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摘要：經(jīng)過多年發(fā)展，我國(guó)保障性住房建設(shè)取得了較好的成績(jī)，但也暴露出很多問題不足之處，其中最為突出的就是對(duì)保障性住房項(xiàng)目的評(píng)估缺乏有效性，僅憑主觀經(jīng)驗(yàn)和知覺，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不夠客觀。而價(jià)值工程作為一項(xiàng)重要的方法，在保障性住房項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用，能夠從項(xiàng)目定位、成本控制等角度角度予以評(píng)估，提高評(píng)估結(jié)果客觀性和科學(xué)性。文章從價(jià)值工程概念與特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合具體案例探討價(jià)值工程在保障性住房項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：價(jià)值工程；保障性住房；項(xiàng)目評(píng)估

近年來，我國(guó)實(shí)施保障性住房政策，以此緩解居民住房壓力。但隨著保障性住房不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)此類住房的土地政策是無償劃撥，且可以減免一般行政事業(yè)費(fèi)用，但土地資源具有有限性，且土地收入作為地方財(cái)政主要收入來源，引發(fā)了政府財(cái)政來源與保障房建設(shè)站在對(duì)立面，失去了保障意義。之所以出現(xiàn)這一問題，根本原因是缺乏對(duì)保障性住房項(xiàng)目科學(xué)、合理評(píng)估，造成資源浪費(fèi)，且影響保障性住房項(xiàng)目社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。

1價(jià)值工程概述

價(jià)值工程是指一門全新的工程技術(shù)理論，集中研究如何確保產(chǎn)品預(yù)期功能與實(shí)際付出成本能夠達(dá)到最優(yōu)結(jié)合的學(xué)科。在實(shí)踐應(yīng)用中，通過工程項(xiàng)目類型、產(chǎn)品開發(fā)等多個(gè)角度對(duì)項(xiàng)目功能、成本等進(jìn)行綜合性評(píng)估，能夠促使項(xiàng)目功能達(dá)到最優(yōu)化目標(biāo)[1]。相較于傳統(tǒng)評(píng)估方法，價(jià)值工程具有較強(qiáng)的獨(dú)特性：①以提高產(chǎn)品價(jià)值為目標(biāo)，項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用降低不能夠以價(jià)值工程為目標(biāo)，要圍繞著用戶需求為核心，賦予產(chǎn)品基本功能，然后比較多個(gè)方案，最終確定最低壽命周期費(fèi)用；②功能分析特點(diǎn)，與一般性措施有所差別，價(jià)值工程并非單純地對(duì)產(chǎn)品費(fèi)用進(jìn)行簡(jiǎn)單的累計(jì)，而是結(jié)合產(chǎn)品功能，通過系統(tǒng)性、全面性分析，最后選擇成本最低的措施；③系統(tǒng)特點(diǎn)，運(yùn)用價(jià)值工程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，涉及到的內(nèi)容較多，所有參與建設(shè)的部門都需要運(yùn)用理論技術(shù)，按照計(jì)劃安排生產(chǎn)活動(dòng)，以此提高產(chǎn)品的價(jià)值。

2價(jià)值工程在保障性住房項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用

2.1明確應(yīng)用步驟

首先，前期準(zhǔn)備。在選擇研究對(duì)象時(shí)，要切實(shí)了解保障性住房項(xiàng)目實(shí)際情況，如考慮住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是否偏高、面積合理與否等。在具體施工時(shí)，確保施工方案符合功能和成本要求，同時(shí)，還要建立專門小組，如設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理、專家及企業(yè)業(yè)主等[2]。圍繞項(xiàng)目制定預(yù)期目標(biāo)、小組目標(biāo)的工作計(jì)劃；其次，評(píng)價(jià)最優(yōu)方案。針對(duì)現(xiàn)有工程功能、成本提出改進(jìn)建議，如住房室內(nèi)格局、空間設(shè)計(jì)等。同時(shí)，還需要重新計(jì)算改進(jìn)方案的價(jià)值，根據(jù)結(jié)果對(duì)改進(jìn)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此來確定出最優(yōu)方案；最后工程驗(yàn)收，小組成員要對(duì)方案實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤和檢查，以便修正方案，待實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，要對(duì)實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)成果予以分析和總結(jié)。

2.2在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的應(yīng)用

現(xiàn)如今，我國(guó)保障性住房規(guī)劃和設(shè)計(jì)尚處于發(fā)展階段，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)，要積極引入技術(shù)手段予以。建筑項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)涉及資金、材料及人力等各類資源，要按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、勘察和設(shè)計(jì)。由于我國(guó)引進(jìn)價(jià)值工程理論時(shí)間較晚，在保障性住房項(xiàng)目中的應(yīng)用極少，導(dǎo)致部分開發(fā)商過于傾向于方案的成本經(jīng)濟(jì)，或者方案新穎，是否合理，與項(xiàng)目自身性質(zhì)是否相符。而利用價(jià)值工程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，能夠明確方案是否具有可行性。據(jù)美國(guó)建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，能夠在原有投資成本上減少5%～10%成本，整體效果較為樂觀。

2.3在成本控制中應(yīng)用

與一般商品房、回遷房等項(xiàng)目不同，保障性住房自身具有較強(qiáng)的特殊性，正因如此，建筑企業(yè)在銷售時(shí)，存在價(jià)格限制，在同等質(zhì)量情況下，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)較少。因此保障性住房項(xiàng)目的關(guān)鍵問題在于成本問題[3]。在實(shí)踐中，運(yùn)用價(jià)值工程能夠以業(yè)主需求為切入點(diǎn)，減少功能投資，加強(qiáng)對(duì)施工成本的合理預(yù)算，以最少成本投入，獲取最大功能的效果。價(jià)值工程理論建立在多學(xué)科技術(shù)基礎(chǔ)之上，在項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中的應(yīng)用和滲透，能夠確保各環(huán)節(jié)有效銜接，提高運(yùn)營(yíng)和管理有效性。不但如此，價(jià)值工程利用強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)對(duì)企業(yè)整個(gè)運(yùn)行流程的分析，通過計(jì)算機(jī)、工程類軟件對(duì)數(shù)據(jù)予以高速處理，能夠在短時(shí)間內(nèi)獲取到準(zhǔn)確的結(jié)果，為保障性住房項(xiàng)目調(diào)整和優(yōu)化提供科學(xué)依據(jù)。

2.4案例分析

為了了解價(jià)值工程在保障性住房項(xiàng)目中的應(yīng)用，文章選取具體項(xiàng)目作為研究對(duì)象。該項(xiàng)目性質(zhì)為限價(jià)普通商品房，屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)工程，主體建筑為住宅，并建設(shè)幼兒園、社區(qū)服務(wù)等配套。利用價(jià)值工程理論重新對(duì)施工成本進(jìn)行計(jì)算和修正。經(jīng)過計(jì)算，其中項(xiàng)目安裝費(fèi)在可變動(dòng)成本中的比例為87%，在確保功能的同時(shí)，降低安裝費(fèi)用，減少工程造價(jià)成本。因此將安裝施工作為預(yù)算成本審查的重點(diǎn)。通過評(píng)估小組對(duì)分項(xiàng)工程在整個(gè)工程中的重要度進(jìn)行打分，并采用單位成本計(jì)算成本計(jì)算，確定各個(gè)分項(xiàng)目功能、成本及價(jià)值指數(shù)。根據(jù)評(píng)估結(jié)果發(fā)現(xiàn)，該工程指數(shù)大于1，項(xiàng)目成本偏低，可能存在功能不足。而對(duì)于保障性住房項(xiàng)目來說，應(yīng)以最少成本投入，滿足最大功能。如果需要投入多余的成本，要對(duì)應(yīng)提高項(xiàng)目功能性。反之，當(dāng)指數(shù)小于1時(shí)，成本較高，或者功能過剩，需要對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。因此針對(duì)項(xiàng)目中室外管網(wǎng)等分項(xiàng)工程來看，要結(jié)合項(xiàng)目特殊性進(jìn)行改進(jìn)，以免出現(xiàn)功能過剩問題，從而節(jié)省更多成本。當(dāng)指數(shù)等于1時(shí)，證明功能與成本達(dá)到了最佳匹配點(diǎn)。針對(duì)本項(xiàng)目，要充分考察周圍環(huán)境后，確定理論成本，并利用基點(diǎn)推算法修正部分工程的成本，確定出項(xiàng)目的預(yù)算成本，并以此為基礎(chǔ)制定切實(shí)可行的施工方案。經(jīng)過調(diào)整，在原有成本上節(jié)省了1382萬元。

3結(jié)束語

隨著我國(guó)保障性住房政策不斷推進(jìn)，對(duì)此類項(xiàng)目客觀、科學(xué)評(píng)估迫在眉睫。價(jià)值工程作為一項(xiàng)全新的評(píng)估方法，在保障性住房項(xiàng)目中的應(yīng)用，能夠切實(shí)考慮到用戶的需求，針對(duì)項(xiàng)目中不必要的項(xiàng)目減少成本投入，減少成本投入，促使保障性住房項(xiàng)目綜合效益充分發(fā)揮。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)于價(jià)值工程的運(yùn)用尚處于起步階段。為此，還要加強(qiáng)對(duì)價(jià)值工程的積極引入，不斷改進(jìn)和優(yōu)化建設(shè)工程，減少成本投入，優(yōu)化各分項(xiàng)工程之間的關(guān)系，確保項(xiàng)目功能合理性，且能夠滿足更多中低收入群體住房壓力，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓一寧,袁永博.價(jià)值工程在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的應(yīng)用研究[J].現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊),2011,10(5):38-43.

[2]何清華,耿達(dá)飛.基于價(jià)值工程的BIM能耗分析——以東營(yíng)某汽車4S店為例[J].項(xiàng)目管理技術(shù),2014,12(2):49-53.

[3]馬群,馬歡.價(jià)值工程在建設(shè)工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用分析[J].科技和產(chǎn)業(yè),2014,14(11):90-94.

作者:付正信 單位:煙臺(tái)市住房保障中心