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1舊工業(yè)建筑居住型改造的發(fā)展歷程

隨著人們需求的多樣化和技術(shù)發(fā)展，舊工業(yè)建筑居住型更新利用形式逐步走向多樣化，出現(xiàn)了以租賃式為主的公寓住宅。此類居住空間利用工業(yè)建筑大空間的特點(diǎn)，以模數(shù)化的構(gòu)成方式均勻地在多層空間中植入居住單元，空間簡(jiǎn)潔、結(jié)構(gòu)設(shè)施經(jīng)濟(jì)，目標(biāo)消費(fèi)群體定位為普通收入民眾，具體的空間與功能設(shè)計(jì)根據(jù)不同使用對(duì)象的空間要求而變化。但總體具有平面布局簡(jiǎn)單、開間小、面積小等特點(diǎn)。目前，我國(guó)在這方面的工作也逐漸起步，在一些大城市如上海、南京等都出現(xiàn)了工業(yè)建筑改造為公寓住宅的實(shí)踐，例如作為滬東造船廠為青年技工提供的廉租公寓，浦東金橋的“金金公寓”將約2萬m2閑置廠房改建成“灰領(lǐng)公寓”，以較小的成本解決了員工的居住難題。

2工業(yè)建筑居住型改造的內(nèi)部空間匹配度

由于多層廠房的空間尺度、開間進(jìn)深、柱網(wǎng)跨度以及層高等固有因素與公寓式改造目標(biāo)比較接近，因此，在舊工業(yè)建筑居住型更新實(shí)踐中，多層廠房的改建占了較大比例。對(duì)多層工業(yè)廠房的改造中一般不需要增設(shè)樓板，主要工作集中在對(duì)建筑內(nèi)部的功能分區(qū)、平面分隔以及防火與交通的重新設(shè)計(jì)上，有效降低了土建成本，具有很高的可操作性。

2.1工業(yè)建筑柱網(wǎng)尺度與戶型平面設(shè)計(jì)

工業(yè)廠房平面一般具有規(guī)整的柱網(wǎng)，在跨度和進(jìn)深尺度上遵循一定的模數(shù)制度，比如進(jìn)深跨度一般為6.0m，而開間跨度一般為6.0，6.6m和7.2m。同時(shí)，為了采光、通風(fēng)的方便，進(jìn)深一般為兩跨或是三跨式柱網(wǎng)，而橫向一般比較長(zhǎng)，以適應(yīng)廠房功能的特點(diǎn)，滿足工藝流程的需要。GB50096—2003《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)住宅各空間的最小使用面積都有明確規(guī)定:起居室的面寬控制在3m左右，臥室的面寬控制在2.9m左右。租賃式公寓住宅主要使用對(duì)象受經(jīng)濟(jì)條件的限制，套型內(nèi)使用面積較小，一般可以采用下限值作為設(shè)計(jì)參考依據(jù)。而工業(yè)建筑6m左右的開間正好對(duì)應(yīng)于現(xiàn)在緊湊型住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)則的柱網(wǎng)有利于模數(shù)化的居住單元的分布與組合。

2.2工業(yè)建筑層高與居住空間設(shè)計(jì)

多層廠房由于生產(chǎn)工藝的要求空間高大的占多數(shù)，常采用的層高有3.9，4.2，4.5，4.8，5.1m等幾種。而公寓居住單元的層高按GB52096—2003要求，居住空間層高不應(yīng)低于2.8m，交通空間的凈高不低于2.2m。這樣既可以留出足夠的空間進(jìn)行設(shè)施設(shè)備改造，安排消防和給排水系統(tǒng)，也可以很好地利用多余的凈空進(jìn)行多樣化布局。一般來說，當(dāng)改造的建筑層高為3m左右時(shí)，可以利用走道空間增加貯藏空間;當(dāng)層高達(dá)到3.6m時(shí)，可以通過抬高就寢空間增加學(xué)習(xí)、儲(chǔ)藏的功能;當(dāng)層高大于4.2m時(shí)，可以利用夾層空間做到客臥分離;當(dāng)層高不小于5m時(shí)，可以考慮采用復(fù)式和普通平層相結(jié)合的方式，既滿足不同使用者的要求，也可以最大限度利用建筑空間，增加住宅室內(nèi)空間的豐富性。對(duì)層高的充分利用也是在更新中將經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效手段。

3多層工業(yè)廠房公寓型空間更新的要點(diǎn)分析

多數(shù)由舊建筑改造而成的居住空間以租賃為主，居住者存在流動(dòng)性大的特點(diǎn)。因此，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該適應(yīng)居住者的不斷變化，在其改造設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采取盡可能多的靈活策略，從而在建筑的全生命周期適應(yīng)不同住戶的需求。

3.1選取經(jīng)濟(jì)及破壞最小的平面布局方式

公寓式住宅一般戶型以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)為主，以經(jīng)濟(jì)有效利用空間為準(zhǔn)則，房間規(guī)整，分類較少，在進(jìn)行空間分隔時(shí)可以根據(jù)原有的柱網(wǎng)確定開間尺寸。增加的分隔墻應(yīng)盡量依附梁柱，以保持居住單元內(nèi)部空間相對(duì)完整。垂直交通的位置和數(shù)量可以根據(jù)平面形式和消防要求分散或者集中布置，但要注意不超過GB50096—2003中居住單元至安全出口最大疏散距離。樓梯間最好能有直接的天然采光。如果建筑的進(jìn)深不大，外廊式加設(shè)的樓梯布置可以減少樓板的開洞。如果要安裝電梯應(yīng)盡量利用原有的貨運(yùn)電梯的井道以減小對(duì)建筑的破壞。在建筑進(jìn)深較大的情況下，戶型的分割必然造成平面一部分中間的房間無法靠著建筑的外墻，改建時(shí)可通過增設(shè)天井以解決采光和通風(fēng)。

3.2模塊化與靈活可變的空間組合方式

作為城市中的過渡性住宅，租賃型公寓大多以小面積戶型為主，而最受歡迎的就是一室戶的套型。這種戶型主要是針對(duì)單身青年或情侶，室內(nèi)空間主要解決日常生活起居，單一空間內(nèi)融合了多種功能，生活設(shè)施的布局的方式和酒店式公寓比較接近。因此，在公寓式住宅改造過程中，往往依托建筑原有的柱網(wǎng)形成小型居住單元模塊，同時(shí)考慮模塊合并和重組的可能性，以適應(yīng)不同類型住戶的需求。這種靈活可變的單元空間可以設(shè)置在每個(gè)樓層的端部單元或者集中在公寓的頂層。

3.3可靠易行的設(shè)備改造方式

工業(yè)建筑的層高往往在3.9～6m之間，為管線的改造架設(shè)預(yù)留了足夠的空間，為居住型建筑再利用管道布置提供了靈活的設(shè)計(jì)余地。但是在具體改造中仍要注意豎向設(shè)備管線穿越現(xiàn)有樓板時(shí)的一些問題。很多舊工業(yè)建筑的樓板是預(yù)制板，預(yù)制板上通常在設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留管線孔洞，現(xiàn)場(chǎng)打洞會(huì)有安全和尺寸的限制。住宅的排水系統(tǒng)中，因?yàn)槲鬯潘芄軓捷^大且數(shù)量多，打洞時(shí)有可能會(huì)影響結(jié)構(gòu)安全。采用同層排水的方式可以較好地解決這個(gè)問題，一則可以減少樓板開洞數(shù)量，且可以有效地降低噪音。這種排水方式可以在原來樓地坪以上設(shè)置墊層，將污水排至墊層中的水平管道內(nèi)，再通過共同的立管統(tǒng)一排放。另外，還可以進(jìn)行局部降板處理，或者在各層頂部設(shè)置技術(shù)夾層，利用樓面的承重結(jié)構(gòu)設(shè)置吊頂，在吊頂空間內(nèi)部布置管線和通風(fēng)系統(tǒng)，也是常用的一種方式。

3.4經(jīng)濟(jì)適用的圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造方式

平面功能的變化必定帶來外墻的改造工程。雖然居住單元的劃分基本是遵循原有柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的，但是在開窗的大小與形式上必定與原建筑有所不同，需要進(jìn)行填充、修補(bǔ)或者重新開洞。此外，根據(jù)JGJ26—2010《嚴(yán)寒和寒冷建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求，舊工業(yè)建筑再利用為居住建筑時(shí)，亦需要按規(guī)定對(duì)其進(jìn)行節(jié)能改造。舊工業(yè)建筑的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)一般分為承重的磚墻，不承重的砌塊墻和板材墻。總之，我國(guó)多數(shù)地區(qū)的建筑外墻節(jié)能改造中都適宜采用增設(shè)外墻和屋面的保溫層、更換節(jié)能門窗等做法，外部粉飾多以涂料為主，這樣能在增加保溫層的同時(shí)減小對(duì)基層墻體的影響。有些建筑采用建造雙層墻體的做法，既保留了原來建筑的印記，又達(dá)到了保溫節(jié)能的效果，且使建筑的立面豐富起來。公寓式內(nèi)部改造過程中會(huì)增加多道分戶墻，為了減輕樓板的荷載，減少對(duì)結(jié)構(gòu)的影響，往往使用石膏板、纖維板、膠合板等輕質(zhì)隔墻代替砌體結(jié)構(gòu)。但常用隔墻材料由于質(zhì)量密度太小導(dǎo)致其隔聲性能較差(往往只有30dB左右)，影響居住質(zhì)量。因此，安裝隔墻面板時(shí)可以先安裝隔墻的一面，在輕鋼龍骨縫隙內(nèi)布置客房電路的管線并填充隔音棉，以增強(qiáng)輕質(zhì)隔墻的隔音效果。或者分戶墻采用隔聲效果較好的密實(shí)磚砌墻體，而套型內(nèi)的內(nèi)隔墻則采用輕質(zhì)材料，從而將建筑后期附加荷載減至最低。

4舊工業(yè)建筑公寓型改造中工業(yè)化生產(chǎn)的可能性

住宅的工業(yè)式生產(chǎn)是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，發(fā)展住宅工業(yè)化關(guān)系到全社會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)乃至建筑行業(yè)的生產(chǎn)方式改變的問題。工業(yè)化的建造體系目前在我國(guó)推進(jìn)的速度并不快，但是我國(guó)在保障性住房建設(shè)中的取得了較大的突破，并有望出臺(tái)一整套住宅工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系。一批大企業(yè)例如萬科、遠(yuǎn)大等都在研發(fā)住宅工業(yè)化，萬科集團(tuán)在2007年就開始構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)鏈、搭建住宅產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)、試點(diǎn)與推廣產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目。

4.1預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)逐步成熟

由于舊工業(yè)建筑改造的公寓式住宅具有戶型設(shè)計(jì)模數(shù)化的特點(diǎn)，易于標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化的生產(chǎn)和裝配。通過計(jì)算拆分，可以定制內(nèi)部空間分隔體系，比如可以采用預(yù)制輕質(zhì)內(nèi)隔墻等工業(yè)化技術(shù)和鋼模的施工工藝。在當(dāng)前國(guó)家重視住宅工業(yè)化的形勢(shì)下，在工業(yè)建筑改造中推行工業(yè)化的生產(chǎn)和裝配方式，借助住宅工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊化的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)通用化住宅部品的供應(yīng)，主要構(gòu)件如輕鋼龍骨、橫梁、內(nèi)墻板、樓板、屋面板及門框、窗框等構(gòu)配件均可以工廠預(yù)制現(xiàn)場(chǎng)安裝，既減少了材料的損耗，又降低了施工能耗，降低施工噪音、揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的影響，有效改善傳統(tǒng)的以現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)為主的住宅建設(shè)方式，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住宅建筑工業(yè)化的發(fā)展和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.2建筑室內(nèi)一體化設(shè)計(jì)建造趨勢(shì)

建筑室內(nèi)一體化設(shè)計(jì)建造是減少資源浪費(fèi)、保證建筑整體性、減少二次裝修帶來結(jié)構(gòu)安全隱患的有效方法，內(nèi)裝工業(yè)化也是現(xiàn)在階段住宅工業(yè)化中很受關(guān)注的一方面。整體廚房、整體衛(wèi)浴、設(shè)備、管線一體化設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)都已經(jīng)不是新鮮事物。以整體衛(wèi)浴設(shè)計(jì)安裝為例，整個(gè)衛(wèi)生間是一個(gè)獨(dú)立結(jié)構(gòu)，其模壓底盤是整體的，防火防漏，且可以現(xiàn)場(chǎng)裝配，這種方式在日本得到大量應(yīng)用。使用后的良好反饋說明這一方式可以有效地解決衛(wèi)生間滲漏、噪音等老問題，且易于清潔。在工業(yè)建筑改造施工過程中可以結(jié)合同層排水的需要，整體衛(wèi)浴安裝時(shí)可以采用架空地板的做法，水、暖、電、氣等多種管道均敷設(shè)在架空地板內(nèi)的空間，排氣通風(fēng)管布置在局部吊頂內(nèi)。這樣做兼具施工簡(jiǎn)便、檢修方便、隔聲效果好等多種優(yōu)勢(shì)。在當(dāng)前國(guó)家重視住宅工業(yè)化的形勢(shì)下，舊工業(yè)建筑居住型改造中采用工業(yè)化生產(chǎn)，可以借助工業(yè)化生產(chǎn)提高效率、降低成本，另一方面也能進(jìn)一步推動(dòng)工業(yè)化生產(chǎn)的發(fā)展，盡快形成配套體系，提高住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

5結(jié)語

舊工業(yè)建筑公寓型改造是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，設(shè)計(jì)建設(shè)中一方面要注意空間的舒適度和投資與回報(bào)的最優(yōu)化，考慮在保留一定特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行增建或拆除，在改造過程中盡量利用原有建筑的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。另一方面，如果在改造過程中應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)等新的技術(shù)手段，將取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于租賃式公寓住宅而言，相對(duì)于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期，其前期一次性投入成本降低，進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間也相應(yīng)縮短，這種較少的投資量和較短的投資周期就意味著回報(bào)率的提高，也能避免因施工時(shí)間過長(zhǎng)而錯(cuò)過進(jìn)入市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)，并能迅速取得收益，在倡導(dǎo)節(jié)約型社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，是值得在理論和實(shí)踐上進(jìn)一步深入研究的。

作者：張希晨 劉林 單位：江南大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)院