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摘要：

現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)處在全面高速發(fā)展時(shí)期，但獲取運(yùn)行評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不如設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，這樣的現(xiàn)象意味著綠色住宅建筑的運(yùn)營管理才剛開端。本文分析了綠色住宅建筑運(yùn)營管理模式當(dāng)中存在的問題并引出市場(chǎng)化的發(fā)展方向。提出了合同激勵(lì)方案設(shè)計(jì)，旨在使得業(yè)主享受綠色生活，物管企業(yè)獲取利潤(rùn)激勵(lì)的同時(shí)，推進(jìn)綠色住宅建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)的申報(bào)工作。

關(guān)鍵詞：

綠色住宅建筑；市場(chǎng)主體；運(yùn)營管理；合同激勵(lì)

0引言

截至2016年6月底，我國累計(jì)綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目已達(dá)4314個(gè)，累計(jì)建筑面積49988萬平米，其中綠色住宅建筑的數(shù)量為1986個(gè)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2020年，新建綠色建筑市場(chǎng)增量規(guī)模將達(dá)到2100億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率將超24%。然而，在政府大力推動(dòng)下，如此快速的綠色建筑發(fā)展過程中，其運(yùn)行標(biāo)識(shí)的推廣滯后和運(yùn)營管理過程中的問題也接踵而來。住宅建筑獲得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的建筑數(shù)量在2008-2016年間呈突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但運(yùn)行標(biāo)識(shí)的數(shù)量仍保持在一個(gè)較低的水平。甚至在增長(zhǎng)率較高的2013-2016年，運(yùn)行標(biāo)識(shí)的數(shù)量反而呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢(shì)。按照目前統(tǒng)計(jì)，綠色住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)占評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)總數(shù)96%，運(yùn)行標(biāo)識(shí)占4%。這樣的數(shù)據(jù)也在一定程度上揭示了現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑產(chǎn)業(yè)只重形式、輕長(zhǎng)效的薄弱環(huán)節(jié)。如若想要持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，綠色住宅建筑的運(yùn)行將是下一階段將要解決問題的重中之重。

1綠色住宅建筑運(yùn)營管理發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

1.1綠色住宅建筑運(yùn)營管理市場(chǎng)主體分析

綠色住宅建筑運(yùn)營管理的參與主體是指在其活動(dòng)中所涉及的各方參與者。現(xiàn)階段涉及到的運(yùn)營管理階段參與主體一般來說有三方：政府，物管企業(yè)和業(yè)主。而政府又是以一個(gè)宏觀調(diào)控者的姿態(tài)出現(xiàn)在運(yùn)營活動(dòng)關(guān)系當(dāng)中的，物管企業(yè)與業(yè)主即是本文所指市場(chǎng)主體。現(xiàn)階段國內(nèi)外學(xué)者已有眾多研究綠色建筑推廣與運(yùn)營管理的激勵(lì)，對(duì)于激勵(lì)的主體也較集中于政府對(duì)于開發(fā)商的激勵(lì)，市場(chǎng)主體間的激勵(lì)相對(duì)較少。特別的，對(duì)于市場(chǎng)雙方主體的互動(dòng)激勵(lì)更是幾乎沒有。①政府。政府既是綠色建筑開發(fā)行為的有力倡導(dǎo)者和推動(dòng)者，同時(shí)也應(yīng)該是運(yùn)行標(biāo)識(shí)的宣傳者與推行者。政府可以采取強(qiáng)制性政策和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策來積極引導(dǎo)綠色建筑的投資開發(fā)與運(yùn)營管理工作。②物管企業(yè)。綠色住宅建筑主要運(yùn)行操作方是物管企業(yè)。該機(jī)構(gòu)有兩種成立的性質(zhì)。一是由開發(fā)商的直屬部門組建或由開發(fā)商聘用，二是業(yè)主委員會(huì)自主聘用。兩種方式組建的物管企業(yè)的目標(biāo)均是在物業(yè)合同約束下為業(yè)主提供服務(wù)。③業(yè)主。業(yè)主是運(yùn)營管理的重要參與者，同時(shí)也是綠色消費(fèi)的直接消費(fèi)者。我國城市化現(xiàn)已步入穩(wěn)定期，城市住宅業(yè)主文化素質(zhì)參差不齊，知識(shí)涉獵維度也不盡相同。因此，其綠色消費(fèi)承受能力有高有低，行為特征也各不相同[1]。但就總體而言，隨著全民素質(zhì)的提高，我國城市住宅業(yè)主已經(jīng)具備節(jié)能環(huán)保的意識(shí)，行為中也會(huì)以可持續(xù)發(fā)展為最高目標(biāo)。

1.2現(xiàn)階段綠色住宅建筑運(yùn)營管理模式存在的問題

①物業(yè)服務(wù)內(nèi)容狹窄。物管企業(yè)的服務(wù)對(duì)象即是其所管物業(yè)范圍內(nèi)的全體業(yè)主。這一特點(diǎn)使物管企業(yè)管理的針對(duì)性更強(qiáng)，可根據(jù)業(yè)主的要求定制相應(yīng)的服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的反饋不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量和程度。但這也是制約其主動(dòng)性的最大癥結(jié)所在，物管企業(yè)常常只關(guān)注并提高物業(yè)合同內(nèi)的服務(wù)。如若沒有約定有關(guān)綠色建筑運(yùn)營的服務(wù)項(xiàng)目，物管企業(yè)將忽視或者置于不顧。②物管企業(yè)存在綠色意識(shí)盲區(qū)。有些物管企業(yè)認(rèn)為建筑物是否綠色取決于建筑物規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，物管企業(yè)在這方面其實(shí)無能為力。還有的認(rèn)為建筑項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段采用了綠色節(jié)能技術(shù)，在運(yùn)營階段就順理成章能達(dá)到綠色建筑的要求。再者，有些物管企業(yè)考慮自身盈利甚微，更不愿把資金用在物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能管理上。甚至有些項(xiàng)目盡管資金充裕，卻不知道將此部分改善的資金作何用處。這些綠色意識(shí)的盲區(qū)和誤區(qū)嚴(yán)重阻礙了綠色建筑運(yùn)營管理的進(jìn)程。③物管企業(yè)自身能力不達(dá)標(biāo)。現(xiàn)階段，我國物管企業(yè)大部分仍沿用傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法，管理理念、技術(shù)、方法、手段等與綠色建筑“四節(jié)一環(huán)保”的要求相去甚遠(yuǎn)。主要表現(xiàn)為勞動(dòng)密集型的管理，以人工勞作為主，管理技術(shù)落后，科技含量低，無法適應(yīng)綠色建筑物業(yè)管理知識(shí)密集、技術(shù)密集的特點(diǎn)，難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化、精益化和規(guī)范化的要求。④費(fèi)用結(jié)算條款存在缺陷。目前大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目中，物管企業(yè)負(fù)責(zé)代繳代付設(shè)備運(yùn)行發(fā)生的各項(xiàng)水、電、柴油和煤氣等費(fèi)用，業(yè)主也按實(shí)結(jié)算。在該運(yùn)作模式下，物業(yè)是否綠色和節(jié)能與物管企業(yè)便沒有直接利益關(guān)系和責(zé)任關(guān)系，物管企業(yè)便會(huì)逃避責(zé)任或者喪失節(jié)能環(huán)保的積極性，使服務(wù)動(dòng)力變差。⑤激勵(lì)力度弱，條款不明確。盡管現(xiàn)階段我國政府已有完善的激勵(lì)政策出臺(tái)，不同地區(qū)對(duì)獲得運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目均有一定程度的獎(jiǎng)勵(lì)，但運(yùn)行標(biāo)識(shí)評(píng)選情況仍不盡如人意。說明政策獎(jiǎng)勵(lì)力度終究不足以調(diào)動(dòng)運(yùn)營各方的熱情，難以改善運(yùn)營管理中一成不變的現(xiàn)狀。與此同時(shí)，合同激勵(lì)辦法的缺失，節(jié)能得利分享?xiàng)l款的缺失，同樣也無法幫助保持物管企業(yè)的節(jié)能環(huán)保熱情。

1.3綠色住宅建筑運(yùn)營管理激勵(lì)發(fā)展方向探索

已有學(xué)者在綠色建筑運(yùn)營管理方面進(jìn)行了有效的研究與探索。劉玉明（2012）認(rèn)為政府應(yīng)逐步降低對(duì)綠色建筑的激勵(lì)力度，運(yùn)用反向激勵(lì)即市場(chǎng)激勵(lì)的方法，來扶持綠色建筑發(fā)展[2]。劉飛（2014）認(rèn)為綠色建筑運(yùn)營市場(chǎng)需要政策限制、宣傳引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)三方來平衡，強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要性[3]。楊宇（2015）從加強(qiáng)政府管理職能、提高企業(yè)執(zhí)行能力、解決市場(chǎng)需求，健全市場(chǎng)體制三方面提出運(yùn)行標(biāo)識(shí)的推廣對(duì)策[4]。綜上所述，先前的研究已經(jīng)提出了利用市場(chǎng)的力量來推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營管理的發(fā)展。此方向的研究將成為響應(yīng)政府政策轉(zhuǎn)變，適用于未來綠色住宅建筑運(yùn)營管理發(fā)展的有利先導(dǎo)。并且，現(xiàn)已有青島市利用“市場(chǎng)+”的方式推動(dòng)既有居住建筑節(jié)能改造的先例[5]，可作為借鑒的實(shí)例。考慮到政府未來將減弱政策激勵(lì)，用意于緩解政府財(cái)政壓力，研究市場(chǎng)主體雙方的物業(yè)合同激勵(lì)，將是順應(yīng)利用市場(chǎng)化的大手調(diào)用社會(huì)資金運(yùn)轉(zhuǎn)、調(diào)動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力的大勢(shì)所趨。

2綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵(lì)方案設(shè)計(jì)

2.1將綠色建筑運(yùn)營評(píng)級(jí)項(xiàng)加入合同條款

為了更好的明確物管企業(yè)的服務(wù)范圍與責(zé)任，需要在合同當(dāng)中載明綠色建筑運(yùn)營評(píng)級(jí)的等級(jí)要求，控制項(xiàng)與評(píng)分項(xiàng)的要求，做到有據(jù)可循。

2.2約定激勵(lì)方法與合同價(jià)

在合同激勵(lì)條款中，寫入當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼與減稅等相關(guān)政策優(yōu)惠，約定合同價(jià)計(jì)算方式與進(jìn)度款撥付方式。在其中明確約定剩余利潤(rùn)分項(xiàng)系數(shù)進(jìn)行節(jié)能收益的分配。如此，物管企業(yè)在政府激勵(lì)的同時(shí)，也能夠在市場(chǎng)化中獲取利潤(rùn)，此舉有利于未來政府減弱優(yōu)惠，緩解財(cái)政壓力。

2.3借助數(shù)據(jù)化管理

要求物管企業(yè)定期公示管理賬目明細(xì)、設(shè)備運(yùn)行記錄、能耗監(jiān)測(cè)記錄等。此舉在合同當(dāng)中的目的，一是幫助業(yè)主動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)物管企業(yè)實(shí)際服務(wù)工作量，監(jiān)督物管企業(yè)是否遵照合同內(nèi)的要求提供高質(zhì)量的綠色物業(yè)服務(wù)并嚴(yán)格控制成本；二是將物管企業(yè)的努力程度盡可能地量化成其績(jī)效，有助于進(jìn)行精確合理的獎(jiǎng)勵(lì)；三是可根據(jù)激勵(lì)措施執(zhí)行效果及時(shí)調(diào)整。

2.4風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任劃分

在風(fēng)險(xiǎn)條款中，明確約定合同雙方的責(zé)任。給業(yè)主與物管企業(yè)強(qiáng)烈的信心、勇氣與工作積極性。業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與利潤(rùn)共享有助于降低物管企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度，以增加業(yè)主的效益，使得激勵(lì)機(jī)理能最大限度地合理使用，得到最佳的動(dòng)態(tài)合作激勵(lì)效果。

2.5引導(dǎo)廣大業(yè)主主動(dòng)支持和參與綠色物業(yè)管理工作

在合同當(dāng)中約定，物管企業(yè)須設(shè)置節(jié)能標(biāo)語與節(jié)能標(biāo)志，號(hào)召業(yè)主對(duì)生活廢棄物自覺進(jìn)行分類收集和放置、主動(dòng)節(jié)水節(jié)能、進(jìn)行環(huán)保家裝等。帶領(lǐng)業(yè)主群體參與到綠色物業(yè)工作當(dāng)中來，形成良好的節(jié)能環(huán)保行為與風(fēng)氣。

3結(jié)論與展望

現(xiàn)有的綠色住宅建筑物業(yè)合同當(dāng)中已有有關(guān)運(yùn)行評(píng)價(jià)的條款，但仍然不夠完善，激勵(lì)條款欠缺。本文通過分析綠色建筑運(yùn)營管理當(dāng)中的問題與學(xué)者的研究成果，提出了市場(chǎng)化的發(fā)展方向。通過綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵(lì)方案設(shè)計(jì)，為綠色住宅建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)的申請(qǐng)?zhí)峁┝撕贤瑮l款思路的支持。希望綠色住宅建筑開發(fā)商與物管企業(yè)在今后的實(shí)際工作中采用市場(chǎng)化的先進(jìn)思想與方法，積極帶頭申報(bào)綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)，最終形成政府期望看到的良好市場(chǎng)氛圍，營造全社會(huì)的綠色住宅環(huán)境。而綠色建筑的綠色物業(yè)管理的實(shí)施，絕不僅僅是政府的任務(wù)，也不僅僅是靠著物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的力量就可以實(shí)現(xiàn)的，更要聯(lián)合業(yè)主一起，相關(guān)多方通力參與，合作推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共同為我國可持續(xù)發(fā)展事業(yè)盡一份力。

作者：李云飛 申玲 宋家仁 單位：南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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[5]王媛媛．青島利用“市場(chǎng)＋”推動(dòng)既有居住建筑節(jié)能改造