【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，行業(yè)競爭日益加劇。只有采用先進(jìn)的技術(shù)，才能夠保證管理的效果，并且提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入。文章主要圍繞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中BIM技術(shù)展開分析和論述，介紹BIM技術(shù)的相關(guān)內(nèi)容，分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中BIM技術(shù)應(yīng)用的重要意義，以及當(dāng)下在進(jìn)行BIM技術(shù)應(yīng)用時(shí)存在的問題，提出全面加強(qiáng)BIM技術(shù)應(yīng)用的有效舉措。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；BIM技術(shù)；重要意義

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，投資規(guī)模越來越大，施工周期也隨之增加，且技術(shù)難度也有所增加。為了更好地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，需要借助先進(jìn)的項(xiàng)目管理技術(shù)。BIM技術(shù)作為一種新興的技術(shù)，能夠?qū)φ麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合全面的管理，并且保證管理的效果。但是，在當(dāng)下推進(jìn)BIM技術(shù)應(yīng)用中還存在一些問題和不足，需要尋求有效途徑，科學(xué)合理地運(yùn)用BIM技術(shù)，從而保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有條不紊地推進(jìn)。

1概念分析

所謂BIM技術(shù)，是指建筑信息化模型。該項(xiàng)技術(shù)廣泛應(yīng)用于建筑項(xiàng)目、土木工程及各大工程當(dāng)中，能夠?qū)⒐こ淘谌芷趦?nèi)不同階段的信息及資源進(jìn)行有效集中并綜合處理，從而保證管理效率，提高管理水平。BIM技術(shù)于2002年時(shí)提出，并在全球范圍內(nèi)得到了廣泛的認(rèn)可。其核心是利用數(shù)字化技術(shù)建立的虛擬建筑工程項(xiàng)目三維模型和各類信息數(shù)據(jù)，從而了解建筑物構(gòu)成的一些專業(yè)術(shù)語信息和施工狀態(tài)。因此，BIM技術(shù)能夠全面加強(qiáng)對(duì)整個(gè)商業(yè)工程項(xiàng)目的管理，全面提高和保障項(xiàng)目的管理水平。

2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中BIM技術(shù)應(yīng)用的重要意義

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，運(yùn)用BIM技術(shù)具有十分重要的意義和作用，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

摘要:經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加大了對(duì)房屋建筑的數(shù)量需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展多元化趨勢決定了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式多樣化，商業(yè)地產(chǎn)是一種新型的地產(chǎn)盈利模式，是房地產(chǎn)行業(yè)重要構(gòu)成部分，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隨著社會(huì)發(fā)展需求，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，地產(chǎn)建筑數(shù)量不斷增多，行業(yè)發(fā)展前景大好。但是，任何事物都具有兩面性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在不斷拓展地產(chǎn)規(guī)模同時(shí)，也需投入大量資金作為地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)是一項(xiàng)較為復(fù)雜、涉及環(huán)節(jié)較多、施工周期較長的復(fù)雜綜合性工程。大量資金投入到地產(chǎn)項(xiàng)目之中，短時(shí)間無法進(jìn)行資金的回?cái)n，一旦地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)問題，資金安全受到較大影響，可能出現(xiàn)資金無法回?cái)n，企業(yè)資金鏈斷裂，無法維持企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的嚴(yán)重后果。所以，應(yīng)該重視商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素，以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金集中有效控制，降低企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康、穩(wěn)步發(fā)展。本文重點(diǎn)深入分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，以及如何有效規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施，為實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了寶貴的借鑒性經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展多元化帶動(dòng)了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多樣化，高層建筑、地下建筑、商業(yè)地產(chǎn)等都是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的典型代表。尤其是商業(yè)地產(chǎn)近些年來呈現(xiàn)迅猛發(fā)展速度。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使社會(huì)接受了商業(yè)地產(chǎn)的形式，商業(yè)地產(chǎn)需求量也在不斷加大，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。但是在行業(yè)迅速擴(kuò)張同時(shí)，也出現(xiàn)了一定問題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金投入在地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)中存在較大的不可控，不確定性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，為了確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好、更快的發(fā)展，應(yīng)科學(xué)制定企業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)，對(duì)項(xiàng)目資金投入實(shí)施集中管理，明確資金走向，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力，以提升企業(yè)競爭力，在市場中始終保持較大競爭力。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特點(diǎn)

(一)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的周期長

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從前期的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)這一過程，準(zhǔn)備時(shí)間較長，整體施工工期較長。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期較長，資金投入時(shí)間也相對(duì)加長。項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)中，存在較多的不可控因素影響項(xiàng)目資金收益，一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)資金無法實(shí)現(xiàn)正常回?cái)n，甚至是資金壞賬，給企業(yè)帶來較大經(jīng)濟(jì)損失，影響企業(yè)正常經(jīng)營以及其他投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行，極大的加大了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)追求高效益

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長，不可避免會(huì)存在不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展取決于能否對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的應(yīng)對(duì)和控制。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，介紹了其基本特征和表現(xiàn)形式，在分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的控制策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);成因分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接影響，是影響企業(yè)生存的重要隱患，特別是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模后，隨之不斷增大的財(cái)務(wù)管理范圍使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)工程項(xiàng)目的過程中伴隨一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)問題會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需提高對(duì)工程成本控制的重視程度，深入了解本企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)此完成風(fēng)險(xiǎn)防范措施合理有效的制定，建立并完善科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征及表現(xiàn)形式

1.1基本特征

(1)投資周期較長，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要花費(fèi)較長的時(shí)間完成前期準(zhǔn)備工作及開發(fā)的過程，從而顯著拉長了企業(yè)投資的周期，如果不分賬款不能及時(shí)收回則會(huì)導(dǎo)致壞賬的出現(xiàn)，進(jìn)而影響資金的周轉(zhuǎn)，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；(2)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高效益為經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)較高的投資通常會(huì)帶來較高的投資報(bào)酬率，但由于通貨膨脹及不確定性因素等的存在使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)面臨較高的投資風(fēng)險(xiǎn)；(3)投資額較大，且具有資金的回收期較長的特點(diǎn)，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)的概率。

1.2表現(xiàn)形式

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

2、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

一、財(cái)務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會(huì)計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，通過對(duì)項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過對(duì)項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司主要利潤來源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營管理的服務(wù)對(duì)象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于總部層級(jí)發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對(duì)象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級(jí)；對(duì)于受益對(duì)象為項(xiàng)目，但無法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對(duì)于受益對(duì)象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對(duì)于管理層來說，總部層級(jí)發(fā)生的成本費(fèi)用受益對(duì)象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運(yùn)營管理階段等。商業(yè)策劃類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司經(jīng)營管理模式的特點(diǎn)來看，財(cái)務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。

二、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場推廣和營運(yùn)階段，需要與媒體和市場運(yùn)營供應(yīng)商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

三、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過持股方式控制專業(yè)性功能公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)性功能公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場上獨(dú)立運(yùn)作。以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營成本。集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)性功能公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)性功能公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營管理、集約化經(jīng)營的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

四、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

摘要：本文針對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式研究及應(yīng)用，結(jié)合實(shí)際案例，分析了目前大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式和典型代表，并提出具體的應(yīng)用建議。得出在新時(shí)期背景下，大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式發(fā)生了很大變化，需要開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、經(jīng)營者四位一體的強(qiáng)勢聯(lián)合，并進(jìn)行融通協(xié)作，才能最大限度上提升大型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：大型商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營管理模式；產(chǎn)權(quán)出售；物業(yè)持有

近年來，大型商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，通過不斷吸收整合的方法，將房地產(chǎn)和商業(yè)有機(jī)融合為一個(gè)整體，也是目前城市規(guī)劃發(fā)展的主要平臺(tái)。隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，大型商業(yè)地產(chǎn)普遍保值升值。在住宅限購政策的影響下，我國大型商業(yè)地產(chǎn)投資不斷升溫，受到了社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。但很多國民對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式不甚了解，相關(guān)文獻(xiàn)和資料也比較少，在一定程度上限制了我國大型商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。基于此，本文結(jié)合實(shí)際案例，對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式研究及應(yīng)用做了如下分析。

一、大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式

（一）產(chǎn)權(quán)出售模式

目前我國大型商業(yè)地產(chǎn)還處于高速發(fā)展的階段，但很多大型商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營管理模式上仍然采用傳統(tǒng)粗放型的管理模式，也沒有脫離出傳動(dòng)住宅地產(chǎn)的運(yùn)營思維模式，為提升資產(chǎn)回籠速度，在大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中經(jīng)常采用產(chǎn)權(quán)出售模式。最典型的代表是SOHO中國，從2005年就開始投資建設(shè)大型商業(yè)地產(chǎn)，從2005年到2017年一直貫徹應(yīng)用產(chǎn)權(quán)出售經(jīng)營管理模式。此種運(yùn)營模式也為SOHO中國締造了很多銷售神話，產(chǎn)權(quán)出售模式的成功應(yīng)用大幅度縮短了大型商業(yè)地產(chǎn)的銷售周期，提升了資金回籠速度。產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營管理模式的特點(diǎn)是通過整體或者拆零銷售的方法，達(dá)到快速銷售、滾動(dòng)式開發(fā)的目的。在項(xiàng)目施工階段就開始銷售，有效緩解了開發(fā)商的資金壓力，逐步形成快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠、再次開發(fā)，循環(huán)經(jīng)營管理模式。但此種大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式也存在較大的弊端，比如：商業(yè)運(yùn)營的不確定性，使得采用此種運(yùn)營管理模式的投資者具有較大風(fēng)險(xiǎn)。在新時(shí)期背景下，產(chǎn)權(quán)銷售模式有其存在的必要性，但并非大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的主要模式。

（二）物業(yè)持有模式

摘要：隨著地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其經(jīng)營水平越來越高。眾所周知，近年來我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，地產(chǎn)開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制變得越來越重要。本文簡明扼要地說明了BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的優(yōu)勢價(jià)值，并結(jié)合實(shí)際案例介紹了BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的具體應(yīng)用，希望可以為相關(guān)工作人員提供幫助。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù)；開發(fā)成本；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；應(yīng)用

我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成本動(dòng)態(tài)控制的意識(shí)不強(qiáng)，并且成本控制體系不完善，造成商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)諸多問題出現(xiàn)，或多或少都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目成本的支出與支配產(chǎn)生一定的消極影響。BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的實(shí)際應(yīng)用，可以更好地解決這一系列問題，因此，BIM技術(shù)應(yīng)用成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)問題。

1BIM技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本動(dòng)態(tài)控制中的優(yōu)勢價(jià)值

1.1信息數(shù)據(jù)的精細(xì)化

BIM技術(shù)能夠集合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各方面的信息與數(shù)據(jù)，并通過設(shè)計(jì)模型方式將幾何數(shù)據(jù)以3D形式呈現(xiàn)給專業(yè)工作人員。與此同時(shí)，BIM技術(shù)還可以使相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息數(shù)據(jù)更加詳細(xì)化與精確化，從而影響商業(yè)地產(chǎn)施工成本動(dòng)態(tài)控制因素的確切記錄，方便相關(guān)工作人員采用和查看。

1.2信息數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性

摘要：本文主要針對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建工作”進(jìn)行探討，首先分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中的問題，其次進(jìn)一步探討了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建原則，最后詳細(xì)闡述了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)內(nèi)控；模式構(gòu)建

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭也日趨激烈，特別是國家“營改增”政策實(shí)施以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也被納入到了“營改增”范圍，使得企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目增多，并在開具發(fā)票、納稅申報(bào)繳納等方面，都出現(xiàn)了新的變化，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作也提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須從企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控中的各項(xiàng)問題出發(fā)，不斷完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式，促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營效率，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，打下良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中的問題分析

1.1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控工作重視不足隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了新的變化，特別是“營改增”政策實(shí)施以后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也面臨著新的問題和風(fēng)險(xiǎn)，需要引起企業(yè)管理層的高度重視。但在實(shí)際工作中，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理層缺乏對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重視，仍然將主要精力集中到了放開的開發(fā)、銷售等創(chuàng)收性環(huán)節(jié)，造成企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作的相對(duì)滯后，影響了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，不利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)[1]。

1.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理不到位。目前部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)會(huì)控制制度，并未得到有效落實(shí)。雖然已經(jīng)制定了相應(yīng)的規(guī)則和制度，但在落實(shí)與監(jiān)督等層面還存在嚴(yán)重不足。同時(shí)，在審核方面，也存在執(zhí)行不力的情況。上述問題的存在，直接影響了企業(yè)內(nèi)部控制工作的效果，造成了管理工作的混亂，甚至出現(xiàn)各自為政、監(jiān)守自盜等惡劣情況[2]。此外，還有部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作，面臨制度不夠完善、環(huán)節(jié)銜接性較差等情況，也導(dǎo)致了工作進(jìn)展的不順，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成了較大的不良影響。

1.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控系統(tǒng)不完善。在“營改增”快速普及的新環(huán)境下，不少商業(yè)地產(chǎn)缺乏相關(guān)的內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)，與之相適應(yīng)的內(nèi)控管理系統(tǒng)也存在諸多有待完善的地方。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)容系統(tǒng)構(gòu)建的過程中，由于盲目進(jìn)行，也容易出現(xiàn)內(nèi)控體系建設(shè)與自身財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)的情況，有些企業(yè)還出現(xiàn)直接照搬其他企業(yè)相關(guān)條款的情況，導(dǎo)致企業(yè)自身的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系出現(xiàn)種種問題，并直接引發(fā)了實(shí)際操作層面的困難，甚至導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門與其他部門之間出現(xiàn)矛盾，影響了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營活動(dòng)。