應(yīng)運而生的在住宅設(shè)計中出現(xiàn)了如：躍層設(shè)計、錯層設(shè)計和高空利用設(shè)計等獨特的設(shè)計風(fēng)格。這些有別于普遍設(shè)計風(fēng)格的住宅也能夠成為房地產(chǎn)方的全新賣點。

3.5 讓住宅設(shè)計中融入生態(tài)環(huán)保意識

生態(tài)環(huán)保現(xiàn)在無論是在哪個國家都是被大力提倡的，而且隨著大力打造宜居環(huán)境的提出，生態(tài)環(huán)保在住宅設(shè)計中就顯得更加的重要。對于住宅設(shè)計在生態(tài)環(huán)保方面主要是通過以下幾個方面來體現(xiàn)：一是保證住宅小區(qū)的基本綠化面積；二是盡量采用綠色材料和環(huán)保材料；三是建立一些節(jié)能系統(tǒng)，如安裝太陽能和水資源的再次利用等；住宅小區(qū)是否融入了生態(tài)環(huán)保的設(shè)計理念，直接關(guān)系到人類的資源能否可持續(xù)性的進行發(fā)展，這也必然將成為未來住宅設(shè)計的主流方向。

4 結(jié)束語

無論未來房地產(chǎn)中的設(shè)計方向如何改變，都應(yīng)該本著以人為本的理念去進行設(shè)計。因為我們建造的住宅，它的使用主體始終是人，這個是永遠也不會改變的，所以住宅的建設(shè)應(yīng)該最大限度的創(chuàng)造出集方便、環(huán)保、舒適于一體的生活居住環(huán)境。并且在設(shè)計中還應(yīng)該展現(xiàn)出對于未來的預(yù)見性，像文中提到的資源再利用和設(shè)計科學(xué)化等方面，都是順應(yīng)未來住宅設(shè)計發(fā)展趨勢的，只有這樣根據(jù)市場需求不斷探索不斷創(chuàng)新，才能從根本上保證房地產(chǎn)方的利益實現(xiàn)最大化。

參考文獻

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房地產(chǎn)設(shè)計范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；設(shè)計管理；限額設(shè)計；品牌效益

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理工作，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)以及后期運營均有深遠影響。房地產(chǎn)項目的開發(fā)決定未來住戶的居住體驗。因此在項目設(shè)計管理中，應(yīng)充分考慮項目開發(fā)價值及效益成果，以滿足人們的實際需求。基于此，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項目的具體要求，制定科學(xué)的設(shè)計規(guī)劃，進而改善城市規(guī)劃現(xiàn)狀。

1房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目實則是通過住宅規(guī)劃展現(xiàn)其開發(fā)價值。而在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中的最主要的要求即為提升建筑質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)商以及設(shè)計機構(gòu)在對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計規(guī)劃時，除了要考慮住宅建筑的美觀性、規(guī)范性外，還應(yīng)在優(yōu)化審批流程的同時實現(xiàn)科學(xué)設(shè)計，避免房地產(chǎn)項目出現(xiàn)設(shè)計不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理者應(yīng)針對項目設(shè)計環(huán)節(jié)進行有效管控，始終以環(huán)境、市場為導(dǎo)向予以設(shè)計，避免建成后的建筑物面臨改建壓力；另一方面，應(yīng)在設(shè)計中綜合分析項目需求情況，無論是設(shè)計結(jié)構(gòu)還是設(shè)計功能，都應(yīng)當(dāng)具有較高的匹配度，確保建筑成品符合當(dāng)代人審美與居住需求。基于此，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理工作，應(yīng)當(dāng)在高水準人才輔助下對其實施科學(xué)設(shè)計，繼而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2房地產(chǎn)項目設(shè)計管理要點

2.1注重項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司中較為重要的內(nèi)容，也是決定項目效益的根本因素。因此，針對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計管理，應(yīng)引起設(shè)計人員的高度重視，既要準確實現(xiàn)項目定位，又要憑借自身職業(yè)技能以及對房地產(chǎn)項目的敏感度，提出可行性房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃，便于在后續(xù)項目開發(fā)后能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高收益，最終在購房者與開發(fā)商之間建立協(xié)調(diào)關(guān)系。其中設(shè)計部門中的設(shè)計者應(yīng)當(dāng)在挖掘好項目開發(fā)價值后，對項目質(zhì)量實施科學(xué)管理。房地產(chǎn)項目在競標(biāo)環(huán)節(jié)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)，應(yīng)立即展開方案質(zhì)量審核工作，就項目方案的內(nèi)容進行反復(fù)分析，包括了解項目開發(fā)方向以及開發(fā)意義，之后才能提出細致化設(shè)計目標(biāo)。一般情況下，房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理形式為以下兩種類型：①委托制。房地產(chǎn)開發(fā)公司在成功獲得項目管理資質(zhì)后，常將項目設(shè)計事項交由第三方設(shè)計機構(gòu)。因?qū)Ψ铰殬I(yè)水平較高，且人才基礎(chǔ)夯實，故而將項目設(shè)計權(quán)委托給第三方機構(gòu)后，能夠獲得更可靠的設(shè)計成果。在采用此種方法時，還應(yīng)當(dāng)加強資信審查，判斷合作方是否具備良好的信譽度與設(shè)計資質(zhì)，以免遭受資信風(fēng)險，影響項目開發(fā)進度；②招標(biāo)制。在房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)后，將利用招標(biāo)法獲取適合的項目方案，由此從多個項目方案中進行優(yōu)選。無論選擇哪一種，都應(yīng)對項目設(shè)計內(nèi)容進行多次分析，避免出現(xiàn)設(shè)計漏洞，偏離原始項目開發(fā)方向。項目設(shè)計管理者應(yīng)從項目本身的質(zhì)量上著手，以此提高管理水平。

2.2加強項目資源管理

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理過程中還需要進一步加強項目資源管理，以此展現(xiàn)出項目的實踐價值。在房地產(chǎn)公司初期開發(fā)項目時，其中涉及的項目資源包括人力、物力兩項資源，若能實現(xiàn)項目資源的聯(lián)合作用，可對項目質(zhì)量產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)公司在取得項目開發(fā)資質(zhì)后，常要明確投資重點，而且還應(yīng)結(jié)合市場動態(tài)，確保開發(fā)后的房地產(chǎn)產(chǎn)品，能夠擁有廣闊的推廣空間，以便在市場供需環(huán)境下獲得更高效益。其一，房地產(chǎn)項目在交給專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)進行項目方案的設(shè)計時，除需要求設(shè)計機構(gòu)繪制出具體的建筑圖紙外，還應(yīng)充分利用其模型制作、設(shè)計咨詢、投資管理業(yè)務(wù)的能力，為房地產(chǎn)項目的開發(fā)給出明確的建議，從而促使房地產(chǎn)項目在第三方設(shè)計機構(gòu)的輔助下，能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化建設(shè)。其二，在人力資源利用上，也需要注重設(shè)計人員職業(yè)技能是否符合項目設(shè)計要求，即運用適合的人力成本聘用優(yōu)質(zhì)設(shè)計人才，確保房地產(chǎn)項目在人力物力集成的環(huán)境下，得到最大化開發(fā)。作為項目設(shè)計管理者，在項目設(shè)計初期，應(yīng)從多個設(shè)計機構(gòu)中選出最為適合的合作方，促使項目設(shè)計方案可行性更強。同時，還應(yīng)清楚掌握項目土地資源以及項目價格等方面的內(nèi)容，必要時可組織調(diào)研活動，即對周邊競爭者旗下開發(fā)的樓盤住戶發(fā)放調(diào)查問卷，詢問居住體驗以及服務(wù)滿意度、樓型設(shè)計滿意度等，由此匯總相關(guān)信息后，用于指引該公司未來的開發(fā)方向。在選擇設(shè)計單位時，還應(yīng)遵循以下原則：①就近原則。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)設(shè)計機構(gòu)較為多樣，但若單純從信譽度、專業(yè)水準、運營經(jīng)驗上挑選，很容易出現(xiàn)高成本問題。所以，應(yīng)首選周邊優(yōu)質(zhì)設(shè)計機構(gòu)。因其對周邊群眾的喜好、市場競爭條件、環(huán)境特征均有良好的熟悉度，故而其項目設(shè)計成果更符合項目實況；②綜合性。在雙方合作的基礎(chǔ)上，還應(yīng)加強互動，就設(shè)計進度、設(shè)計方式、設(shè)計價格等綜合信息進行友好溝通，由此提高項目資源利用率。

2.3優(yōu)化項目方案管理

房地產(chǎn)項目設(shè)計方案能夠體現(xiàn)出項目開發(fā)方法與重點方向。因此，應(yīng)對其進行細化設(shè)計與有效管理，這樣才能促使房地產(chǎn)項目在項目方案的指導(dǎo)下，實現(xiàn)最大限度上的開發(fā)利用。房地產(chǎn)項目方案在初期設(shè)計環(huán)節(jié)，理應(yīng)參照地勘報告、周邊基礎(chǔ)設(shè)施分布圖對房地產(chǎn)項目日照時間、容積率等參數(shù)進行細化設(shè)計，繼而展現(xiàn)出項目開發(fā)的必要性。另外，在項目方案管理中，還需要靈活選用管理方式，編制科學(xué)的預(yù)算規(guī)劃，以免在正式規(guī)劃中造成項目超出預(yù)定資金標(biāo)準，降低項目效益。在項目方案管理中還應(yīng)采用對比方式，從多個項目方案中選出契合度最高的一個，繼而在控本基礎(chǔ)上突顯項目開發(fā)理念。本文具體以A公司為例，作為我國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它在項目方案管理上，具有豐富的管理經(jīng)驗，可供同行業(yè)借鑒。首先，在項目方案中側(cè)重于客戶需求的體現(xiàn)。無論是開發(fā)住宅建筑還是商用建筑，都需要得到客戶的大力支持。所以，應(yīng)在項目方案設(shè)計期間，精準分析客戶需求，之后由材料部對房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計圖以及項目范圍給出明確的標(biāo)準；其次，該企業(yè)在項目方案管理中還善于運用項目模型，分析項目方案是否適用。對于項目方案的設(shè)計流程，也應(yīng)為其設(shè)定標(biāo)準化管理規(guī)劃，為項目的妥善管理給予保障；最后，A公司在項目方案管理中提出了細化設(shè)計目標(biāo)，即實現(xiàn)場地設(shè)計、物業(yè)管理、容積率、物業(yè)管理與成本控制的有效聯(lián)合，在為客戶建設(shè)高品質(zhì)建筑的同時，也保證自身擁有更廣闊的效益空間，進而打造一個雙贏格局。在項目規(guī)劃中的水暖、機電設(shè)計部分，也均以精細化管理手段，為其提供可靠管控，促使房地產(chǎn)項目方案實現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計。

2.4實現(xiàn)項目限額設(shè)計

2.4.1成本管理

限額設(shè)計是房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中不可或缺的部分。一旦缺少限額設(shè)計方案，將很難保證房地產(chǎn)開發(fā)公司達到預(yù)期效益要求。因此，在項目設(shè)計管理中，應(yīng)保證設(shè)計者具備限額設(shè)計思維，促使他們所提供的設(shè)計方案，其成本可控。為了保證限額設(shè)計發(fā)揮出真正效用，還可通過下述兩個方式予以鞏固：①組建專家委員會，房地產(chǎn)項目的設(shè)計屬于一項專業(yè)性較強的綜合性內(nèi)容。因此，可在項目限額設(shè)計中積極汲取專家委員會的經(jīng)驗，對項目設(shè)計成果的經(jīng)濟性、科學(xué)性實施反復(fù)驗證，促使項目設(shè)計規(guī)劃更符合限額設(shè)計要求；②實施限額設(shè)計管理責(zé)任制，對于參與房地產(chǎn)項目設(shè)計的人員，應(yīng)對其設(shè)計行為進行管理。若未能遵循限額設(shè)計要求，可對其進行處罰。例如在其超出限額標(biāo)準10%時，可對其進行經(jīng)濟處罰。另外，對于限額設(shè)計中每個設(shè)計人員的職責(zé)需加以明確，避免設(shè)計人員缺乏自律意識，導(dǎo)致設(shè)計成果違背限額設(shè)計理念。例如在施工圖設(shè)計中進行限額設(shè)計，應(yīng)嚴格參照設(shè)計標(biāo)準、項目任務(wù)書以及項目投資范圍，為其設(shè)定具體的限額規(guī)定，促使房地產(chǎn)項目進入到實踐開發(fā)期，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大利潤。

2.4.2投資分配

房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理還需要采用限額設(shè)計方法，實現(xiàn)開發(fā)資金的合理分配。之所以要在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用限額設(shè)計，主要是為了提高項目效益，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供更廣闊的利潤空間。因此，在項目設(shè)計管理中，應(yīng)充分利用限額設(shè)計，對項目參建主體的投資額實施妥善分配，便于提升項目設(shè)計成果的合理性。另外，還應(yīng)對投資額實施限額設(shè)計，不可過多投資，導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)項目無法為相關(guān)投資方帶來可觀效益。無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)建筑項目，最終目的都是從中獲利。因此在保障項目質(zhì)量的前提下，應(yīng)盡量對其進行合理投資。一方面，需對項目造價進行有效把控，包括在項目投資過程中的投入成本，需對其實施匯總；另一方面，對于投資回收周期還應(yīng)做到心中有數(shù)，即投資后項目匯報時間節(jié)點，這樣可避免長時間無法順利獲得匯報，而導(dǎo)致企業(yè)自身可用資金較少，影響后期項目競標(biāo)進度。對于項目開發(fā)中的維修費、變更費、拆除費，也應(yīng)對其進行限額分配，促使項目在整個開發(fā)階段，都能實現(xiàn)合理管理。

2.5應(yīng)用全程管理理念

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，關(guān)于房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作，還應(yīng)當(dāng)對其實施全程管理，在全程管理理念指引下，項目將體現(xiàn)出更明顯的可開發(fā)性。通常情況下，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理包含以下三個部分：（1）常規(guī)設(shè)計管理。對于房地產(chǎn)項目的設(shè)計，在選擇第三方設(shè)計機構(gòu)負責(zé)設(shè)計工作時，管理者應(yīng)對整個設(shè)計流程予以有效管理。尤其對于設(shè)計中出現(xiàn)的造價高等問題，應(yīng)及時進行干預(yù)。若遇到的問題較為復(fù)雜，管理者可以將其上報給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，待組織研討會得出具體的解決方案后，再繼續(xù)下一步的設(shè)計工作。管理者應(yīng)在項目設(shè)計管理中占據(jù)主導(dǎo)地位，準確分析項目設(shè)計成果是否合規(guī)、合理。（2）關(guān)鍵點設(shè)計管理。房地產(chǎn)項目中存在關(guān)鍵點。此時應(yīng)加大關(guān)鍵點管理力度，尤其對于項目成本、項目質(zhì)量、項目資源等事項，均應(yīng)投入過多精力并注重項目審核效果，便于及時獲取可靠的設(shè)計問題處理方法。（3）變更設(shè)計管理。房地產(chǎn)項目在其出現(xiàn)變更時，還應(yīng)保證變更后項目方案的匹配度。而且管理者還可聯(lián)合評審部門，對項目設(shè)計規(guī)劃中的內(nèi)容進行逐項審核，提高項目變更管理水平。

3房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的實際效益

3.1品牌效益

房地產(chǎn)項目在其開發(fā)階段，要想提高效益，應(yīng)充分借助項目設(shè)計管理提升其品牌效益。所謂的品牌效益指的是在同行業(yè)競爭中的品牌優(yōu)勢，以及客戶心目中的影響力。因此，在項目設(shè)計理念以及開發(fā)方向的確定上，應(yīng)當(dāng)從人文角度，盡量考慮到未來建筑物舒適度、建筑設(shè)計合理性、容積率達標(biāo)率等因素，便于積攢客戶量，通過客戶之間的口耳相傳，塑造房地產(chǎn)品牌，這樣才能為其今后的高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在品牌效益提升階段，還可在項目設(shè)計管理中找到閃光點，并對其進行延續(xù)性設(shè)計，由此增加客戶的購房欲望。以A公司為例，A公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)，雖然其價格上比其他房地產(chǎn)售房價格略高，但因其一直借助高品質(zhì)物業(yè)管理品牌，吸引更多購房者愿意選擇A公司樓盤。A公司旗下樓盤物業(yè)均有專屬團隊，并利用精益管理理念對待每一位客戶。同時，它還秉承著客戶至上原則，為客戶創(chuàng)造最優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。在客戶入住前直到入住后，均為其提供前置，而且在園區(qū)綠化項目以及保潔項目設(shè)計上，還提倡10米靜距離管理模式，避免園區(qū)內(nèi)的工作人員閑聊而形成噪聲污染。在安保項目設(shè)計上，利用耳麥式巡邏，以免信息傳遞過程中破壞業(yè)主的安靜體驗。基于此，A公司在物業(yè)管理項目設(shè)計上塑造了品牌，也正因為此，才能最大化展現(xiàn)其品牌魅力，在眾多低價樓盤競爭中脫穎而出。所以，房地產(chǎn)項目設(shè)計管理應(yīng)在品牌效益上加大重視，并將其納入項目宣傳中，最終促使房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借品牌力量擁有高效益。

3.2經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)項目在其設(shè)計管理環(huán)節(jié)中，關(guān)于經(jīng)濟效益的提升也是主要目標(biāo)。在保障項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，理應(yīng)采取多樣方法，為房地產(chǎn)企業(yè)增收，以此積攢更多資金，用于開發(fā)下一個房地產(chǎn)項目。一般情況下，項目設(shè)計管理者可從下述兩個部分來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的優(yōu)化提升：①正確投資。房地產(chǎn)項目的獲利由投資回報率決定，因此管理者在項目設(shè)計中應(yīng)對設(shè)計方案潛在風(fēng)險予以分析。通常利用市場調(diào)研的方式，對項目方案中體現(xiàn)的建筑面積、園區(qū)設(shè)計內(nèi)容代入到市場環(huán)境中予以判斷，若發(fā)現(xiàn)違背市場推廣原則，或者將承受較高的開發(fā)風(fēng)險，應(yīng)謹慎投資。尤其在簽訂項目合同后，對于投資方的資金投入能力應(yīng)進行科學(xué)衡量，避免后期投資方資金到位不及時，引起爛尾樓后果；②嚴控成本。現(xiàn)今我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模正在擴張，雖然國家已經(jīng)頒布限購政策以及土地資源管控辦法，但為了保證房地產(chǎn)項目具備較高的經(jīng)濟效益，還應(yīng)在遵從法律的基礎(chǔ)上壓縮投資成本，運用有效的資金獲取最大利潤。

4結(jié)語

綜上所述，要想提高房地產(chǎn)項目設(shè)計管理效益，就應(yīng)把控好項目設(shè)計管理要點，促使房地產(chǎn)項目體現(xiàn)出顯著的開發(fā)價值。因此，應(yīng)從項目質(zhì)量管理、項目資源管理、項目方案管理、限額設(shè)計、全程管理理念等方面著手，確保經(jīng)過項目設(shè)計管理后，房地產(chǎn)項目能夠擁有較高的綜合效益，從而推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提升建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。

參考文獻：

[1]鄭利明.房地產(chǎn)項目設(shè)計管理要點與效益分析[J].江西建材,2020(12).

房地產(chǎn)設(shè)計范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目； 規(guī)劃設(shè)計；成本

引言：房地產(chǎn)的設(shè)計依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項目規(guī)劃設(shè)計，為此，項目規(guī)劃設(shè)計的準確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計的契合點。該文指出地產(chǎn)項目的規(guī)劃要適應(yīng)市場發(fā)展變化的需求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下設(shè)計建造更多的多姿多彩的建筑。

一、規(guī)劃設(shè)計的要點

1.規(guī)劃設(shè)計需以人為本

以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現(xiàn)。因此，房建開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人的經(jīng)驗水平。對于大型房產(chǎn)項目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。

2.房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求

房地產(chǎn)市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產(chǎn)項目設(shè)計的關(guān)鍵。如果說前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產(chǎn)項目的設(shè)計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計出發(fā)點，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場與消費者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項目在一開始的設(shè)計定位就不能符合當(dāng)前市場或者不能預(yù)見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發(fā)周期長這一特點，往往產(chǎn)品開發(fā)完成后已經(jīng)遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產(chǎn)品在市場中不能滿足消費者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價值在流通和消費環(huán)節(jié)上無法實現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現(xiàn)代消費者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵是要通過時刻關(guān)注市場、跟蹤市場、深入市場、發(fā)現(xiàn)市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購買欲望。

3.選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。

二、房地產(chǎn)項目成本控制五大原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關(guān)費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發(fā)生的特定耗費有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟效益原則。成本控制的出發(fā)點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟上的效益。因此，房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項目的經(jīng)濟效益為中心，以在最小成本費用下實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項成本費用支出；目標(biāo)成本一般是基于對企業(yè)的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內(nèi)部實際情況及外部市場環(huán)境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據(jù)施工過程的進展情況進行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風(fēng)險性；而在設(shè)計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設(shè)計；在施工階段則需側(cè)重于各項成本的實際支出情況，并結(jié)合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現(xiàn)進行成本控制的動態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業(yè)績進行考評，并將最終的項目經(jīng)濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內(nèi)在動力而形成激勵機制。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進行設(shè)計，還需要與本地方的特色進行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學(xué)合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻：