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【內容摘要】現如今，房地產行業資本市場不斷完善與發展，使人們對財務信息質量的要求越來越高。對于房地產企業來說，適當的盈余管理可以幫助企業向外界傳遞積極的信號，減少企業的資本成本，減少經營風險，從而使企業能夠持續經營發展下去。但與此同時，以操控企業利潤為目的的盈余管理行為會侵害很多利益相關者的切身利益。因此，深入探究房地產企業的盈余管理問題能夠正確地引導和把握盈余管理的尺度，進而促進房地產企業的繁榮興旺。

【關鍵詞】房地產企業;盈余管理;管理方法

過去的十幾年，受到金融危機的影響，房地產企業的盈余管理受到了廣大公眾的關注。很多會計造假大案件如安然事件、華源制藥以及中興財務造假案等，使得人們越來越關注房地產企業存在的盈余管理問題。在房地產企業銷售業績波動中，房地產企業常常把利潤作為企業生存與發展的出發點和落腳點。因此，他們會適度地利用會計準則所賦予的彈性空間，結合企業未來發展的戰略目標，事先合理規劃企業的經營活動，從而進行適當的盈余管理活動，使企業能夠暫時地度過所面臨的困境，促進企業穩定可持續地發展下去。所以，近些年來，越來越多的人開始深入研究房地產企業的盈余管理，對于外部投資者而言，能夠為其投資決策提供良策;對于企業自身希望能夠通過深層次的研究激發企業的創造力，最終達到相關者利益最大化與企業價值最大化。

一、房地產企業盈余管理的意義

房地產企業盈余管理產生的根本原因就是企業自身管理當局與各相關利益者之間存在不同的利益目標，二者追求的利益各不相同且在市場上所獲取的相關信息存在不對稱的現象。這些都導致房地產企業會從自身利益點出發進行適當的盈余管理，即對有限的資金進行有效的分配與運用，控制企業的成本支出，準確認識和及時反映企業自身的經營風險，在合法經營的前提下，盡可能地取得最大的盈余，使房地產企業可持續地發展下去。具體來講，房地產企業盈余管理的意義如下。第一，適度的盈余管理使房地產企業在經營中遇到不可控的事件時，使企業可以抵抗不利于企業的各種不良反應和經營風險。第二，房地產企業可以通過盈余管理將能夠反映企業真實價值的信息例如有利于企業未來成長發展投入的廣告費與人才培訓費傳遞給外界，增強企業投資者的信心，為企業長期發展打下堅實的基礎。第三，房地產企業的盈余管理使企業能夠克服一些市場融資渠道的剛性約束，籌集到更多的資本用于企業的周轉與運營。第四，我國房地產企業的稅負比較大，大部分房地產企業都會根據自身的實際情況采取最有利的會計政策來進行盈余管理，一般都會選擇延期確認收入等手段來調減企業當期的利潤，從而減少應納稅所得額，使企業最終達到合理避稅的目的。

二、房地產企業盈余管理的策略與手段

(一)通過調節收入的確認、成本與費用的分攤進行盈余管理。房地產企業通常采取的是預售制度，銷售所收取的預售款項首先會通過預收賬款來核算，達到收入的確認條件之后才可轉入收入科目。有些房地產企業還會采取推遲辦理房地產項目的竣工結算手續，使產權手續在形式上并未轉移，從而將銷售收入的確認可延后到以后的會計期間，降低企業期末的盈余，以做到延緩納稅與減少稅款支出，最終實現房地產企業的盈余管理。例如，萬科集團確認收入的時點是符合與商品房相關的風險和報酬都已轉移到了買房者，同時還符合交易雙方辦理產權轉移手續等條件。房地產企業不僅調節收入的確認，而且還會在實際工作中，利用權責發生制和配比原則，合理調節成本與費用的分攤與確認。從會計準則的角度出發，房地產企業可采取完工百分比法確認收入的同時，按照完工的程度來分攤確認成本與費用。其中，完工進度一般是可以由房地產企業自行確定的，具有很大的主觀性。因此，房地產企業會適當控制項目的完工時間，將發生的成本與費用按照實際需要靈活合理地分配在當期完工項目與未完工項目上，進而做到調節各期的盈余，達到企業價值最大化的經營目標。

(二)通過利用會計政策的變更進行盈余管理。通常來講，會計政策是企業會計核算過程中所遵循的一般原則和具體的核算方法。對于房地產企業而言，若變更會計政策可以提供更加可靠且真實的財務信息，他們就會進行會計政策的變更。因而，許多上市房地產企業會根據實際需求而創建條件變更會計政策。例如，房地產企業可變更所擁有的固定資產的折舊方法。一般而言，固定資產的折舊方法包括年限平均法、雙倍余額遞減法和年數總和法。為了達到房地產企業避稅的目的，企業一般會采取雙倍余額遞減法或者年限總和法來計提折舊，增加當期的成本費用，從而調減會計盈余。同樣地，存貨的計價方法也能夠通過不同的實際選擇操作對房地產企業當期的銷售成本以及營業利潤產生很大的影響。

(三)通過資產減值的不同處理進行盈余管理。一般而言，房地產企業會在會計期末對相關資產進行相關的減值測試。如果發現資產的價值出現減值跡象，則應當計提相應的減值準備，從而防止企業自身高估或者低估資產的實際價值。大部分情況下，企業資產的可收回金額與可變現凈值都是根據相關財務人員的職業判斷所形成的，計提減值準備的比例和方法在很大程度上取決于企業的自身決定，因此具有較大的盈余管理的空間。具體來講，企業準則中提到的對建造合同的資產計提減值準備，成為很多房地產企業盈余管理的有力工具。房地產企業也可以在生產經營良好，利潤得到大幅增長，可在該會計期間大額加速計提各項資產的減值準備，為企業后期發展留足資金，緩解房地產企業未來的經營風險。

三、房地產企業盈余管理需注意的問題

(一)深度強化房地產企業的信息披露制度。為了保證房地產企業會計披露的會計信息的真實可靠，防止企業內部管理者與外部利益相關者信息嚴重不對稱，我國證券市場制度應當明確規定房地產企業在規定的時間內披露其相關的信息。與此同時，政府應作為重要的領導者，全面分析房地產企業信息披露存在的相關問題從而制定比較詳細和規范的上市公司信息披露制度。

(二)健全具體關于房地產市場漏洞的會計準則。對于房地產企業來說，我國政府及其相關組織需要制定房地產企業統一的會計準則，對房地產企業的盈余管理行為在政策上有所約束，加強會計計量上的剛性處理和減少柔性處理，提高房地產企業之間一致的可比性口徑。制定具體的會計準則的細則，不使用模棱兩可的詞語或者解釋。這樣有利于房地產企業的長遠可持續健康發展，也能進一步推進市場經濟的發展。

(三)提高相關人員的素質與社會責任意識。在房地產企業進行盈余管理的過程中，應當在法律準則允許的范圍內對企業的盈余進行適度的管理，不能影響到企業最終披露的財務信息的重要性、實質重于形式以及可理解性原則。企業管理與財務人員應當在進行盈余管理時，把握好適當的尺度，提高企業應當承擔的社會責任感。同時，還要加強自身職業道德教育，提高自身專業勝任能力，從而防止盈余管理過度行為的發生。

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作者:李剛 單位:太原新城凱拓房地產開發有限公司