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摘要：近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，居民消費(fèi)水平不斷地提高，政府鼓勵政策的加強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)邁入快速發(fā)展的時(shí)期，許多物業(yè)企業(yè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，甚至發(fā)展成為集團(tuán)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)間競爭也日益激烈。但從目前看，中小型物業(yè)企業(yè)仍居多數(shù)，并存在著一系列的發(fā)展阻礙，尤其是在資產(chǎn)管理上面臨著很多問題。本文闡述了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)管理的含義，以及資產(chǎn)管理對服務(wù)業(yè)企業(yè)的重要性，同時(shí)對中小型物業(yè)企業(yè)在資產(chǎn)管理上存在的問題進(jìn)行研究分析，并提出了解決對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)業(yè)；資產(chǎn)管理；問題；對策

根據(jù)中物研協(xié)和上海易居地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測評研究報(bào)告》顯示，2019年全國物業(yè)管理行業(yè)總面積約為310億平方米，預(yù)計(jì)到2020年我國物業(yè)管理面積發(fā)展指數(shù)達(dá)到244.1，行業(yè)規(guī)模將突破330億平方米。伴隨而來的是中小企業(yè)的競爭力加大，從目前中小企業(yè)物業(yè)發(fā)展形勢看，很多中小物業(yè)企業(yè)在服務(wù)上無法得到業(yè)主的認(rèn)可、沖突不斷、物業(yè)費(fèi)收繳困難，導(dǎo)致資金不足而無法開展其他項(xiàng)目活動，如此惡性循環(huán)，最終造成物業(yè)管理困難，服務(wù)質(zhì)量下降。所以，如何提高物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理顯得尤為重要。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)管理概述

1.物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的含義

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)，從狹義上看，物業(yè)資產(chǎn)是指財(cái)務(wù)報(bào)表上的資產(chǎn)，大致包括如下幾項(xiàng)：貨幣資金、應(yīng)收或預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、代付款項(xiàng)、固定資產(chǎn)、低值易耗品等。從廣義上，物業(yè)對管轄范圍內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行維護(hù)維修、綠化保養(yǎng)、設(shè)備增添，都屬于物業(yè)資產(chǎn)管理的范疇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)管理即對物業(yè)企業(yè)所擁有的資產(chǎn)進(jìn)行合理有效配置，包括資金的管理和物業(yè)設(shè)備的維護(hù)等。通過一系列的方式，使之有效利用，充分發(fā)揮，將其所擁有的資產(chǎn)效益最大化，從而幫助企業(yè)保持較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2.物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的重要性

（1）有利于提高資產(chǎn)管理水平。企業(yè)管理者通過對物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理，可以更好地了解企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成，深化資產(chǎn)管理的概念，認(rèn)識到資產(chǎn)管理的重要性。財(cái)務(wù)人員通過對各項(xiàng)資產(chǎn)的精細(xì)比對，可以尋找到適合每一項(xiàng)資產(chǎn)的管理方式。如小額的水電費(fèi)、電梯門禁卡押金等，收繳頻率較高，僅以現(xiàn)金方式收取，會大大降低收費(fèi)效率，所以根據(jù)人們的支付習(xí)慣，采用微信、支付寶等現(xiàn)代化的收取方式，開通企業(yè)收款二維碼，更便于費(fèi)用的收取。或者是每月及時(shí)對應(yīng)收未收款項(xiàng)進(jìn)行催繳，提高應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率等，各項(xiàng)資金的回收速度加快，往來掛賬減少，賬目清晰，從而大大提高企業(yè)資產(chǎn)的管理水平。

（2）有利于優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)配置，提高服務(wù)質(zhì)量。對物業(yè)企業(yè)來說，涉及的資產(chǎn)點(diǎn)多、面廣，稍有一處管理不當(dāng)，可能造成的是其他問題的出現(xiàn)。例如，物業(yè)服務(wù)業(yè)日常涉及的物業(yè)維修領(lǐng)料相對較多，低值易耗品消耗量較大。針對此項(xiàng)資產(chǎn)，企業(yè)可以對物品的領(lǐng)用加以規(guī)范和限制，并根據(jù)需求適當(dāng)調(diào)整，以提高資產(chǎn)使用效率，降低辦公成本。同時(shí)，加大物業(yè)費(fèi)收款力度，及時(shí)催收賬款，從而使公司資金有效回收，保證了企業(yè)有充足的資金利用，可以促使企業(yè)改善公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備，提升服務(wù)質(zhì)量。因此，資產(chǎn)管理使得各項(xiàng)資產(chǎn)得到了合理分配和統(tǒng)籌，在資產(chǎn)配置上更具合理性。

（3）有利于提高企業(yè)盈利能力，提高競爭力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的核心是保障服務(wù)區(qū)域保持良好的運(yùn)營狀態(tài)，從而達(dá)到客戶的滿意，最終保證企業(yè)資產(chǎn)保值和增值。對大多數(shù)企業(yè)來說，物業(yè)費(fèi)用是收入的主要來源，資產(chǎn)管理使得物業(yè)費(fèi)用得到了有效地收回，充足的資金不僅促進(jìn)了企業(yè)的營運(yùn)，也保證了物業(yè)設(shè)施的維護(hù)。另外，對企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行有效的管理，可以充分發(fā)揮資產(chǎn)的使用效率，順利地解決物業(yè)管理過程中存在的問題，提高客戶的滿意度，從而加速物業(yè)費(fèi)用的回收，并加速企業(yè)發(fā)展壯大，擴(kuò)展服務(wù)范圍，提高企業(yè)知名度，最終提高企業(yè)的盈利能力和競爭力。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

1.企業(yè)管理者資產(chǎn)管理意識薄弱

首先，從國內(nèi)現(xiàn)狀看，目前中小型物業(yè)公司大多存在著工作人員多、招聘門檻低、專業(yè)能力差的問題，尤其是企業(yè)的管理人員和財(cái)務(wù)人員大多數(shù)都缺乏專業(yè)的資產(chǎn)管理知識。很多管理者關(guān)注的重心只是在物業(yè)費(fèi)收取和物業(yè)維護(hù)上，而不注重企業(yè)資產(chǎn)的管理，也不注重財(cái)務(wù)人員的相關(guān)培訓(xùn)，更意識不到資產(chǎn)管理不到位會引起一系列問題。其次，由于管理者的意識缺乏，導(dǎo)致公司員工也都意識不到資產(chǎn)管理重要性，尤其是一些公司財(cái)務(wù)部門的工作人員，從未將資產(chǎn)管理劃入工作范疇，也沒有資產(chǎn)管理的概念。但是隨著客戶和業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)的要求越來越高，資產(chǎn)管理意識的欠缺必然會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)的不到位。

2.資產(chǎn)管理內(nèi)控制度不完善

目前，很多中小型物業(yè)企業(yè)并未將資產(chǎn)管理的概念納入管理制度中，也沒有設(shè)置專門的部門進(jìn)行管理。一方面，從資金流上看，中小物業(yè)企業(yè)流動資金的主要來源是業(yè)務(wù)或客戶的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，資金收入的保證使得物業(yè)資產(chǎn)得以有效配置，而很多企業(yè)在物業(yè)費(fèi)收取上困難重重，導(dǎo)致應(yīng)收款項(xiàng)掛賬額度過大。另一方面，很多企業(yè)存在著固定資產(chǎn)不能及時(shí)清理報(bào)廢，維修領(lǐng)料管理混亂等問題。資產(chǎn)管理不善導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)分配不均，賬面虧空，入不敷出。諸如此類問題歸根結(jié)底是因?yàn)槠髽I(yè)沒有有效的資產(chǎn)管控制度，導(dǎo)致各部門人員無視問題的存在，長此以往，必然會影響服務(wù)質(zhì)量和公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.資產(chǎn)管理方式缺乏創(chuàng)新性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量需求的加大，傳統(tǒng)的物業(yè)資產(chǎn)管理方式呈現(xiàn)出粗放、浪費(fèi)時(shí)間、低效的特點(diǎn)。一方面，體現(xiàn)在各部門之間工作協(xié)調(diào)性差，數(shù)據(jù)分享不及時(shí)。例如，在企業(yè)設(shè)備的使用上，部門之間無法達(dá)到信息共享，致使多個(gè)部門同時(shí)申請使用一項(xiàng)資產(chǎn)，造成資產(chǎn)的管理混亂。另一方面，企業(yè)對物業(yè)物資領(lǐng)用等進(jìn)行手工登記，導(dǎo)致資產(chǎn)清查效率降低、盤點(diǎn)困難、資產(chǎn)流失嚴(yán)重，各部門間無法統(tǒng)籌，管理效率降低。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)管理的改進(jìn)措施

物業(yè)企業(yè)在資產(chǎn)管理上存在的問題以及局限性，不僅限制了企業(yè)的資金配置，浪費(fèi)了資源消耗，更降低了企業(yè)的綜合競爭力。所以，如何解決這些問題，完善資產(chǎn)管理，已成為企業(yè)管理的重中之重。

1.增強(qiáng)管理人員資產(chǎn)管理意識

第一，企業(yè)應(yīng)積極開展有關(guān)資產(chǎn)管理內(nèi)容的會議和培訓(xùn)，使各部門人員了解資產(chǎn)管理的價(jià)值和意義，使資產(chǎn)管理意識滲透到企業(yè)每一位員工的內(nèi)心。第二，企業(yè)可以向行業(yè)標(biāo)桿進(jìn)行學(xué)習(xí)，吸取好的管理理念，讓員工樹立錢物等同的思想。第三，企業(yè)可以把資產(chǎn)管理納入績效考核層面，對管理優(yōu)秀的部門進(jìn)行表彰。對忽視制度，不守規(guī)則的部門或員工進(jìn)行懲罰。績效考核可以使員工更加重視此項(xiàng)工作，并切實(shí)維護(hù)公司的資產(chǎn)。久而久之，資產(chǎn)管理的理念就會成為企業(yè)文化的一部分，并能夠長久地執(zhí)行下去。

2.建立健全企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)控制度

企業(yè)內(nèi)控制度是員工遵循的根本，要想樹立資產(chǎn)管理理念，最根本的是要建立資產(chǎn)管理制度。首先，企業(yè)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有的資產(chǎn)管理制度進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，根據(jù)新環(huán)境下的資產(chǎn)管理要求對制度進(jìn)行完善。例如，企業(yè)可以確定各個(gè)崗位的工作任務(wù)和管理權(quán)限，將資產(chǎn)管理概念融入企業(yè)的各個(gè)部門，從管理層到基層，根據(jù)級別和權(quán)責(zé)對資產(chǎn)進(jìn)行權(quán)責(zé)分配。其次，企業(yè)可以細(xì)化資產(chǎn)管理方式，加強(qiáng)對企業(yè)全員做制度的培訓(xùn)，明確資產(chǎn)分類和使用流程，建立資產(chǎn)清查盤存制，定期對資產(chǎn)進(jìn)行盤查，確保賬實(shí)相符，各部門也應(yīng)與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行有效溝通，定期進(jìn)行賬實(shí)核對。

3.完善資產(chǎn)管理方式，提高信息化管理水平

隨著人們生活質(zhì)量的提高，對物業(yè)服務(wù)水平的要求也在不斷提升。科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用要求企業(yè)需建立統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，規(guī)避資產(chǎn)管理在各部門中掌握信息不全面的狀況。一方面，企業(yè)可以通過辦公自動化，實(shí)行對所有資產(chǎn)進(jìn)行分類、登記、核算，同時(shí)財(cái)務(wù)部門可以向其他部門開放部分可查閱的權(quán)限，其他部門也有權(quán)力操控自己對應(yīng)的權(quán)限模塊，使各部門都能隨時(shí)隨地對資產(chǎn)進(jìn)行核查。另一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)熟練掌握財(cái)務(wù)系統(tǒng)的應(yīng)用，應(yīng)定期進(jìn)行賬實(shí)核查，及時(shí)進(jìn)行往來清賬，清晰每月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，督促相關(guān)部門及時(shí)催收業(yè)務(wù)收費(fèi)，促進(jìn)部門間的協(xié)作，使各部門間能夠及時(shí)有效的溝通，并對數(shù)據(jù)上出現(xiàn)的錯誤能夠及時(shí)有效的反饋與更正，以達(dá)到提高企業(yè)的數(shù)據(jù)共享水平，強(qiáng)化信息化建設(shè)水平，提高資產(chǎn)管理效率的效果，從而促進(jìn)資產(chǎn)的利用和資金的有效配置。

四、結(jié)語

隨著大型物業(yè)公司不斷地?cái)U(kuò)張，中小型物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識自身發(fā)展的阻礙和物業(yè)行業(yè)競爭的激烈，完善資產(chǎn)管理體系，加強(qiáng)資金的有效利用，優(yōu)化資產(chǎn)配置，轉(zhuǎn)變管理思路，提供更好的服務(wù)，達(dá)到其自身的保值和增值。通過借助現(xiàn)代化的管理手段來進(jìn)行資產(chǎn)管理，同時(shí)提高員工的整體資產(chǎn)管理意識和綜合素質(zhì)，創(chuàng)新管理模式，使管理經(jīng)營更加智能化，服務(wù)更加多元化，資產(chǎn)配置更加多樣化，從而提高自身的競爭力，在競爭中處于不敗之地。

作者：趙美玉 單位：哈爾濱科谷國際采購服務(wù)中心有限公司